TSKB, Eskişehir yolu aksının hızlı gelişimini ve ofis sektörünü değerlendirdi!

TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin www.emlakkkulisi.com için yaptığı özel araştırmaya göre Eskişehir yolu aksı hızla gelişiyor. TSKB yöneticisi Derya Alan Erdem Eskişehir yolu aksının son yıllardaki hızlı gelişimi ve ofis sektörünü değerlendirdi. İşte o değerlendirme...

Ankara çanak şeklinde bir gelişim izlemesi nedeniyle, zamanla sıkışıp kalmasından dolayı yeni gelişim aksı olarak Eskişehir Yolu ortaya çıkmıştır. Bu aks son dönemlerde Ankara’nın en hızlı gelişen bölgesi olmuştur. Kent, bugün bu aks üzerinde büyümesini sürdürmektedir. Eskişehir Yolu üzeri ve çevresinde birçok kamu kuruluşunun, üniversitenin ve hastanenin yer almasından ötürü tercih edilen bir bölge haline gelmiştir. Bölge prestij kazanmıştır. 

2010 ve 2011 yılları süresince Eskişehir Yolu üzerinde A sınıfı ofis talebinin artmaya başlaması sonucunda Kızılay, Gaziosmanpaşa ve çevresindeki ofisler cazibesini yitirmiştir. 2012 ve 2013 yılında ise bir çok kamu binasının bu aksa yönelmesi ve gündeme oturan metro inşaatınında yeniden başlaması nedeni ile ofis sektörü yatırımlarında artış olmuştur. 

Eskişehir Yolu üzerinde Söğütözü’nün ofis sektörü bakımından doygunluğa ulaşması sonucunda alternatif olarak Mustafa Kemal Mahallesi ve Konya Yolu’na yatırımlar yapılmaya devam etmektedir. 

2014 yılında mevcut ofis bölgelerine alternatif olarak yeni ofis bölgelerinin göz önüne çıkmaya başlayacağı bir yıl olarak öngörülmektedir. Ancak ilerleyen bir kaç yıl içerisinde yapılan bir çok yatırım sonucunda Ankara’nın ofis stoğu bakımından durgunluk dönemine gireceği düşünülmektedir. Bölgede yer alan ofis projelerinin kendilerini amorte etme sürecinin bitmesi durumunda yukarıda bahsedilen bölgelerin yakınında ve ulaşımın kolay olacağı bölgelere yatırım yapılacaktır. 

İstanbul’u takiben Türkiye’nin en büyük ikinci ofis pazarına sahip olan Ankara’nın,  290.000 m²’lik A sınıfı ofis arzı sunmasına rağmen, çoğu konuttan çevirilen, düşük kaliteli ofis alanı ve mal sahiplerinin kullanıcı piyasasının ağırlıklı payını oluşturduğu bir yapı sergilediği görülmüştür. Hükümet ve Bakanlıklar,  Ankara  ofis piyasasının ana kullanıcıları olarak ortaya çıkarken, kamu ihalelerine giren enerji, danışmanlık, bilişim, ilaç, lojistik ve finans firmaları da ana oyuncular olarak piyasada yer almaktadır. Ankara ofis piyasasında Türkiye'nin ikinci büyük pazarına sahip olup, fiyatlar İstanbul ile yarışan oranlara ulaşmıştır. Hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini İstanbul’a taşıma planları, Ankara gayrimenkul piyasasını bir nebze olumsuz etkilemesine rağmen mevcutta yer  alan ofis fiyatların da bir düşme olmamıştır. İstanbul'da şirketler ofis alanlarında genellikle kiralama yöntemini tercih ederken, Ankara'da ofis satın almayı tercih etmektedirler. Eskişehir Yolu’nda kamu kuruluşlarının da yeni ofis stoğunu tercih ettiğini, son bir yılda 24 bin m2’yi bulan büyüklükte 5 - 6 ofis binasının kamuya kiralandığı da saptanmıştır. Sonuç olarak Ankara kamu sektörü ve ilişkili sektörlerin hakim olduğu bir ekonomik yapıya sahip olup, ülkemizin önemli bir gayrimenkul piyasası halini almıştır. Bunu tetikleyen en önemli unsurlardan biri ise politik gelişmelerdir. Ankara perakende piyasasındaki son bir kaç yıldır gerçekleşen hızlı gelişim sebebiyle piyasa yoğunlaşma riski taşımaktadır. Ancak, istikrarlı ve düzenli geliri olan güçlü bürokrasi ve artan sayıda ziyaretçi ve yabancı çalışanın olması, Ankara’nın perakende gücünü arttırmaktadır. 

