Mete Varas Proptech'i anlattı!

Doğan Selçuk, Emlakkulisi.com okurları için "Proptech" konusunu yazı dizisi şeklinde kaleme aldı. Yazı dizisine proptech ile başladı ve ilk röportajını EurAsia Proptech Initiative kurucusu Mete Varas ile gerçekleştirdi. İşte Doğan Selçuk'un Mete Varas röportajı;

Mete Varas ile beraberiz. Mete Bey, EurAsia Proptech Iniative ile başlayalım. EPI hangi amaçla kuruldu ve yolculuğu nasıl devam ediyor?

EurAsia Proptech Initiative’i kurmamın sebebi Türkiye’de gayrimenkul teknolojileri ile ilgili bilinçlendirmeyi başlatmak, ekosistemi kurmak ve büyütmek. Dünyada diğer benzer oluşumların ilk kurulmaya başladığı son 10 senelik süreç içinde (ki şu anda sayıları altmışı geçti) hep beraberdim ve Türkiye’de de bir tane olması gerektiğini düşünüyordum. İsmini de bölgesel kapsayıcılığı da olması için EurAsia olarak seçtim. 

Kendim de seri bir teknoloji girişimcisi olduğum için bu oluşumda da benzer bir yöntem izledim diyebilirim. Yaz sezonu hariç her aya bir tane denk gelecek şekilde meet-up’lar düzenledik. Burada yıl boyunca ev sahipliği yaparak destek veren Deloitte’a teşekkür etmek isterim. Buluşmalarda proptech’in tam olarak ne olduğunu, nerede başlayıp nerede bittiğini (evrensel bir sorudur bu, bize özgü değil) işledikçe insanların algısı ve ilgisi de artmaya başladı. Üçüncü buluşmamızdan itibaren Urban Land Institute (ULI) ile ortak hareket ederek meet-up’ları beraber düzenlemeye başladık. Ayrıca yine 2018 yılı içinde Türkiye Proptech Haritası’nın ilk versiyonunu yayınladık. Böylece ülke ekosisteminde hangi alt kategorilerin mevcut olduğu, bu kategorilerde kaç tane girişimin faal olduğu ve hangi alt kategorilerde yoğunlaşmaların olduğu ilk defa görülmüş oldu. İlk haritada 81 girişim yer alıyordu, Kasım 2019’da yayınladığımız ikinci haritada 97 şirket mevcut olduğu görüldü. Çok yakında yeni bir versiyon daha yayınlayacağız. Kıyas yapmak gerekirse Almanya, Hollanda gibi ülkelerde bu rakam yaklaşık 300-350 girişim civarında. 2020 yılının ilk çeyreğinde Dubai’de -Ortadoğu için- benzeri bir oluşumu hayata geçirmeyi planladığım için BAE haritası üzerinde çalışıyorum bir süredir. Orada yaklaşık 40-45 tane girişim var. Yani ortada bir yerlerdeyiz. Ama sadece salt sayıya bakmamak lazım, içeriğe de bakmak lazım. Girişimlerin hangi kategorilerde yoğunlaştığına bakmak lazım. Mesela İsrail son dönemlerde öne çıkan, kalıcı ve çok hızlı gelişen bir merkez (rakip). Onlarda mesela robotik ağırlıklı inşaat teknolojileri veya mobilite üzerine girişimler yoğun, ama örneğin Latin Amerika’ya bakarsak orada daha hizmet ağırlıklı şirketler görüyoruz. 

Bundan sonra yapacaklarımıza gelirsek… Benzer oluşumlara da baktığımızda birkaç tane faaliyet konusu var sonuçta, öncelikle bir topluluk (community) oluşturuyorsunuz, topluluk (community) oluşturmak zor iş. Yoğun bir şekilde farkındalık yaratıyorsunuz, bunun için aslında genel bilgi transferi yapıyoruz. 2018 yılında 11 tane meet-up yapmıştık. 2019 yılında bu buluşmalara ULI’ın yanında GYODER de dahil oldu. Bu vesile ile yeni dönemde buluşmalarımıza ev sahipliği yapan PwC Türkiye’ye de teşekkür etmek isterim. Son dönemde meet-up’lara kaydolan kişi sayısı 200’lere ulaştı. Bu gerçekten şaşırtıcı ve çok sevindirici bir gelişme. Son iki meet-up’ın olduğu gün fırtınaya denk geldi ama hepsinde böyle olmayacağını umuyorum. 2020 yılı içinde de buluşmalara devam edeceğiz. Diğer global proptech hub’ları ile işbirliği yaptık. Türkiye’deki girişimlerin diğer pazarlara erişiminde kolaylaştırıcı kanallar kurduk. Benzer şekilde diğer ülkelerden girişimlerin ve yatırımcıların Türkiye pazarı ile ilgili sorularına cevap veriyor, diğer bir deyişle danışmanlık yapıyoruz. Gayrimenkul ve inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin inovasyon ve dijital dönüşüm stratejilerinin oluşturulmasında yardımcı oluyoruz. Şirketlerin kaynaklarını bu alana ayırmaları gelecekleri açısından hayati bir karar, bunu anlamalarını sağlıyoruz. Ayrıca sürprizlerimiz de olacak 2020 yılı içinde.

