Menemen-Çandarlı-Aliağa Otoyolu güzergâhına değer katıyor!

YAP İşlet Devret modeliyle ihalesi yapılan ve 5 Nisan 2017 tarihinde yapımına başlanan, Menemen-Aliağa-Çandarlı Otoyolu Projesi’nde çalışmalar tüm hızıyla sürüyor. Proje, 51 kilometresi otoyol ve 25 kilometresi de bağlantı yolu olmak üzere toplam 76 kilometreden oluşuyor. Otoyol, üç gidiş ve üç geliş olmak üzere toplam altı şeritli olarak planlandı. Proje kapsamında toplam 12 adet köprülü, iki adet hemzemin kavşak, yedi adet ücret toplama alanı, üç adet otoyol hizmet alanı, 10 adet viyadük ve 11 adet köprü bulunuyor.

2021’de tamamlanması beklenen otoyolun, Menemen, Foça ve Aliağa ilçelerini de kapsayan büyük bir bölümünün, bu tarihten daha öncesinde faaliyete girmesi bekleniyor. Para Dergisi'nden Okhan Şentürk ve Ayşegül Küçükkurt Zor'un haberine göre, Otoyol, Çandarlı’dan başlayarak Aliağa ve Menemen ilçelerini geçecek, Menemen’in Koyundere Mahallesi’nde  İzmir  Çevre Yolu’na bağlanacak. Otoyol, Çandarlı’dan sonra Soma’nın Beyce Mahallesi’nde İzmir-İstanbul Otoyolu’na bağlanacak. Menemen-Aliağa-Çandarlı Otoyolu projesi, Çandarlı-Aliağa-Menemen hattında özellikle arsa ve konut fiyatlarında son üç yılda ciddi artışlara sebep oldu.

MENEMEN TAM ORTADA

Otoyolun İzmir yönünde başlangıç noktası olan Menemen, son üç yılda İzmir’in en fazla göç alan ilçelerinden biri oldu. Menemen’i bu denli cazip kılan gelişmelerin başında, ilçeyi şehir merkezine bağlayan ulaşım ağlarının artması geliyor.Otoyol projesinin Menemen ilçesindeki güzergâhı olan Koyundere ve Asarlık mahallelerinde son üç yılda otoyol projesi ile değer artışı yaşandığı ifade ediliyor. Özellikle Koyundere Mahallesi’nde orta gelire hitap eden binalarda 3+1 daire fiyatları ortalama 250 ile 350 bin TL’den satılıyor. Yine bu bölgelerde aylık 800 ile 1.300 TL civarında kiralık daire bulmak mümkün. Koyundere Mahallesi’nde otoyolun mahalle sınırına kadar açılması sebebiyle özellikle konut fiyatlarında yüzde 10 civarında artış yaşandı. Otoyol bağlantısı bölgedeki arsa fiyatlarını da ortalama yüzde 8.5 civarında artış görülürken, bu mahallede konut imarlı arsaların ortalama metrekare birim fiyatı 1.250 TL civarında seyrediyor. 

ALİAĞA SANAYİ İLE GELİŞİYOR

İzmir’in en büyük sanayi akslarından biri olan, bünyesindeki limanlar nedeniyle Ege Bölgesi’nde sanayi üretimi açısından da büyük öneme sahip olan Aliağa bölgesi, yeni yapılmakta olan otoyol ile birlikte önemli bir lojistik avantaja sahip olacak. Filiz Akkaya ve Efe Can Altıntaş, Aliağa ile ilgili şu bilgileri veriyor:

