Müteahhit kaçarsa ne olur?

Müteahhit kaçarsa ne olur?

Arsa sahipleri, müteahhit ile anlaşma sağlayarak arsaları üzerinde inşaat yapılmasını ve böylece para harcamadan ev sahibi olmayı amaçlıyor. Müteahhitler de arsa üzerinde inşa ettikleri binadan kendilerine düşen dairelerin satışını yaparak kar elde ediyor.

Binanın nasıl yapılacağı,hangi malzemelerin kullanılacağı, kaç daireli ve kaç katlı olacağı, ne zaman başlanıp ve ne zaman bitirileceği gibi hususlar yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtiliyor. 

Kimi zaman müteahhit bina inşaatı bitmeden kendisine kalan dairelerin satışını yapabiliyor. Satış tamamlandıktan sonra bina inşaatı tamamlanmadan ortadan kaybolabiliyor. Peki böyle bir durumda müteahhit kaçarsa ne olur?

T.C. YARGITAY

Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2000/1-1280

Karar: 2000/1554

Taraflar arasındaki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;  İzmir  Asliye 5. Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 18.3.1999 gün ve 1996/55 E. 1999/246 K.sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 28.10.1999 gün ve 1999/9947-10832 sayılı ilamiyle; 

(...Davacı arsa sahipleri, dava dışı yükleniciyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, taraflara verilecek dairelerin bu sözleşmede kararlaştırıldığını, ayrıca sözleşmeye göre, yükleniciye verilecek zemin kattaki dükkan tapusunun da inşaat bitirilmeden verilmeyeceğinin belirlendiğini; teminat olarak bırakılan bu dükkanı bilahare yüklenicinin satarak ve yerine de teminat olarak kendisine bırakılan 6 numaralı daireyi teminat olarak bırakılması şeklindeki talebini de kabul ettiklerini ve bu konuda ek sözleşme yaptıklarını, ek sözleşmeye göre; yüklenicinin daha önce teminat olarak bırakılan dükkanı 3.kişiye temlik ettiğini, ancak ek sözleşmeye göre 6 nolu bağımsız bölümü satma yetkisi yok iken işlerinin bozulması nedeniyle teminat olarak bırakılan 6 nolu bağımsız bölümü kendilerinden çok önceleri almış olduğu vekalete istinaden muvazaalı olarak davalıya sattığını, böylece hem vekalet görevini kötüye kullandığını hem de akde aykırı davrandığını, davalının ise durumu bilen ve iyiniyetli olmayan kişi olduğunu, çünkü davalının inşaatın henüz kaba inşaat halinde bulunduğunu ve 6 nolu bağımsız bölümün teminat olduğunu, inşaat bitmeden bu daireyi yüklenicinin hak edemeyeceğini, hem çevreden hem de tapuya ibraz edilmiş olan inşaat sözleşmesinden öğrendiğini ileri sürüp; 6 nolu bağımsız bölüm tapusunun iptaliyle adlarına tescilini istemişlerdir.

Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim ise binayı imal ve teslimidir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde Borçlar Kanununun 358.maddesi uyarınca arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar.

Hemen belirtmek gerekir ki; yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi onun ardılı (halefi) olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Başka bir anlatımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerine yazılan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem, yolsuz tescil durumuna düşer.

Somut olayda, çekişmeli 6 bağımsız bölüm nolu meskenin sözleşme gereği dava dışı yükleniciye verileceği kararlaştırılmış ve arsa sahipleri tarafından da satışı konusunda yükleniciye vekaletname verilmiştir. Yüklenici inşaatın %43,5 oranındaki kısmını ikmal ettikten sonra işi bırakmış, buna rağmen çekişmeli yeri vekaleten davalıya temlik etmiştir.

Ne var ki; söz konusu kişinin, gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı yüklenicinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen tapu sicilindeki yolsuz tescil durumuna düştüğünü bilmemesi gerekir. Nitekim, bu görüşten hareketle kötüniyet iddiasının defi değil, itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re'sen nazara alınacağı, gerek 8.10.1991 tarih, 1990/4 esas, 1991/13 karar sayılı İnançları Birleştirme Kararında gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir.

Davalının henüz inşaat halinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladığı, bunun içinde bağımsız bölümlerle bağlantılı arsa payı satın aldığı olayların cereyan tarzından, taraflar arasındaki ilişkiden açıkça anlaşılmaktadır. Bu tür satışlarda alıcı arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Bu durumda, M.K. 931. maddesinin koruyuculuğundan yararlanılması söz konusu olamaz.

O halde, yukarıda değinilen ilke ve olgular dikkate alındığında davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle reddi doğru değildir....) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu Kararı

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K. nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 25.10.2000 gününde oybirliği ile karar verildi.

Ayrıca; 

Devlet tarafından yarım kalan inşaatlar için "teminat modeli" geliştiriliyor. Buna göre inşaatın temelini atan müteahhit yapacağı binanın maliyetinin belli oranı kadar teminat verecek. Bu para bakanlık tarafından belirlenecek bir hesaba yatırılacak. İşi bitirdiğinde ya da büyük oranda tamamladığında bu parayı geri alabilecek.

İmar Kanunu'nda yapılacak düzenlemeyle inşaatı yarım bırakıp kaçan müteahhide ilk kez para cezası da uygulanacak. Müteahhit kaçarsa yapı maliyetinin yüzde 5'i kadar ceza ödemek durumunda kalacak. Cezalar bununla da sınırlı kalmayacak. Kaçak inşaat yapanlara 10 bin, yapı belgesini yenilemeyenlere 3 bin lira ceza öngörülüyor. İdari para cezaları da üç kat artırılıyor. Kanunun yeni yasama döneminde yürürlüğe girmesi planlanıyor.

Müteahhit evi zamanında teslim etmezse ne olur?

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com