Daha önce yazdığınız yazılarda ve konuşmalarınızda proptech alt başlıklarını 12 kategoride sınıflandırmıştınız. Bu sınıflandırmada herhangi bir değişiklik oldu mu geçtiğimiz zaman zarfında?

•    Pazaryeri 
•    Veri ve Analitik 
•    Perakende 
•    İşlem 
•    Ofis 
•    Gör-Duy-Ölç 
•    Mobilite 
•    Lojistik 
•    Coğrafi Bilgi Teknolojileri
•    Kiracı Uygulamaları
•    Danışman/Broker 
•    Diğer 

Oradaki 12 kategori o tarihte yayınladığımız Türkiye’nin ilk proptech haritasına giren girişimlerin gruplandırılması sonucu ortaya çıktı. Her ülke benzer şekilde kendi girişimlerinin kümelenmesine göre bu kategorileri oluşturuyor. Baktığımızda gayrimenkulün ana alt kategorileri konut, ofis, perakende (mağaza içi/dışı), konaklama, lojistik yanında inşaat, mobilite, coğrafi bilgi sistemleri, veri, kiralama, işlem, kredi/finans, gayrimenkul danışmanları gibi gruplamaları evrensel olarak görmekteyiz. Gayrimenkul teknolojileri -diğer sektörlerde olduğu gibi- sadece belirli bir teknolojiyi anlatmamakta, aynı zamanda yeni iş modellerini de ifade etmekte.  İlk yayınladığımız Türkiye Proptech Haritası’nda inşaat teknolojilerinde faaliyet gösteren bir girişim haritaya girmediği için bu kategori bulunmuyordu. Ancak ikinci versiyonda dört şirket dahil olduğu için böyle bir kategoriyi ekledik. Bu tür kategorizasyonlar veri şirketleri, yatırımcılar ve akademisyenler için özellikle önemli. 

Yukarıdaki sınıflandırmadan devam edersek, proptech konusunda bile muhafazakâr düşünebildiğimizi itiraf etmeliyiz. Mobiliteyi proptech’in içine alırken zorlanıyoruz. Nerede başlayıp nerede bitiyor proptech?

Mobilite. Gerçekten proptech’in bir alt kategorisi midir? 1 milyon dolarlık sorulardan bir tanesi. Evet öyledir. Gayrimenkulün kendisi zaten multidisipliner bir alan. Gayrimenkul teknolojileri bunu daha da katlıyor. Bence işin heyecan verici tarafı da o. Baktığımızda mobilite şehir planlamasının ana parametrelerinden bir tanesi. Trafik, trafik yoğunluğu, akış… Sadece şehir ölçeğinde değil, bina, AVM vb. ölçeğinde de önemli bir bilim dalı. Kaç kişi girdi, kaç kişi çıkacak, aynı anda nereden gelip nereden çıkacak vs. Dikkat edecek olursak tanımlarken “transportation” değil, “mobilite” kavramını kullanıyoruz. Kişi ya da cismin A noktasından B noktasına ulaşması. Bu ulaşımda ne kadar süre içinde hangi yoldan gideceğiniz başka bir şey, ne ile gideceğiniz ise bambaşka bir şey. Paylaşımlı bisikletler, e-scooter’lar çok kısa bir sürede çoğu şehirde en çok tercih edilen ulaşım araçları arasına girdi. Otonom araçların gelmesi ile şehirlerde arabalara ayrılan yolların küçülmesi, park yerlerinin azalması, binalarda otopark alanlarına ihtiyacın azalacak olması bu alanların farklı şekillerde değerlendirilmesini hedefleyen girişimlerin şimdiden büyük bir oyun alanı örneğin. 

Dünyadaki gidişatı nasıl değerlendiriyorsunuz? Kısa bir değerlendirme alalım.

