Tapu satış bedeli eksper değerinin altında ise ne yapılmalı?

Tapu satış bedeli eksper değerinin altında ise ne yapılmalı?

Tapu dairelerinde gerçekleşen gayrimenkul alım satım işlemlerinde yaşanan sorunlar arasında satış bedelinin, eksperin belirlediği değerden düşük olması ve dolayısıyla Maliye ile yaşanacak problemler yer alıyor.

Örneğin, 2007 yılında 120.000 TL bedel ile satın aldığınız bir gayrimenkulu 2012 yılında 125.000 TL bedelle satmak istediniz.  Söz konusu gayrimenkul için ise eksper bedeli 150.000 TL olduğunu farz edelim. Bu durumda tapuda satış bedelini 150.000 TL den gösterdiğiniz takdirde; 25.000 TL gibi bir fark ortaya çıkar. Söz konusu bu fark için vergi dairesine bildiride bulunmak ve elde etmediğiniz bir gelirin vergisini ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Bu durumun önüne geçmenin yolu tapuda harca esas bedeli ve satış bedelini ayrı ayrı beyan etmek olacaktır. Yukarıda verdiğimiz örneğe göre; satış bedelini 125.000 TL, harca esas bedeli ise 150.000 TL olarak beyan ederseniz, alım satım harçlarınızı belediye emlak değeri (150.000 TL ) üzerinden yatırmış, satış bedelini ise (125.000 TL) tapunun üzerine yazdırmış olursunuz.

Böylece gelir vergisi yönünden elde etmediğiniz bir gelirin vergisini ödemek zorunda kalmazsınız. Ancak vergi dairesi bir inceleme ve takip halinde bu durumu delillendirmenizi isteyebilir. Bunun için alım satım için ödenen bedeli çek veya banka transferi şeklinde gerçekleştirmiş olmanız sizin yararınıza olur.  

Bu şekilde bildirimde bulunmadan işlem yapanlara, bu durumun Maliye tarafından fark edilmesi halinde cezai işlem uygulanıyor. Gayrimenkul alım - satım işlemi sırasında ödenmesi gereken tapu harcının, ilgili gayrimenkulün gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanmamış olarak görüldüğü için bu durumun tespiti halinde tapu harcı cezası kapsamında üç katı vergi kesiliyor.

Konu ile ilgili vergi dairesi tarafından verilmiş mukteza örneği aşağıda bulunuyor:

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı

(Mükellef Hizmetleri Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü)

Sayı   :  B.07.1.GİB.4.06.16.01/2008-GVK-Mük.80-2

Konu   :  Değer artışı kazancının vergilendirilmesi

……………………………………

İlgi    …………. tarihli dilekçeniz.

İlgide kayıtlı dilekçenizde; sahibi olduğunuz gayrimenkulu satmanız halinde değer artışı kazancı yönünden vergilendirilmenize esas olmak üzere satış bedeli olarak tapu senedinde belirtilen gerçek satış bedelinin mi, yoksa bu değerden daha yüksek olan tapu harcına esas alınan emlak vergisi değerinin mi dikkate alınacağı hususunda görüş talep etmektesiniz.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı Mükerrer 80’inci maddesinde; (4783 sayılı Kanunun 4’üncü maddesiyle 1.1.2003 tarihinden geçerli olmak üzere yeniden düzenlenmiştir.) “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

…..

6-İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı Kanunun 5’inci maddesi ile değişen ibare)(1.1.2007 tarihinden geçerli olmak üzere) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

(5281 sayılı Kanunun 27’nci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere değişen fıkra.) Bir  takvim yılında elde edilen değer artış kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (1.1.2008 tarihinden geçerli olmak üzere) 6.800 Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.

…..”  hükümleri yer almıştır.           

Diğer taraftan, aynı Kanunun “Safi değer artışı” başlıklı Mükerrer 81’inci maddesinin 1’inci fıkrasında;  “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.” hükmü yer almış olup, aynı maddenin son fıkrasında ise “Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, söz konusu gayrimenkulün elden çıkarılma bedelinden; yukarıda belirtilen esaslar çerçevesinde endeksleme yapılmak suretiyle bulunacak iktisap bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve uhdenizde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi sonucu kalan fark, değer artışı kazancına tabi olacaktır.

Öte yandan, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63’üncü maddesinde tapu ve kadastro harcının, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanacağı belirtilmiş, vergi değerinin ne olacağı hususuna ise 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinde yer verilmiştir.

Söz konusu maddelerin birlikte irdelenmesinden de görüleceği üzere mükellef tarafından beyan edilen değerin vergi değerinden düşük olmasına ilişkin olarak mevcut yasal düzenlemede sadece tapu harcı yönünden ne şekilde işlem yapılacağı hüküm altına alınmış olup, Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80’inci maddesine herhangi bir atıf yapılmamıştır.

Buna göre, değer artışı kazancının matrahının hesabında gerçek satış bedelinin dikkate alınması gerekmektedir. Dolayısıyla gayrimenkulün satış bedelinin tapu harcının matrahını oluşturan emlak vergisi tarhına esas bedelden daha düşük olduğu durumlarda satışa ilişkin tapu harç matrahının değil, gerçek satış bedelinin dikkate alınması gerekmektedir. Gerçek satış bedelinin ise; söz konusu gayrimenkulün alım satım tarihinde sahibi için arz ettiği bedel olacağı tabiidir.

Öte yandan, satış bedelinin emlak vergisi tarhına esas olan değerden farklı olduğu durumlarda, gerek görülmesi halinde satış bedelinin tarafınızdan serbest delil sistemi içerisinde ( alım satıma ait olarak düzenlenen fatura, yasal kayıtlar, ödemeye ilişkin banka dekontları v.b.) kanıtlanması gerekmektedir.

Bu çerçevede, değer artışı kazancının tespitinde; alım-satıma ilişkin gerçek satış bedelinin tapu senedi üzerinde yer alması halinde bu bedelin,

Tapu senedinde herhangi bir bedel belirtilmemiş ise alım satım esnasında alıcı ile satıcının üzerinde anlaştığı satış bedelinin, esas alınması gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

Maliye'den tapu harcını gerçek değerin altında gösterenlere ceza!