Önder Halisdemir'den İFM için 4 somut teşvik önerisi!

Türkiye'yi geleceğe taşıyacak en önemli projelerin başında İstanbul Uluslararası Finans Merkezi (İFM) projesi geliyor. 2023 ve 2035 hedeflerinin gerçekleşmesi açısından İFM ayrıcalıklı bir öneme sahip. Ağaoğlu Şirketler Grubu İcra Kurulu Başkanı Dr. Önder Halisdemir de Türkiye'yi uluslararası arenada söz sahibi yapacak bu dev projede emeği geçenlerin başında geliyor. Halisdemir, Türkiye’nin paraya erişimi ve bu sayede de refahının artması için Ataşehir’deki İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin (İFM) ‘Finansal Serbest Bölge’ ilan edilmesini öneriyor. 2023 ve 2035 hedeflerinin finansmanı için Ataşehir Finans Serbest Bölgesinin önemli bir rol üstleneceğini söyleyen Halisdemir, bölge için dört somut teşvik verilmesi durumunda dünyadaki finans zanaatkârlarının geleceğini, park edecek yer arayan uluslararası fonların da Türkiye’yi tercih edeceğini ifade ediyor. Ataşehir Finans Serbest Bölgesinin ekonominin yeni çıpası olacağını söyleyen Ağaoğlu Şirketler Grubu İcra Kurulu Başkanı Dr. Önder Halis­demir, İstanbul Finans Merkezi odağında Ağaoğlu Grubunun 2016 hedeflerinden, gayrimenkul sektörüne birçok konuda sorularımızı yanıtladı.

* Uluslararası İstanbul Finans Merkezi (İFM) projesi, Türkiye’nin 2023 ve 2033 hedef­lerinin finansmanı açısından bir kaldıraç görevi görür mü? Diğer yandan mevcut bankacılık sistemini bu hedeflerin gerçekleşmesi yolunda yeterli görüyor musunuz?

Uluslararası İstanbul Finans Merkezi (İFM), 2023 ve 2035 hedeflerinin finansmanı için en önemli unsur haline geldi. Banka­ların sermaye yeterlilik rasyolarının 13,5’e geldiği bu dönemde, bankacılık sektörünün büyüklüğü ancak mevcut işi çevirmeye yetiyor. İlave bir büyümenin finansmanını artık bankalardan bekleyemiyoruz. Öyleyse yeni paraya ihtiyaç var. Bu da ancak ödünç parayla olacak. Geniş bir perspektiften bakacak olursak, Körfez örneğini gündeme getirebiliriz. Eskiden, “Körfezden Türkiye’ye yatırım gelmiyor” derdik. Esasında buna uygun finansal aktör ve enstrümanları oluşturamadığı­mız için para gelmiyordu. Körfez sermayesine sadece mevduat seçeneği sunuyorduk. Çünkü başka finansal ürünümüz yoktu.

KREDİ-MEVDUAT KURU FASULYE-PİLAV

Yıllarca bankalar Türkiye’de finans sistemini domine ettiği için ne halkımız, ne firmalarımız, ne de finansal sistemimiz kuru fasulye ile pilav dışında bir şey bilmedi. Kuru fasulye mevduat oldu, pilav da kredi... Bankalarımızda da farklı malzemeyle farklı yemek yapacak kadrolar ve bilgi yoktu. Finansal okur yazarlık yalnızca halkta değil bankalarda da eksikti. Hal böyle olunca dünyadaki finansal derinlikten istifade edilemedi. Zaten finansal enstrüman işi bizdeki gibi yabancı bankalarda olsa konvansiyonel bankacılığın ana konusu değil. Farklı malzemeyle dünya yemekleri yapacak yabancı markaları ve aşçıları çekmemiz lazım. Bunlar diğerlerinin gelişinde de sürükleyici olacak İş adamımız girişimcimiz kuru fasulye pilava doydu zaten.

*Uluslararası finans merkezleri arasında kısa zamanda büyük boşan yakalayan bir Dubai örneği var. İstanbul’un uluslararası bir finans merkezi olması için nelere öncelik vermeliyiz? Dubai bize model olabilir mi? Nasıl bir model öneriyorsunuz?

