Kirada yüzde 25 zam sınırını aşan ev sahibinin başı büyük dertte! Faiziyle birlikte ödeme yapmak zorunda kalacaksınız

Kirada yüzde 25 zam sınırlamasının 1 Temmuz 2024 tarihine kadar devam edecek olması bazı ev sahiplerinin ikna yoluyla daha fazla zam talebine neden oluyor. 

Konu hakkında  Av.  Gökçe Özdemir, 1/07/2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiralar için artış oranı yüzde 25 ile sınırlandı. Önceden bu artış TÜİK tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık değişim oranlarının ortalamasına göre yapıldığını belirtti.

Kiracı ve kiraya verenin ilgili hükmü esas alarak yüzde 25 oranında kira bedelinde artırım yapmaları halinde taraflar arasında bir anlaşmazlık olduğunu söylemek mümkün olmayacağı gibi ilgili hükme aykırılıkta mevcut olmadığından hukuki açıdan da bir uyuşmazlık ortaya çıkmaz. 

Öte yandan Özdemir;  kiracının ilgili hükmü esas alıp kira bedelini yüzde 25 artırım yaparak ödemeye devam ettiği durumlarda, mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ve rayiç bedelin altında kira geliri elde ettiğini düşünen kiraya verenin hukuki durumu ve başvurabileceği kanun yollarını anlattı. 

YÜZDE 25 SINIRI AŞAN EV SAHİPLERİNİN BAŞI DERTTE!

Yüzde 25’lik orandan daha fazla bir oranda artırım yapılması hususunda anlaşması hakkında da bilgilendirmede bulunan Özdemir: ''Geçici 2. Madde’nin ve Geçici 1. Madde’nin etkileri sonraki yıllara da sirayet edebileceğini söyledi.

Özellikle kira sözleşmesinin TBK Madde 347/I’de yer alan ve kiracı bildirimde bulunmadıkça onuncu yılı izleyen uzama yılının sonuna kadar devam edebileceği kuralı dikkate alındığında; geçici maddelere aykırılık sebebi ile iadesi gereken kira bedeli toplamı ciddi meblağlara ulaşacağının altını çizdi. 

Av.  Gökçe Özdemir,: “Emredici hükme aykırı şekilde kiraya veren ve kiracı tarafından kabul edilen yüzde 25’ten daha yüksek oranda artışlar halinde bir konut kirasında kiranın 2022 Ekim ayında 10.000 TL olduğunu, geçici maddedeki artışla beraber 12.500 TL olması gerekirken, tarafların anlaşması sonucunda 15.000 TL olarak belirlendiğini varsayalım.

2023 yılındaki TÜFE oranının yüzde 50 ve 2024 yılında yüzde 40 olduğunu düşünerek tarafların bu yıllarda artışı TÜFE’ye göre yaptığını kabul edelim. Şu halde, 2023 yılında kira bedeli 22.500 TL ve 2024 yılında da 31.500 TL olur.

Fakat, ilgili kanun maddelerinde de belirtildiği üzere; kira bedelleri kanun koyucunun belirlediği sınırın üzerinde bir oranda arttırıldığı için değiştirilmiş kısmî hükümsüzlük yaptırımına tabidir ve kanunda öngörülen oran üzerindeki anlaşmalar bu kısım yönünden kesin olarak hükümsüzdür.

Kanun koyucunun belirlediği sınır dikkate alınarak yapılan hesaplama ile kira bedellerinin aslında 2022 yılında 12.500 TL, 2023 yılında 15.625 TL ve 2024 yılında da 19.531,25 TL olması gerekir. Bu sebeple toplamda fazla ödenen tutarın iadesi gündeme gelebilir.

FAZLA ÖDEDİĞİ BEDELİ GERİ İSTEYEBİLİR!

Kiracı, kural olarak fazla ödediği bedeli sözleşmesel bir taleple geri isteyebilir. Böyle bir durumda kiracıyla kanuni sınırın üzerinde bir oranda anlaşılsa dahi ileride kiraya veren kendisine karşı kiracı tarafından açılacak bir dava sonucunda ciddi tutarda faiz ile birlikte geri ödeme yapmak zorunda kalabilir.

Kiracının geçersizliği ileri sürerek ödemiş olduğu fazla kira bedellerini talep etmesinin somut olayın özelliklerine göre hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyabileceğinin de unutulmaması gerekiyor.