Coronavirüsün kira sözleşmelerine etkisi!
Corona virus nedeniyle birçok iş yeri geçici olarak faaliyetlerini durdurdu veya idare tarafından faaliyetlerin durdurulmasına karar verildi. Bu da kira bedelinin ödenmesinin zorunlu olup olmadığı konusunda tartışmalara neden oldu...
Doç Dr. Sezer Çabri, ''Corona Virüs Sebebiyle Alınan Tedbirlerin Kira Sözleşmelerine Etkisi''ni kaleme aldı. İşte o yazı....
Corona virüs ve virüsün sebep olduğu etkilere bağlı olarak birçok işyeri geçici olarak faaliyetlerini durdurdu veya idare tarafından faaliyetlerin durdurulmasına karar verildi. Bu da kira sözleşmesine konu işyerlerinde bu süre zarfında kira bedelinin ödenmesinin zorunlu olup olmadığı konusunda birçok tartışmayı gündeme getirdi. Kanaatimce konuyu ifa imkânsizligi ve kiraya verenin ayıptan sorumluluğu kapsamında değerlendirmek gerekir.
Değerlendirmem kısaca şöyledir;
- TBK m. 301’e göre, kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanima elverisli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiraci aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
- Kira sözleşmesinde işyeri olarak kiralanan yerlerde kullanma amaci özel olarak belirlenmektedir. Kiraya veren kiralananı, sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcu altina girer. İdari kararla işyerlerinin kapatılması veya çalışma kosullarinin sinirlandirilmasi kiraya verenin kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun şekilde bulundurma borcuna aykırılık teşkil eder. Bu durumun ortaya çıkmasında kiraya verenin kusuru bulunmamaktadir. Kira sözleşmesine konu işyerlerinin kısmen veya tamamen kullanılmaması da, kiraya verenin kusuruna dayanmayan, geçici bir ifa imkânsizligi veya ayıptan sorumluluk söz konusudur.
- İdari kararla faaliyetleri geçici olarak durdurulan işyerleri bakimindan geçici imkânsizlik veya kiraya verenin ayıptan sorumlulugu hükümlerince kiracinin kira bedeli ödeme borcu söz konusu olmaz. Corona virüs kapsaminda alinan önlemler ortadan kalkıncaya kadar kiracilar kira bedeli ödemek zorunda değildir. Bu durumun ortaya çıkmasında kusuru olmadığından kiraya veren, kiralananın kullanilmasindan dolayi kiracinin ugramis oldugu zarari (kazanç kaybını) tazmin etmek zorunda değildir.
- Alınan tedbirler kapsamında kiralananin kullanimi tamamen engellemek ile birlikte kısıtlanmış (örneğin restoranin kapali olmasina ragmen paket servisine devam etmesi veya alışveriş merkezlerindeki mağazaların açık kaldığı sürenin kisitlanmasi gibi) kiraci, kira bedelinin indirilmesini isteyebilir (TBK m. 307). Bir işyerinin geliri alınan tedbirlerden dolayi yüzde elli azalmışsa, aynı oranda kira bedelinin de indirilmesi istenebilir.
- Kira sözleşmesine konu bazi işyerlerinde ise alınan tedbirler kiralananin kullanimini hiçbir şekilde etkilemezse kira bedeli tamamen ödenmek zorundadır. Örneğin coronavirus kapsamında alınan tedbirler eczaneleri, fırınları marketleri etkilememistir. Bu gibi yerlerde kira sözleşmesiyle faaliyette bulunanlar kira bedelinin indirilmesini isteyemezler.
Koronavirüsün konut kredisi faizlerine etkisi!