Çoğu sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe yaşanan dönüşüm şirketlerde kökten ve çarpıcı değişiklikler getiriyor. Yapay zekâ, robot teknolojileri, 3 boyutlu yazıcılar, nesnelerin interneti, büyük veri çoğu sektörden çok daha fazla gayrimenkul sektörünü etkileyecek. Bu yeni oyuncuların ortaya çıkması, var olan çoğu şirket ve iş alanının yok olmasına sebep olacak. Bir adım geriye bakıp büyük resme baktığımızda bu yaşanan dönemin geçici olduğunu, bir süre sonra zaten gayrimenkul sektörünün kendisinin bugün gayrimenkul teknolojileri diye tanımladığımız alan olacağını görmeliyiz. İnşaat teknolojileri bundan sonraki dönemde çok fazla gündemi tutacak bir alan. Müthiş değişiklikler oluyor. Aynı şekilde inovatif finansman modelleri de çok hareketli alan. Lojistik, perakende ve ofis piyasaları üzerinde çalışan çok sayıda girişimin yanında gayrimenkulün alım satımı, sunumu, değerlemesi ve işlemi süreçlerinin her biri en hareketli alt kategorilerden.

Burada tabii sektörün genel gelişimine de dikkat etmek lazım. Her pazar aynı seviyede olmadığı gibi aynı hızda da büyümüyor. Evet son yıllarda fintech dahil en hızlı büyüyen alan bu, ancak aynı şekilde devam etmeyecektir. Belli alt kategorilerde ve pazarlarda yakın bir gelecekte konsolidasyon bekliyoruz, bu yoğun şekilde satın alma ve birleşmeler şeklinde olacağı gibi aynı zamanda piyasadan çekilme/kapanma şeklinde de olacaktır. 

Başarılı veya başarısız proptechleri analiz ettiğinize eminim. Başarılı olmak için diğer sektörlerdeki startuplardan farklı biçimde davranmaları gereken konular sizce neler? Diğer bir deyişle, sektör özelinde farklılıklar var mı?

Benim EurAsia Proptech Iniative şapkasıyla hangi girişimler başarılı-başarısız olur diye bir tanımlama yapmam doğru olmaz. O taraf olmak olur çünkü. Ancak aynı zamanda kendim de girişimcilik tarafından geldiğim için ve yurt içi ve yurt dışında mentorluk ve danışmanlık hizmeti de verdiğim için şunu söyleyebilirim: Gayrimenkul teknolojilerine özel olmadan tüm girişimler için bakılması gereken bazı noktalar var. Girişimci(ler)nin kendisi, ekibin kapasitesi, pazarın büyüklüğü. Probleme ve problemi gerçekten çözmeye vakıf mı? Probleme ne gibi çözümler getiriyor? Bu çözümü gerçekten başkaları para verip kullanıyor mu? Öncelikle bu temellere bakmak lazım. Ondan sonrası şirketi büyütme işi. Türkiye’de “startup” ya da “girişim” kelimesi özellikle gençler tarafından amacından ve anlamından kopuk şekilde soyut bir şeymiş gibi kullanılıyor. Sonuçta girişimler birer şirket. Her şirkette olduğu gibi bu girişimlerin de finans, ürün, satış, pazarlama, insan kaynakları gibi belli başlı fonksiyonları var ve sosyal girişim dahi olsa para kazanması lazım. Bence unutulan kısım o. Özünde bu bir iş. İşin kendisi.
 
Gayrimenkul teknolojileri girişimlerinin diğerlerinden ne farkı var derseniz;

•    Girişimcilerin gayrimenkulün işleyişini bilmeden sadece teknolojiyi kullanarak sorunları çözebileceğini sanmaları,
•    Yurt dışında çalışıyor, burada da çalışır diye düşünülmesi,
•    Var olan oyuncuların teknolojiye ve yeni iş modellerine çok mesafeli ve uzak olması,
•    Sektörün regülasyondan uzak olması,
•    Verimsizliğin ve kayıt dışı ekonominin fazlalığı ve bunun bir tercih olması,
•    Şeffaflığın olmaması 

Burada saydıklarımın bazıları bir girişimci olarak bakarsak aslında büyük fırsatlar da sunuyor. 

Türkiye teknoloji girişim ekosistemi geçmişe göre daha iyi durumda. Gayrimenkul özelinde EurAsia Proptech Initiative gibi bir oluşum var. Ayrıca Türkiye’de sadece gayrimenkul teknolojilerine yatırım yapacak olan girişim sermayesi fonu kuruldu. Bizim yarattığımız dalga diğer kurumlarda da karşılığını bulacaktır ki çok yavaş da olsa bulduğunu görüyoruz. Ancak geliştiriciler, GYO’lar, inşaat, müteahhit şirketleri gibi sektörün kendi oyuncularının farklı şekillerde (yatırımcı, iş ortağı, müşteri gibi) dahil ve aktif olması gerekiyor. Girişimlerin müşteriye ve finansmana ihtiyacı var. Şirketlerin de büyümeye -hatta çoğu durumda hayatta kalmaya- ihtiyaçları var. Her iki tarafın da beraber nasıl çalışılacağını öğrenmesi lazım. 

Proptech ile gayrimenkulde kurallar yeniden yazılıyor!

Mete Varas kimdir?