“Otoyolla birlikte gelecek yatırımların çevredeki istihdam sayısına ve bu nedenle nüfus artışına önemli etkisi olacaktır. Bu gelişme gayrimenkul fiyatlarını doğrudan etkileyecek nitelikte. Ekim 2018’de hizmete başlayan Star Rafinerisi, inşaat sürecinde 19 bin, sonrasındaki işletme sürecinde ise bin 100 istihdam oluşturarak bölgeye önemli bir nüfus artışı sağlamış durumda. 2015-2018 arasındaki üç yıllık sürede, Aliağa ilçesinin nüfusu yüzde 9 civarında bir büyüme kaydetti. Bu, aynı dönemdeki büyüme oram yüzde 3 olan İzmir ve yüzde 4 olan Türkiye geneli nüfus artış hızından oldukça yüksek bir oran. Aliağa’daki nüfus artışı son üç yılda gayrimenkul fiyatlarında da yüzde 50’lik bir artışa neden oldu. Siteler, Yeni ve Kurtuluş mahalleleri konut satışlarının yoğun olduğu ve talep gören bölgeler.”

Siteler Mahallesi’nde 3+1 dairelerin metrekare birim fiyatları 2 bin 400 ile 2 bin 800 TL civarında değişiyor. Kurtuluş Mahallesi civarında ise konutların ortalama metrekare fiyatları 2 bin 200 ile 2 bin 500 TL arasında değişiyor. Aliağa’nın yerleşmiş dokusu içerisinde bulunan Kültür Mahallesi’nde ise konut fiyatlarının metrekare bazında 2 bin 500 ile 3 bin TL arasında değiştiği görülmekte. Akkaya, ticari imarlı arsalarda günümüz yatırım konjonktürü nedeniyle artış bulunmazken, sanayi arsalarında yüzde 15 civarında artış olduğu bilgisini de paylaşıyor.

ÇANDARLI'DA GÖZLER YAZLIKLARDA

Otoyolun ilk etapta Foça ve Çandarlı’da, daha sonraki dolaylı etki döneminde ise Dikili’ye varan bölgedeki turizm amaçlı konut talebinde değişiklikler yaşatacağı belirtiliyor. Son bir yılda, ülke genelindeki durağan konut piyasasına rağmen Çandarlı’da-ki konut fiyatlarında yüzde 9 civarında artış kaydedildiğini ifade eden Filiz Akkaya ve Efe Can Altıntaş, “2016’dan bugüne bakıldığında liman ve otoyol gibi büyük projelerin etkisiyle yüzde 93 oranında değer artışı yaşandı. Aynı periyod içerisinde İzmir genelinde nominal konut fiyat artışı ise yüzde 30 civarında oldu” diyor. 

Çandarlı’da en düşük konut fiyatının 200 bin TL civarındaki 1+1 tipindeki konutlar olduğuna işaret eden Akkaya ve Altıntaş bu konuda, “3 + 1 konut fiyatları ise 420 bin ile 540 bin TL arasında değişiyor” bilgisini paylaşıyor. Çandarlı ile Denizköy arasındaki villa tipinde yapılaşmaların yoğun olduğu bölgede, arsa fiyatları yerleşime yakın olan kısımlarda dönüm başına 200 bin TL’den başlıyor. Daha iç kesimlerde kooperatifler eliyle üretilmiş konut imarlı arsaların dönümü ise 90 bin ile 140 bin TL aralığında satılıyor. Arsaların metrekare birim fiyatları genel olarak 550 ile 850 TL arasında değişiyor.

LİMANLARLA KULLANIM ARTI

Çanakkale Köprüsü’nün tamamlayıcı projesi olan Menemen-Aliağa-Çandarlı Otoyolu, İzmir trafiğini rahatlatarak Ege’deki üretimi Trakya’ya oradan da Avrupa’ya gönderebilecek önemli bir güzergah olacak. Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Menemen hattının daha önce tamamlanmış olması, güzergaha destek olacak Aliağa ayrımı-Yeni Foça ve Aliağa-Ayva-lık yolları da proje ile bütünleşmiş olacak” diyor.