Uluslararası finans merkezi demek, finans zanaatkarlarının bir arada çalıştığı ortam demek Bu zanaatkarlar farklı finansal enstrümanlar üzerinde çalışıyor ve insanların anlayacağı hale getiriyorlar. Firmalar da hem korunma mekanizmalarına, hem ticari mekanizmalara, hem de fon ürün­lerine sahip oluyor. Bölgemizde Dubai’nin dışında başka bir finans merkezini görmüyoruz. Biraz Katar olabilir, ama Moskova’nın daha yolu var. Dolayısıyla İstanbul - Ataşehir tam da bu boşluğu doldurabilir. Ataşehir’in artık fi­nans serbest bölgesi olması lazım. Bu sayede bölgedeki firmalar ve Türk firmaları Dubai’de, İngiliz Adalarında, ABD’de, İsviçre’deki hesap ve şirketlerini buraya taşıyabilir. Çünkü Türk firmaları daha az vergi ve özel hukuk gibi sebeplerden dolayı o bölgelere gidiyor. Ayrıca İsviçre, İngiliz ve Fransız adaları hatta Amerika'nın Delaware gibi yerlere ihtiyaç var ki batılı ülkeler Singapur buraları kurmuş. Bizimde Ataşehir’i finans serbest bölgesi yapmanın ötesinde hesapların ihtiyaç duyduğu korumalara belli ölçüde izin verebilmeli ve bu ihtiyaçları karşılayabilmeliyiz.

EMANET PARA ARTIK TÜRKİYE’YE PARK EDECEK

Türkiye’deki yasaları değiştirmek uzun vakit alabilir ama serbest bölge için özel yasa yapmak fazla zamanımızı almaz. Çünkü bunların yasaları belli ve aynısını yapabiliriz. Böyle olursa Türkiye’ye emanet para da park edecek. Para dünyada aradığı unsurları Türkiye’de bulacak. Dünyadaki oyuncuları çekebilmemiz için teşvikleri veriyor olmamız lazım. Dünyadaki finans zanaatkarlarının Türkiye’ye gelmesi ile birlikte bizim finansal kurumlarımızın da yetkinliği artacak.

 Kuru fasulye pilavdan ziyade mutfaklarında dünya yemekleri­ni pişiren aşçılar olacak. Onları transfer edecekler. Onların ya­şayabileceği bir ortam olacak. Bizim gençlerimiz çalışacak. Parayı teşvik etmeye ihtiyacı­mız varsa uluslararası finans merkezi projesini ekonominin yeni çıpası olarak görmeliyiz. Yapılacaklar da belli...

‘DÖRT SOMUT TEŞVİK ÖNERİYORUM’

Finans serbest bölgesi için dört somut teşvik veriliyor. Bir tanesi belirli bir süre sıfır vergi. Finans serbest bölgelerinde buna erişilebiliyor zaten.Dubai buna 50 yıl demiş. Biz 10 yıl deriz. Azalan oranlar veririz. İkincisi büyün çalışanların brüt maaşını net olarak alması. Bu sayede kaliteli finans oyuncularını çekmiş oluruz. Çünkü Dubai bunu yapıyor. Para biriktirmek için Dubai’de çalışılıyor. Vergi ödemeyeceğini, maaşını yüksek alacağını bilen Dubai yerine İstanbul’da yaşamak isteyecek. Üçüncüsü de dilediği kadar yabancı çalıştırma imkanı veya az sayıda Türk vatandaşı kotası konabilir. Çünkü şirketler işlerini önce kendi kadrosu ile yapmak isteyecek. Dördüncüsü ise bölgeye has işleri hızlı bir şekilde neticelendirecek uluslararası hukuk sistemi. Dubai, İngiliz hukukunu tercih etmiş. Biz de serbest bölgeye uygun bir hukuk sistemi uygularız. Adına İngiliz hukuku demeyiz de finans serbest bölgesi özel hukuku deriz. Ama dünyada kabul görmüş bir hukuk sistemini uygularız. Dubai finans merkezindeki hukuk da Dubai’nin genelini temsil etmiyor. Dubai Finans Merkezi'nde 500 metrekarelik adeta bir hukuk dükkanı var. 'Vegas'ta olan Vegas'ta kalır' sözü gibi Dubai finans merkezinde olan, finans merkezinde kalıyor. Anlaşmazlıkların yüzde 90'ına yakını da iki hafta gibi kısa bir süre içinde sonuçlandırılıyor.  Bizim finans merkezimiz Islamic Finance (Islami finans) karakterli de olması lazım. Çünkü gözümüzü bölgedeki paraya dikiyoruz. Bölgedeki para da gidecek yer arıyor. 

