OSB'ler ve üniversite Nilüfer'in hızlı gelişimini tetikledi!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Bursa Şubesi Değerleme Uzmanı Zeynep Atalay, Bursa Nilüfer bölgesini www.emlakkulisi.com için analiz etti!

Nilüfer ilçesi Bursa ilinin 3. büyük nüfusuna sahip ilçesidir. İlçenin kuzeyinde Mudanya, batısında Mustafa Kemalpaşa ve Karacabey, doğusunda Osmangazi ve güneyinde Orhaneli ilçeleri yer almaktadır. İlçe Bursa Büyükşehir sınırları içerisinde yer almaktadır.

Bursa il merkezinin batısında yer alan Nilüfer ilçesi 1985 yılından itibaren hızlı bir nüfus gelişimine sahne olmuştur. İlçenin 1985 yılı nüfusu 32.483 kişi iken  2011 yılı nüfusu 350.000 kişidir. Nilüfer ilçesi Bursa ilinin en hızlı nüfus artış eğilimine sahip ilçesidir. Kent merkezinde arsa arzı sıkıntısı, organize sanayi bölgelerinin ve üniversitenin Nilüfer ilçesi sınırlarında yer alması ilçenin hızlı gelişimini tetiklemiştir.  

Bölgedeki nüfusun gelişimi Bursa genelindeki diğer ilçelerle karşılaştırıldığında daha planlı bir şekilde gerçekleşmiştir. İhsaniye, Özlüce, Ataevler, Ertuğrulkent ve Balat gibi nitelikli konut stoğunun artışı bölgeyi daha çekici hale getirmiştir. Bu konut alanları orta ve üst gelir grubunun tercih ettiği bölgeler haline gelmiştir.  Konut gelişiminin Nilüfer ilçesi yoğunlaşması ve organize sanayi bölgelerinin ilçedeki varlığı ilçedeki hizmet sektörünün de gelişimini hızlandırmıştır.

Nilüfer ilçesi bölgedeki ulusal ve uluslararası yatırımcıların ofis tercihlerinde ön sırada yer almaktadır. Nilüfer ilçesinde iş ve ticaret merkezleri  iki aks üzerinde yoğunlaşmaktadır. Bu akslardan biri şehrin batısına doğru uzanan  İzmir  Yolu aksı, diğeri ise şehrin kuzeyine doğru devam eden Mudanya Yolu aksıdır. Mudanya Yolu aksının doğu tarafı Osmangazi ilçesi sınırları içerisinde, batı kısmı ise Nilüfer ilçesi Sınırları içerisinde yer almaktadır. Bu akslar özellikle son 10 yılda hızlı bir gelişim göstermiştir.  

İzmir yolu aksı üzerinde konut ve ticaret fonksiyonları hızla gelişmektedir. Bu gelişime paralel olarak ofis projelerinin de bölgede yoğunlaştığını görmekteyiz. Bursa’nın en yoğun ofis stoğunun yer aldığı aks üzerinde mevcutta ve inşaatı devam eden bir çok ofis projesi bulunmaktadır.  Nilpark, N&M Ofis Park, Kumova Plaza, Komkurt Plaza,  Zeno Business Center ve Alpiş Plaza mevcutta yer alan projelerdir. İnşaatı devam eden projeler ise Mihraplı Plaza ve Zorlu Center projeleridir. Nilüfer ilçe sınırları içerisinde Mudanya Yolu üzerinde inşaatı devam eden Ofis 4200 Plaza bir diğer önemli ofis projesidir. Yapılan araştırmalarda bölgedeki  iş merkezlerinde kiralamaların 7-21 USD/m² arasında değiştiği tespit edilmiştir.  

İzmir Yolu aksının gelişimi zamanla büyük inşaat şirketlerinin bölgeye olan talebini arttırmıştır. Son 10 yıllık dönemde Nilüfer ilçesinde bir çok alışveriş merkezi projesi gerçekleştirilmiştir. Orta ve üst gelir grubu konut kullanıcısının bölgede yoğunlaşması alışveriş merkezlerinin yer seçim kararları üzerinde etkili olduğu düşünülmektedir.  Carrefour Bursa Alışveriş Merkezi, Nilpark Alışveriş Merkezi,  Bauhaus ve Magazin Alışveriş Merkezi bölgede yer alan başlıca AVM’lerdir. Bölgede yer alan AVM’lerin ortalama doluluk oranı %95 civarındadır. 