Menemen ile Aliağa arasında çok sayıda sanayi tesisi bulunuyor. Bu nedenle yoğun bir ağır vasıta trafiği var. Özelmacıklı, Petkim’in (Petrokimya Holding) sadece bu bölgede 78 ülkeye yılda 3.6 milyon ton brüt üretim gerçekleştirdiğini vurgularken, Socar yatırımları sonrasında organize ve liman projeleri ile güzergahın büyük öneme sahip olduğunu söylüyor. Özelmacıklı, diğer projeler için şunları anlatıyor: “Menemen-Aliağa bölgesinde bu yıl hastane projesinin temeli atıldı. Üniversite çalışmaları da mevcut. Limanlardaki kullanım gittikçe artıyor. Aliağa ilçesinde geçmiş dört yılda değer artışı iki kat seviyesinde oldu. Örneğin Yalı Mahallesi’nde konut fiyatları Mayıs 2015’de 1.300 TL seviyelerinde iken, bugün 3 bin 300 TL seviyesinde. Arazi fiyatlarında da son üç yılda ortalama 20 TL seviyesinden 40 TL seviyelerine ulaştı. Arsa vasfında konut imarlı yerlerde de metrekaresi 350 TL bandından bugün 660 TL seviyesinde değerler söz konusu.”

İKİ YILDA YÜZDE 45 DEĞERLENDİ

Era Real Estate Türkiye Kıbrıs Ülke Başkanı Gökhan Taş ise, Menemen-Aliağa-Çandarlı Otoyolu sayesinde ulaşımın daha kolay hale geleceğini söylerken, konutların fiyatlarında son iki yılda yüzde 45 değer kazandığını söylüyor. Taş, yüzdelik değişimleri ise şöyle anlatıyor:
“Menemen‘de ortalama konut fiyatı 286 bin TL iken, değer değişimine göre konutlar son bir yılda yüzde 11.34, iki yılda ise yüzde 39.86 oranında değerlendi. Aliağa'da ise ortalama konut fiyatı 294 bin 970 TL iken, değer değişimine göre konutlar son bir yılda yüzde 0.22, son iki yılda ise yüzde 28.57’ye yükseldi. Gayrimenkul değerleme şirketi Endeksa, Çandarlı'da ortalama konut fiyatlarının 321 bin 195 TL olduğunu açıkladı. Dikili ilçesinde konut fiyatları en fazla yükselen mahalleler Uzunburun, Salimbey, Cumhuriyet ve Gazipaşa oldu.”

ARSALARA TALEP YOĞUN

Yapımı devam eden Menemen-Aliağa-Çandar-lı otoyolu projesi son üç yılda özellikle bölgedeki arsa fiyatlarında kayda değer artışlar yaşanmasına neden oldu. Bölgede son üç yılda arsa fiyatlarında ortalama yüzde 39 civarında artış olduğuna işaret eden, Eva Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Direktörü Filiz Akkaya ve Yönetici Efe Can Altıntaş, Koyundere ve Ulucak mahalleleri başta olmak üzere Seyrek-Villakent ve Egekent toplu konut bölgelerinin 2020’de prim yapmaya devam edeceğine işaret etti.

Görkem ÖĞÜT / Endeksa CEO

"Bölgenin prim potansiyeli yüksek"