CEO ATANMALI KOORDİNASYON SAĞLANMALI

* Dört önemli unsurdan bahsettiniz. Finans merkezinde işlerin daha hızlı yürümesi için hu dört unsur yanında neler yapılmalı? Koordinasyon için bir CEO’ya ihtiyaç var mı?

Dile getirdiğim dört unsura ilaveten bu işin sahibinin de belli olması gerekiyor. CEO’sunun olması lazım. Sorumlu olmayınca koordinasyon yeterli olmuyor. Atanan CEO da değişik ülkeleri dolaşıp uluslararası markaların hukuk, finans, sigorta, portföy yönetimi ve İslami finans gibi alanlarda ilk 10 oyuncuyu buraya çekmeye çalışacak. Dubai’de bin 300 adet yabancı oyuncuyu görüyoruz. Bankalar, sigorta şirketleri, dünyanın önde gelen hukuk firmaları ve danışmanlık firmaları orada Koşullar gerçekleştiğinde bizimki Dubai finans merkezini geçecek. Benim öngörüm bölgede beş yıl içeri­sinde 4 trilyon dolarlık işlemin dönmesi yönünde

EN GARANTİLİ PARA KONUT İLE GELİR

Yabancı aldığında konutu­nu satmasının önü açık olmalı, ama parayı dışarıya çıkarması­nın önü kapalı. Bu şekilde para ekonomideki diğer enstrüman­lara geçişgenlik gösterecektir. Ülkeye en garantili para konut ile gelir. Türkiye’de konut alan yabancı “Ülkemde bir şey olursa ben burada yaşarım” diyebilecektir. Ekonomimiz için de yeni bir zenginlik kaynağı olacak. Konut alan yabancı, arkadaşlarını da davet edecek. Biz niye 1 milyon dünya vatandaşı projesi yaratıp ikinci vatan Türkiye deneyelim.

*Türkiye’de yatırım enstrümanları sayısı az. Borsa, altın ve dövize öncelik veriliyor. Bunlar da piyasa koşulların­dan ciddi etkileniyor. Ekonomiye yeni kaynak yaratmak için tavsiyeniz var mı?

Biz “ikinci vatan” projesi için üzerimize düşenleri yapıyoruz. Karar vericilerin işlerini kolaylaştıracak çalışmalara imza atıyoruz. Çünkü bizim gibi lider kuruluşların bu konularda ön ayak olması lazım. Her şeyi de karar vericilerden beklememek gerek. Dersi iyi çalışılmış, altyapısı iyi oluşturulmuş varsa diğer ülke örnekleri ile bezenmiş unsurları getiriyor olmamız lazım. 2023 ve 2035 hedeflerinin yakalanabilmesi için gayrimenkulün menkulleştirilmesi gerekiyor. 2008’de ABD’de bir sıkıntı yaşadı. Fakat ABD, 15 kaldıraçla çalışıyordu. Türkiye’ye baktığımızda sıfır kaldıraçla çalışıyoruz. Konutu alıyorsun, iş bitiyor ve o konuttan hiçbir şekilde istifade edilmiyor. Sadece ipotekli kredi kullanılabiliyor. Konut ipotek edilerek sadece kredi alınabili­yor. Konutun değeri 1 lira ise ancak bunun yansı kadar kredi kullanılabildiği için kaldıraç da 0.50 oluyor. 0.50 kaldıracı bile “evim elden gitmesin” korkusuyla yapamıyoruz. Ama kocaman bir değer var orada. Buradan birkaç kaldıraç taratmak mümkün.