Mudanya Yolu ve İzmir Yolu üzerinde gelişen bir diğer ticaret fonksiyonu showroom mağazacılığıdır. Bölgede mobilya, dekorasyon ve otomotiv firmalarının büyük ölçekli showroom mağazaları bulunmaktadır. Akslar büyük ölçekli ticari faaliyetlerin çekim merkezi haline gelmiştir. Bölgede yer alan ticaret fonksiyonu sadece ilçe içerisinde yaşayan nüfusa değil, daha büyük ölçekte tüm il nüfusuna hitap edecek şekilde gelişmektedir.  

İlçedeki ofis sektörünün gelişimi ve üniversitenin bölgede konumlanmasına paralel olarak bölgede bir çok otel projesi gerçekleşmiştir.  Bursa’da otellerin yer seçimine bakıldığında genellikle kent merkezi ve Yalova Yolu üzerinde konumlandığı görülmektedir. Ancak İzmir Yolu üzerinde gelişen  ofis projeleri ve ticaret potansiyelinin bölgedeki otellere talebi arttıracağı düşünülmektedir. İzmir Yolu aksı üzerinde inşaatı devam eden 5 yıldızlı Sheraton Otel, Crowne Plaza, Sheraton Otel ile birlikte projelendirilen 3 yıldızlı Aloft projesi bulunmaktadır. Üniversitenin konumlandığı Görükle semti içerisinde faal durumda  4 yıldızlı Holiday Inn Oteli bulunmaktadır. Son 10 yıllık süreçte geliştirilen bu projelere inşaat firmalarının bölgeye olan talepleri göz önünde bulundurularak daha da artacağı tahmin edilmektedir. 

Bölgede hızlı gelişim eğiliminde olan bir diğer sektör ise sağlık sektörüdür. İlçede Uludağ Üniversitesi Görükle Kampüsü içerisinde Bursanın en büyük hastanelerinden biri olan Uludağ Üniversitesi Eğitim ve Araştırma Hastanesi yer almaktadır. Üniversite  hastanesinin ilçe içerisindeki varlığı ilçedeki sağlık sektörünün yer seçim kararlarında etkili olduğu düşünülmektedir. Nilüfer ilçesi, Bursa genelinde özel sağlık tesislerinin öncelikli olarak tercih ettikleri bir bölgedir. Acıbadem Hastanesi, Esentepe Tıp Merkezi, Özel Bursa Hastanesi, Medicabil Hastanesi, Ren Tıp Merkezi, Setbaşı Tıp Merkezi, Jimer Hastanesi gibi bölgede bir çok büyük ölçekli sağlık tesisi bulunmaktadır.  Bölge Bursa’nın sağlık sektörü açısından birincil gelişim merkezi konumundadır. Bu gelişim imar plan kararları ile desteklenmekte olup, bölgede yer alan sağlık sektörünün gelişimi uzun vadede bölgedeki diğer sektörleri de tetikleyecek boyuta ulaşacaktır. 

Nilüfer ilçesinde sanayinin gelişimi ile başlayan süreç, ilçede öncelikli olarak konut sektörünü geliştirmiştir. İmar planlarının desteğiyle planlı bir şekilde site tarzında gelişen konut sektörü Bursa nüfusunun batı aksına kaymasını sağlamıştır. Batı aksına kayan orta ve üst gelir seviyesine sahip nüfus ile beraber bölgede ofis, AVM, sağlık, otel ve diğer ticaret yatırımları artmıştır. Bursa’nın gelişme eğiliminin büyük oranda batı aksında olması ve bölgede arsa arzının bulunması bölgenin çekiciliğini gün geçtikçe arttıracağı tahmin edilmektedir. Kentin batıya doğru gelişimi yeni ulaşım projelerini de beraberinde getirmiştir. Bursa’nın diğer ilçelerine nazaran planlı bir gelişmeye sahip olan Nilüfer ilçesinin yeni projeler ile gelişimini sürdüreceği düşünülmektedir. 

*Bu çalışma TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.