Endeksa'ya göre Menemen’de konutların metrekare birim fiyatı 2 bin 200 TL, konut fiyatı 286 bin TL, geri dönüş süresi ise 21 yıl. Konut tipine göre dağılıma bakıldığında 1+1'lerin fiyatı 153 bin 395 TL, geri dönüş süresi 17 yıl, 2+1'ler 226 bin 600 TL, geri dönüş süresi 20 yıl, 3+1'ler 279 bin 450 TL, geri dönüş süresi 23 yıl. Değer değişimine göre İzmir Menemen'de konutlar son bir yılda yüzde 11.34, son iki yılda yüzde 39.86 oranında değer kazandı. Gelecek altı ay içinde bölgede yüzde 0.72 oranında değer düşüşü bekleniyor. Menemen ilçesinde konutta en fazla değer kazanan mahalleler sırasıyla Kemal Atatürk,
Ulus, 9 Eylül, İstiklal ve 30 Ağustos oldu. Yatırımın geri dönüşü dikkate alındığında ise en hızlı kazandıran semtler sırasıyla 9 Eylül, İnönü, 85. Yıl Cumhuriyet ve Kemal Atatürk mahalleleri. Endeksa verilerine göre, Aliağa'da ortalama değerlerle konutların brüt alanı 130 metrekare, metrekare birim fiyatı 2 bin 269 TL; bu konutların fiyatı 294 bin 970 TL, geri dönüş süresi 18 yıl. Konut tipine göre dağılıma bakıldığında 1+1'lerin fiyatı 193 bin 600 TL, geri dönüş süresi 17 yıl, 2+1’ler 242 bin 400 TL, geri dönüş süresi 18 yıl, 3+1'ler 286 bin TL, geri dönüş süresi 20 yıl. Değer değişimine göre Aliağa'da konutlar son bir yılda yüzde 0.22, son iki yılda yüzde 28.57 oranında değer kazandı. Gelecek altı ayiçinde bölgede yüzde 0.69 oranında değer artışı bekleniyor. Aliağa ilçesinde konut fiyatları en fazla yükselen mahalleler sırasıyla Yenişakran, Atatürk ve Kazım Dirik oldu. Yatırımın geri dönüşüne bakıldığında ise en hızlı kazandıran mahalleler sırasıyla Siteler, Atatürk, Kültür, Kazım Dirik ve Kurtuluş oldu. Dikili ve Çandarlı’da ortalama değerlerle konutların brüt alanı 95 metrekare, metrekare birim fiyatı ise 3 bin 381TL, konut fiyatı 321 bin 195 TL, geri dönüş süresi 26 yıl. Konut tipine göre dağılıma bakıldığında 1+1'lerin fiyatı 200 bin 365 TL, 2+1‘lerin fiyatı 262 bin 650 TL, geri dönüş süresi 23 yıl, 3+1'lerin fiyatı 397 bin 167 TL. Dikili ilçesinde konut fiyatları en fazla yükselen mahalleler sırasıyla Uzunburun, Salimbey, Cumhuriyet ve Gazipaşa oldu. Geri dönüş itibariyle en hızlı kazandıran mahalleler ise sırasıyla Salimbey, Gazipaşa, Çandarlı ve ismetpaşa oldu. Menemen'de arsa metrekare birim fiyatı 462 TL, son bir yıllık değer artışı ise yüzde 46 seviyesinde. Aliağa’da arsametrekare birim fiyatı 671 TL, arsa fiyatlarında son bir yıllık değer artışı yüzde 18. Çandarlı'da ise arsa metrekare fiyatı 365 TL, son bir yıllık değer artışı yüzde 5 oldu."

Alperen YÖRÜK / TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kıdemli Değerleme Uzmanı

"Proje ilerledikçe fiyatlar daha da artacak"