AĞAOGLU’NUN 2016 AJANDASI

Ağaoğlu'nun 2016 ve izleyen yıllarda önemli bir ajandası gayrimenkulleri menkulleştirme konusunda pazarın anlayabileceği ürünleri getirmek olacak. Bu hem sektör hem ülke açısın­dan yeni zenginliklerin kaynağı olacak. Sermaye Piyasası Kanunu’nda bununla ilgili yeterince imkan var. Hiçbir şey ile oynamamıza gerek yok. Belki ihtiyaç durumunda bazı alt yönetmeliklerde değişiklikler yapılabilir. Yeni bir yasal düzenlemeye ih­tiyaç yok. Kira sertifikaları düzenlemesi var. Varlık fonlarının düzenlemeleri zaten var. Bizdeki sıkıntı, yapan yok. Örnek ver­mek gerekirse bu sayede varlık üstüne 3-4 kat çıkılabilir. Sizin de o 3-4 katlı varlık kadar para çekebileceğiniz anlamına gelir. Amerika bunun üzerine 15 kat çıktı ve sıkıntı yaşadı. Ama madem bu tecrübeleri yaşadık, 4 katlı yapılabilir. Amerika’daki gibi endişeleri yaşamadan önce bir mesafe alalım. Eğitim sistemimiz bizi korkulara ittiği için daha işi yapmadan, “Yaparsak başımıza şu gelir, fazla mı açılıyoruz” şeklinde endişeleri yaşa­maya başlıyoruz. Biz endişelerle büyüdük Riski yönetmeyi değil, riski almamayı seçiyoruz. Aslında riski almamak da bir risktir. Aynı zamanda biz riski almadığı­mız için daha az da işadamı üre­tiyoruz. Türkiye 100 Ali Ağaoğlu daha üretse Türkiye bir o kadar daha zengin olur. Bizim daha çok işadamı üretebilmemiz lazım. İşadamını sevmeli, korumalı ve böylece yeni istihdamların ve ülkesel zenginleşmenin önünü açmalıyız. Gençleri değere ortak olan ve hizmet eden yapıdan ziyade değer yaratan yapıda yetiştirmeli ve daha okulda hayata kendi işini kurmayı hayal ettir­meli ve teşvik etmeliyiz. Ajan­damız da kurumsallaşma yine önemli bir gündem maddesi olmaya devam edecek. Anadolu bizi çağırıyor. Anadolu’ya projelerimizle açılacağız. Yönetim şirketimiz yenilenebilir enerjiye olan yatırımlarımız, çimento ve tabiki yeni lansmanlarla verimli bir 2016 geçireceğiz.

BU SAYEDE HALKI GERÇEKTEN KORUMUŞ OLACAĞIZ

Diğer yandan sistemin si­gortaları da var. Yatırımcıyı koruyor. Bu enstrümanları da halkın gündemine sokmak ge­rekiyor. Bizdeki regülasyonlara baktığımızda daha çok nitelikli yatırımcılara uygun olduğunu görüyoruz. Eğer gayrimenkule dayalı enstrümanlar olursa halkı ger­çekten korumuş olacağız. Aksi takdirde halk ne yapıyor? Altrna dövize, borsaya yatırım yapıyor. Konutta bu yatırımlardaki gibi dalgalanmalar yaşanmıyor. Konutun değeri bir anda yüzde 20 düşmüyor veya yüzde 50 art­ırıyor. Vatandaşın tasarrufunu koruyacak ve sermaye piyasalarına ilgiyi artıracak ürünler ipoteğe dayalı, mortgage dayalı gayrimenkule dayalı ürünlerdir. Türkiye’nin yükselişi sermaye piyasaları ile olacak. Bankacılıkta deniz bitti. Gayrimenkule dayalı enstrüman­lar parktaki paraların sermaye piyasalarına akmasını sağlayacak.

