Yurt dışında konut aldığınızda, alırken kazanırsınız!

Türkiye’den yurtdışına önemli miktarda konut yatırımı yapıldığına ilişkin tartışmalar son yıllarda gündemde yer tutmaktadır. Üstelik bu eğilimin, Türkiye’deki siyasi konjonktürle ilişkilendirildiği, uluslararası çaptaki haber ve veri merkezlerince işlenmektedir. Haber merkezlerinin bu yorumu sadece hesap yapmaktan uzak ekâbir tutumdan ibarettir. Türkler siyasi konjonktür karşısında güvence aramak ihtiyacında olsa yurtdışına nakit çıkarlar. Bizim insanımızın algısına göre konut, yeterince likit bir varlık değildir. Yurtdışı konut yatırımlarında asıl dinamik sadece Türklerin gayrimenkul yatırımını sevmesidir. Fakat içinde sevgi olmasına rağmen duygusal olmadığımız tek alan gayrimenkul yatırımıdır. Fevkalade rasyonelizdir. Hesaplarız, kitaplarız, hiçbir konuda olmadığımız kadar pazarlık yaparız. Sürekli alarm kalırız. Yakalarsak alırız. Çoğu zaman da bu operasyonu kredi ile yaparız. Kredi maliyetleri tatmin etmeyince de siyasi sınır kalmaz. Ufuklara bakarız.

Grafikte toplam krediler içinde konut kredilerinin payı görülmektedir. Periyot incelendiğinde 2004 sonrası güçlü bir ivme görülmektedir. Bu tarihler tüketicilerin korunmasına ilişkin yasal düzenlemeler kapsamında ilk tutulu satış (mortgage) düzenlemesi sonrası uzayan kredi vadeleri ile konut finansmanlarında vergi indirimi dönemleridir. Hızlı çıkışa aylık konut kredi oranlarının %0,62’lere kadar düşmesi de yardım etmiştir. 

2008 küresel finans krizi ve AK Parti’yi kapatma davası sonrası yükselmeye başlayan kredi maliyetleri konut kredilerinin payında düşüşe neden olmuştur. Devamında kısa süren toparlanma, Gezi gibi politik risk unsurlarının hesaplanmaya başlaması sonucu tekrar artan konut kredisi maliyetleri nedeniyle sona ermiştir. Ulaşılan maliyetlerle bankalar için konut kredisi piyasası doyuma ulaşmış ve pazar genişletilememiştir.

Bugün aylık %0,90-%1,00 aralığında olan konut kredisi maliyetleri 10 yılda anapara üzerine %75 civarı maliyet yüklemektedir. Bu yüksek bir değerdir. Global konut pazarında 10 yıllık maliyet %25’i aşmaz. Yani yurtdışında konut aldığınızda alırken kazanırsınız. Döviz geliriniz de varsa sorun yoktur. İşte yurtdışı gayrimenkul yatırımlarının asıl kaynağı bu matematik ilişkidir. Bugün konut kredi maliyetlerinin örneğin aylık %0,50 olması durumunda iktisadın arz-talep kanununa göre konut kredi pazarında güçlü bir artış oluşması beklenir. Yani konuta talep artar. Artan talep stokların tükenmesini müteakip fiyatları yukarı taşır. Yani yatırımcı için kar oluşur. Türkiye’de konut pazarının karlı olmaya başladığı durumda ise yurtdışında gayrimenkul yatırımı yapmak isteyeceklerin sayısı azalacaktır. Çünkü karın önceki dönemlerde yüklenilen finansman maliyetinin altında olması beklenmez ki çok tatmin edici bir düzeydir.

Piyasayı hızlandırmak için finansman maliyetlerini düşürmek istediğimizde ise karşımıza 2 sorun çıkar. Birincisi döviz cinsinden bireysel finansmanın mümkün olmamasıdır. Bu yasağın nedeni temel olarak finansal okuryazarlık sorunudur. İlaveten geçmiş deneyimlerimizde ortaya çıkan sosyolojik problemler de bulunur. İkinci sorun ise TL kıtlığıdır. Aslında yurtiçi politikalarla değil uluslararası etkilerle şekillenen döviz kurunu, yönetememek üzere TL sıkışıklığı sunuyoruz. Sonuç ise yönetildiği zannedilen yüksek kur, yüksek faiz ve bunların neticesi olarak enflasyondur. Yani yatırım savmaktayız. Türkiye’de piyasayı daraltan bu para politikası karşısında belirli nitelikteki gerçek kişilere döviz cinsi kredi sunulabilmesinin önü açılmalıdır. Sosyolojik sorunları olan bir konu olduğu için de bankalar bu konuda geliştirilecek standartlar üzerinden sıkı denetlenmelidir. Böylece kendi yatırımcımızı kendi pazarımızda tutabiliriz

Yenibirlik