Menemen-Aliağa-Çandarlı Otoyolu Projesi, Aliağa’da bulunan rafineri ve ağır sanayi tesislerinin, İzmir-Çanakkale Karayolu üzerinde oluşturduğu ağır araç trafiğini azaltmak ve halk arasında Çandarlı Limanı olarak da bilinen Kuzey Ege Limanı’nın tamamlanması akabinde İzmir'in kuzeyine hızlı ve güvenilir ulaşımın sağlanmasını amaçlanıyor. Otoyol güzergahındaki başlıca bölgelere bakıldığında, gayrimenkul fiyatlarında artışlar gözlemlendiği, proje ilerledikçe artışların da devam edeceği öngörülüyor. Bergama'nın Zeytindağ bölgesinde Kuzey Ege Limanı projesinin açıklanmasıyla, liman kullanımına yönelik depolama tesisi imarlı arsaların ve imar planları sınırlarında bulunan tarlaların artış göstermeye başlayan bedelleri, Menemen- Aliağa-Çandarlı Otoyol Projesi’nin açıklanmasıyla birlikte 2016'dan günümüze iki kat arttı. Liman projesi ve başlayan otoyol inşaatı bölgedeki beklentiyi yükseltti. Liman bölgesinde bulunan ve otoyol projesine yakın olan arsaların ortalama satış bedelleri 2016'da metrekare bazında 200-250 TL arasında değişmekteyken, 2019 itibariyle metrekare satış bedelleri için 600-750 TL arasında değişen bedeller talep edilse de alım satımlar 450-550 TL arasında değişen bedellerle gerçekleşmekte. Liman bölgesinde bulunan ve otoyola yakın durumdaki tarlalara bakıldığında ise, iki yıl önce metrekaresi 100-125 TL arasında gerçekleşen satışlar günümüz itibariyle yine metrekare bazında 200-250 TL mertebelerine ulaştı. Liman ve otoyolun tamamlanmasıyla bölgedeki sanayi yatırımlarının hız kazanacağı düşünülüyor. Denize kıyısı olan ve ikincil konut kullanımı açısından tercih edilen Dikili'nin Yenişakran Mahallesi'nde, otoyol projesi ile birlikte tarla fiyatlarında artışlar gözlemleniyor. Tarlaların metrekare fiyatları 2016'da ortalama 10-15 TL düzeylerindeyken, 2019 itibariyle, oluşan beklentiyle tarlaların satış bedelleri için metrekare bazında 50-75 TL arasında değişen bedeller talep edilse de satışlar ortalama 25-35 TL mertebelerinde gerçekleşmekte. Aliağa şehir merkezine, Bozköy’de bulunan ağır sanayi tesislerine ve rafinerilere olan yakınlığı ile öne çıkan Samurlu ve Güzelhisar bölgelerinde, otoyol inşaatının imarlı arsalara gözle görülür bir etkisi olmadığı ancak tarla fiyatlarında, özellikle Güzelhisar-Aliağa Karayolu’na cepheli olan bölgelerde yüzde 100’e yakın artışlar görüldüğü, iç kesimlere ilerledikçe artış oranlarının yüzde 20-30 mertebelerine kadar düştüğü biliniyor. Bu bölgelerdeki tarlaların metrekaresi şu anda 50-60 TL'den satılıyor. Otoyol güzergahında bulunan Helvacı, Hatundere, Belen mahallelerinde otoyol çıkışı olmadığından dolayı söz konusu bölgelerde otoyol projesinin tarla-arsa değerlerine kısa vadede etkisinin olmadığı görülüyor.
Bununla birlikte otoyolun tamamlanması akabinde bölgedeki sanayi ve ticaret faaliyetlerinin daha da artacağı ve Bozköy’de bulunan ağır sanayi bölgesinin, Nemport Limam’nın ve Aliağa Organize Sanayi Bölgesi’nin öneminin daha da artacağı düşünülüyor. Artan sanayi ve ticari faaliyetlerin sonucu olarak bölgedeki konut sektörünün de hızlı bir gelişim göstereceği öngörülüyor.

Ceyhun GEDİCİ / Re/Max Plaza Gayrimenkul Danışmanı

"Çandarlı ve Dikili çok tercih"

Projenin geçtiği bölgelerdeki konutların fiyatlarında son iki yılda yüzde 45 değer artışı gerçekleşti. Tabii, sadece otoyol projesinin bu artışta etkili olmadığını belirtmek gerekir. Aliağa ilçesinde yapılan Star Rafınerisi'nin inşaatında yaklaşık 28 bin işçi çalıştı. Bu nedenle Aliağa’da aşırı derecede konut talebi yaşandı. Bu nedenle fiyatlar, 2017’de yüzde 22, 2018'de yüzde 25 arttı; bu yıl rafineri inşaatının bitmesiyle işçilerin ilçeden ayrılması, ayrıca ekonomik sıkıntıların da etkisiyle artış oranı yüzde 0.30’da kaldı. Otoyolun faaliyete geçmesi ve bölgedeki limanların aktif olarak kullanılmasıyla, yeni yatırımların Aliağa bölgesindeki konut fiyatlarını yaklaşık yüzde 11 oranında artıracağı öngörülüyor.
Menemen'de ise bu artış daha düşük olup, geçmiş yıllarda inşaata olan talebin fazla olması, yatırıma uygun ve yeni konut alanlarının açılması sebebiyle son üç yılda ortalama yüzde 19 artış gösterdi. Otoyol projesinin konut fiyatlarına bu ilçede çok fazla değer kattığı söylenemez. Ancak, otoyolun açılmasıyla daha sakin yeni konut alanları, İzmir'e yakın konumu nedeniyle Aliağa bölgesindeki kirli havada yaşamak istemeyenlerin ilk tercihi Menemen olacaktır. Bu nedenle fiyatlarda mutlaka artış görüleceğini öngörüyoruz. Çandarlı ve Dikili bölgeleri otoyol ve liman projesinin inşaatına başlanması ile yatırım yapmak isteyenlerin çok tercih ettiği bölgeler olarak öne çıktı.