Konut sektörünün değeri artacak yatırım yapan çok daha kârlı çıkacak

Konut piyasası genç ve daha gelişmeye açık bir sektör. Kuruluşu 10’lu yıllarla ifade edilen şirketler olsa da markalaşma az. Önümüzdeki 10 yılda bu malın değeri artacak.Üstelik üretim denizi arsa ile sınırlı. Artık çok geniş araziler üretilemiyor. Dolayısıyla bu trene nereden binebiliyorsanız, binin. Konutta faize değil ödeyebileceğiniz takside odaklanın. Bireysel yatırımcıyı borsa, döviz ve altından daha fazla koruyan ye koruyacak bir yatırım, konut.İthalat yapmadan ihracat yapan, 200 sektörü besleyen bu sektör inşaat aşamasında vasıfsız iş kaynağına da geniş ölçüde istihdam sağlıyor.Hiçbir sektörün önünü kapamadığı gibi bir sürü sektörün önünü açıyor ihracatçı haline getiriyor, inşaat ve taahhüt sektörlerinin önü açılmalı hatta pamuklara sarılmalı. Ama dersine iyi çalışılmamış gerekçelerle sektör eleştiri konusu ediliyor. Halbuki konut sektörü gelişmiş ülkelerde büyümenin tetikleyicisi. Diğer sektörler buradan doğmuş. Şeklini şemalini düzeltebilirsiniz ama teşvik etmelisiniz. Sektör genç olduğu için inşaatçılardan daha iyi lobi yapabilen, derdini anlatabilen sektörler var. Son 3 yılda ithalat yapmadan 5 milyar dolarlık ihracat geliri sağlayan bir sektör. Suriyeli göçmenler bile önce kira sonra alım talebini tetikliyor.En az 10 yıl daha konjonktür konut sektörünü destekleyecek ve en iyi yatırım olmaya devam edecek. Türkiye demografisi genç bir ülke. Çekirdek aile yapısı değişiyor. Kentleşme en önemli desteklerden biri olacak.

İkinci Vatan Programı ile yatırım çekebiliriz

Dubai bin 300 firma çekmişse, İstanbul’un 2 bin yabancı firmayı çekmesi lazım. Firmalar da Türkiye'yi pazar olarak görecek. Bizim firmalarımız da bundan istifade edecek. Ürünlerini Türkçe'ye çevirecek, tanıtacak, bizim firmalarımıza ziyaretler yapacak. Firmalarımızda çalışanların bilgisi artacak. Ataşehir'in serbest bölge olması finansın hızına yönelik bir devinim yaratacak. Dünyada bunun bir çok örneği var. Malta, İngiliz ve Fransız Adatan, Dubai ve Singapur, Katar vb. var. Artık yapalım, görelim noktasındayız. Bugün islami para da Londra’ya gidiyorsa imkânları bulduğu içindir. Bizim islami finansı çekmek için de yeterli aktör ve enstrümanımız yok. Biz uluslararası finans serbest bölgesi projesini ekonomimizin yeni çıpası, 2023 ve 2035’in finansmanının anahtarı olarak görüyoruz.

*Mütekabiliyet yasasıyla Türk konut pazarı uluslararası yatırım vitrinine çıktı. Diğer yandan Amerika, Kanada ve İngiltere gibi ülkelerde de yabancı yatırımcıları konut piyasalarına çekecek programlar var. Ağaoğlu Grubu'nun bu konuda çalışması var mı?

Ağaoğlu Grubu, kendi sektöründe Türkiye'nin en tecrübeli şirketi. Ağaoğlu olarak diğer şirketlerden farkımız, biz satıp gitmiyoruz. Konutların yönetimini de üstleniyoruz. Sattıktan sonra yönetimi orada kalan büyük bir markadan bahsediyoruz. Bu konudaki tecrübelerimiz diğer firmaların önünü açtı. Ağaoğlu Grubu bugüne kadar 2 milyar dolarlık konut ihracatı yaptı, ihracat olarak sayılmasa da 2 milyar dolarlık dövizi ülkeye getirdik. Mütekabiliyet yasasıyla Türk konut pazarı uluslararası yatırım vitrinine çıktı. Bu dış talebi de destekliyor, insanlar İstanbul'a sadece gezip-görmeye değil yaşamaya da geliyor. Amerika, Kanada ve İngiltere gibi ülkelere bakıldığında yabancı yatırımcıları konut piyasalarına çekecek programlan var. Kendilerinden konut alanlara vatandaşlık izni de dahil pek çok teşvik veriyorlar. Bu tip talebi çekmek için sistemli politikaları var. Pek çok ülke ‘ikinci vatan' (second home) programlarıyla yatırımcı çekiyor. Her ülkeden insanın gelip Türkiye'de artık yaşadığını düşünerek yeni uygulamalara gitmemiz gerekiyor. Ağaoğlu Grubu olarak biz de bu konuyu gündemimize aldık.