Eskişehir Yolu üzerinde yer alan Farilya, Tepe Prime, Platin Tower, Next Level, Paragon, Via Flat, Via Green, Dolphin, Mahall, West Gate ve Azel Kule projelerinde yaklaşık 1.200 adet ofis ünitesi, yaklaşık 300 adet ticari ünite ve yaklaşık  1.400 adet konut ünitesi bulunmaktadır. 

Yatırımcılar ağırlıklı olarak konut inşaatı yapan, konut sektöründe güven kazanmış yatırımcı firmalardır. Konut sektöründe yer alan firmaların ofis ve iş merkezi piyasasına kaymasındaki en büyük sebep, ofis alanlarının shell&core (İleri kaba) şeklinde teslim ediliyor olmasıdır. Başlangıçta, konut inşaatlarının başlangıcında olduğu gibi ofis projeleri çok fazla ön plana çıkmadan hemen hemen her katta 4 ofisin yer aldığı standart yapılar yapılmaktayken, sektördeki rekabetin atması sonucunda proje detayları daha çok ön plana çıkmaya başlamış ve müşteri tercihleri doğrultusunda projelendirilen iş merkezlerine talep yoğunlaşmıştır. Dolayısıyla iş merkezleri artık konutun yatırım aracı olmaktan uzaklaşmasından sonra yeni yatırım aracı olarak güncelliğini korumaktadır. Bölgede en çok talep gören iş merkezleri ise büyük ve küçük m²’li ofislerin bulunduğu iş merkezleridir. Bunun sebebi ise yatırımcıların küçük m²’li ofisleri, kullanıcıların sektöre bağlı olarak büyük m²’li ofisleri tercih etmesidir. Son zamanlarda ofis sektöründe mimari tasarımlar ve konseptler konuşur vaziyettedir. Hatta bölgede tek ofis bloklarının yanı sıra karma projeler son zamanlarda gündeme oturmaktadır. 

Eskişehir Yolu, Konya Yolu, Söğütözü, Çukurambar Bölgeleri’nde yakın zamanda projelendirilmiş 1.330 adet ofis ünitesi yer almaktadır. Bu projelerin bir kısmının inşaatı tamamlanmış olup, bir kısmınında inşaatı hala devam etmektedir. Bu projelerde yer alan inşaatı bitmiş yada bitmek üzere olan ofislerde doluluk oranı %80-%90 arasında değişmekteyken, sözleşmesi yapılmış projelerde ise doluluk oranı %50-%80 arasında değişmektedir. 

Söğütözü’nde Orman Genel Müdürlüğü’ne ait yaklaşık 200 dönüm arsa üzerine Başbakanlık Kampüs Alanı inşa edileceği ve bu kampüsün bölgeye yaklaşık 2.000 ek nüfus sağlayacağı tahmin edilmektedir. Yine Afet İşleri Genel Müdürlüğü arsası yakınına kamu kampüsü yapılcaktır. Ayrıca bu aks üzerine yakın zamanda Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı, Diyanet İşleri Başkanlığı ve Danıştay Bakanlığı taşınmıştır. Bu yukarıda bahsedilen kamu binalarının yanı sıra şu anda taslak aşamasında olan 14 adet kamu kurumunda bu aksa yerleşeceği bilgisi alınmıştır. Söz konusu kamu kurumlarıyla iç içe yaşamak isteyecek olan hizmet sektörü yakın zamanda bu aksa yönelecektir. Dolayısıyla Ankara'nın son birkaç yıldır gayrimenkul açısından yerinde sayan semtlerin başında ise Ayrancı, Büyükesat, Küçükesat ve Yenimahalle; cazibesini yitiren ve hatta düşüşte olan Ulus, Kurtuluş, Cebeci ve Kolej gibi semtlerinde yer alan ofis stoklarınında bu aksa yönelmesi söz konusudur. Yukarıda bahsedilen yönelmeler düşünüldüğünde mevcut ofis stoğunun ortalama vurulduğunda %70-%80 arasında değiştiği gerçeğiyle yüzleşincede bu aksa hala ofis yatırımının yapılabileceği düşünülmektedir. 

Eskişehir Yolu üzerindeki ofis ünitelerinin m2 satış bedelleri 3 bin TL ile 6 bin TL arasında değişmekte olup, m2 kira bedelleri 25 TL/ay ila 50 TL/ay arasında değişim göstermektedir. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 

Ankara Şubesi Yöneticisi

Derya Alan Erdem