Bölgedeki arsa fiyatları son üç yılda yüzde 60 oranında arttı. Ancak liman projesinde yaşanan sıkıntılar ve Aliağa'daki limanların aktif şekilde kullanılması, bu bölgeye yatırım yapanları olumsuz yönde etkiledi. Çandarlı Limanı'nın inşaat ve faaliyete geçme tarihinin belli olmaması, bu bölgedeki fiyatları şu an için eksi yönde etkiliyor. Aliağa bölgesi, rafineriler, limanlar, demir çelik fabrikaları ve organize sanayi bölgesine yapılan yeni yatırımlar ile değer kazanacaktır. Ayrıca Yenişakran, Çaltılıdere ve Hacıömerli mahallelerinin bulunduğu bölgede, Aliağa Belediyesi ve  TOKİ  işbirliği ile Ege Üniversitesi'ne bin 200 dönümlük arazi tahsisinin yapılması ve 9 Eylül Üniversitesi Meslek Hastalıkları Hastanesi'nin yapılacak olması, önümüzdeki yıllarda burada çok ciddi fiyat artışlarının olacağını gösteriyor. Otoyolun etkisiyle ulaşımın kolaylaşmasının yanı sıra yeni üniversite ve hastanenin faaliyete geçmesi ile akademisyen ve öğrencilerin tercihi bu bölge olacaktır. Menemen bölgesinde ekonomik ve çevresel nedenlerle çok fazla yatırıma açık bölgenin olmadığı görülüyor. Ancak Ulukent ve Şaşalı bölgeleri yeni konut alanları nedeniyle değerlendirilebilir.

Coşkun CİNGÖZ / Re/Max İya Gayrimenkul Danışmanı

"Yatırımcı sıcak parayı tercih ediyor"

Proje güzergahındaki arazi ve evlerin hepsinde değer artışı gerçekleşti.Ancak güncel faiz oranının yüzde 22'ler seviyesine ulaşmış olması, gayrimenkul yatırımcısının faize yönelmesine neden oldu. Bu fotoğrafı iyi okumak gerekiyor. Gayrimenkul ne kadar kıymetli hale gelirse gelsin vatandaşın anlık kararını değiştirmek hiç de zor olmuyor. Yatırımcı bir anda kolay kazanç yolunu seçerek uzun vadede kazanacak değerli mülklere parasını yatırıp, gelecek sürece yatırım yapmak yerine, kısa zamanda kazanacağı sıcak parayı, yani yüksek reel faizi tercih edebiliyor. İşte böyle bir süreçte, Menemen-Aliağa-Çandarlı Otoyolu'nun geçtiği güzergahtaki tüm gayrimenkullerin değer kazanmış olması yatırımcıyı heyecanlandırdı diyemiyoruz. Gelecek dönemde de mevcut otoyolun güzergahındaki gayrimenkullerin kısa vadede değer kazanmış olması, yatırımcıya faizden kazanacağı değeri veremeyeceği için çok anlam ifade etmeyebilir.
 

İzmir-Menemen-Aliağa-Çandarlı Otoyolu konut ve arsa fiyatlarını uçurdu!

Menemen-Aliağa-Çandarlı Otoyolu konut fiyatlarını nasıl etkiledi?