UNITED NATIONS OF AĞAOĞLU MOTTOSU YARATTIK

Bugün bizim projelerimizde de 81 değişik milletten insan yaşıyor. United Nations (Birleşmiş Milletler) of Ağaoğlu diye bir konsept yarattık. Yabana ülkelerdeki tanıtımlara, fuarlara artık bu konsept ile gidiyoruz. Örneğin biz dünya vatandaşı olarak, insanlık görevimizi yaptık ve ülkemize üç milyon Suriyeli’yi aldık. Bize yakışanı yaptık. Şimdi de dünyada parası olan 1 milyon kişiyi alalım diyoruz. 1 milyon kişi 500 bin dolarlık konut alırsa 500 milyar dolar eder. Birkaç yıllık persfektifle 100 bin kişi dersek 50 milyar dolar olur. Bunu dünyada tek biz mi yapıyoruz? Hayır. Amerika, İngiltere, Kanada, ispanya hatta Malezya bile yapıyor. Cebinde 500 bin dolan olan parayı bir yere yatırmalı. Akla gelen ilk şey gayrimenkuldür. Gayrimenkulü bu anlamda çıpa ürün olarak görmeliyiz. Bir kere parayı ülkeye soktuktan sonra da paranın hareketini sağlayabiliriz. Tam da garantili, karşı taraftaki kişinin içini rahatlatacak şekilde... Bu çalışırdan da “ikinci vatan” şeklinde duyulmalıyız Fuarlarda devlet yetkilisi standını açmalı. Ülkemizde konut almak isteyene “Pasaportunu, kimliğini ve paranı al gel. Sana bütün kolaylıktan sağlayacağız" demeliyiz. Ülkemize gelen insanları bürokratik işlemlerle uğraştırmamalıyız. Nasıl bir dönem yatırımları kolaylaştıracak işler yaptık, bu da yabancı yatırımcıların gelmesine yol açtı. Benzer yollan tercih etmeliyiz. Pazarlama enstrümanına çevirdiğimiz durumda Türkiye bundan çok büyük bir menfaat sağlayacak.

Ağaoğlu Birleşmiş Milletler’e döndü

2015 yılı bizim için yabancı satış kanallarımızda oldukça önemli başarılar elde ettiğimiz bir yıldı. Yıl içinde önemli organizasyonlarda yer aldık. Bunlardan biri olan ve bizim için son derece önem arz eden Dubai Cityscape Fuarını bu sene de başarıyla tamamladık. Bir diğeri de; Azerbaycan Gayrimenkul, Emlak ve Yatırım Fuarı RECEXPO oldu. Bundan 4 sene önce ilk Cityscape Dubai fuarına katıldığımızda tek başımızaydık. Bu sene 61 Türk firmasının projelerini sergilediğini gördük. Bu sektörün dışa açıklığını ve esnekliğinin arttığının bir göstergesidir. Bu konuda da öncü olduğumuz için mutluyuz. Bu sene Cityscape Fuarına ‘United Nations of Ağaoğlu’ mottosuyla katıldık ve bu tüm çevrelerden büyük beğeni topladı. Yaptığımız araştırmalarda gördük ki projelerimizde 81 farklı milletten insan huzur içinde yaşıyor. Ortak yaşam alanlarını paylaşıyor. Biz sadece demir, çimento satmıyoruz, huzur satıyoruz.

Tatlandırıcıları bekliyoruz

Finans merkezi demek paraya erişilen yer demek. Daha ucuz ve daha bol para demek. Reel kesimin takipçisi olması lazım. Ben Uluslararası stanbul Finans Merkezi için 'Finans AVM’si diyorum. Şimdiye kadar altyapıyı büyük ölçüde tamamladık. Ama biz bize de olmayalım. Yabancı fonların gelesi lazım. Bugün bir AVM'de herkesin gözlerinin aradığı yabancı bir marka olmadığında o AVM bize cazip gelmiyor. Bir finans merkezinin bir ülkeye ne kattığının canlı kanıtı Dubai. Dubai, çölü dört senede finans merkezi haline geldi. Paranın bir çölü ne yaptığını görmek için görülmesi gereken iki yer var. Biri Las Vegas diğeri Dubai. 60 derecedeki sıcağa yatırımcılar verilen teşvikler için gidiyor. Bizim en az o teşvikleri verebiliyor olmamız lazım. İFM'de tatlandırıcıları bekliyoruz.

İFM Dergisi