Esenyurt TEM Güneyi’nde emsal kaç olacak? İmar planı askıda!
Esenyurt TEM Güneyi bölgesinde yapılaşma esasları belirlendi. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin askıya çıkardığı 1/5000 ölçekli imar planına göre; Esenyurt TEM Güneyi’nde emsal kaç olacak? Yapılaşma nasıl gerçekleşecek? İşte cevaplar…
Esenyurt İlçesi, TEM Güneyi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na yapılan itiraza ilişkin plan, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından dün (21 Nisan 2014) ilanen askıya çıkarıldı.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi, 27900 dosya numaralı imar planını 13 Eylül 2013’te onaylamıştı.
Esenyurt TEM Güneyi imar planı, 21 Mayıs 2014 Çarşamba tarihine kadar askıda kalacak. İşte o imar planı;
Esenyurt İlçesi TEM Güneyi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı
A- GENEL HÜKÜMLER
A.1. Bu plan; plan paftaları, plan notları ve plan raporu ile beraber bir bütündür. Bu plan notlarında geçen "emsal" ifadesi "KAKS" değerini ifade eder.
A.2. Teknik ve sosyal altyaphı alanları (eğitim, sağlık, kültür, dini tesis, resmi kurum, yeşil alan, teknik altyapı, açık otopark, kapalı otopark vb.) kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. Bu plan üzerinden plan ölçeği ile ölçü alınamaz, kesin yer tespiti yapılamaz.
A.3. Avan proje onayları İstanbul İmar Yönetmeliği'nde belirtilen koşullara göre İlçe Belediyesi'nce veya İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılacaktır.
A.4. Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral haritalar arasında uyumsuzluk olması durumunda imar uygulaması, ilgili Kadastro Müdürlüğü'nden veya Lisanslı Harita ve Kadastro Mühendisleri ve Bürolarından (LİHKAB) alınacak röperli krokiye göre yapılacaktır.
A.5. Planlama alanında, "1. Derece Deprem Bölgesi" parametrelerine uyulacaktır.
A.6. Bu planda, ölçek nedeniyle gösterilemeyen donatı alanları (yeşil alan, çocuk bahçesi, trafo, yol vb.)
A.7. Bu planda, ölçek nedeniyle gösterilemeyen flora ve fauna açısından zengin, sulak alanlar vb. ekolojik açıdan özellikler taşıyan alanlar ile nitelikli ağaç ve ağaç toplulukları 1/1000 ölçekli uygulama imar planında korunacaktır. Net parsel alanlarının her 35 metrekaresi için çapı 10 cm'den az olmamak üzere bir adet nitelikli, yetişmiş ağaç dikilmeden iskan ruhsatı verilemez. Ağaç dikim alanının parsel bünyesinde sağlanamaması halinde, ilçe belediyesince belirlenecek alanlarda ağaç dikim işlemi yapılacaktır.
A.8. Mevcut enerji, haberleşme, içme ve atık su, ulaşım, ulaştırma vb. şehrin teknik altyapısını oluşturan tesis ve sistemler çevre sağlığı ve insan güvenliği sağlanarak kamusal ihtiyaç süresince aynen korunacaktır. Bu alanlar üzerinde ve/veya bitişik yapılaşmalarda proje ve inşaat safhalarında ilgili kurum ve kuruluşlardan görüşler alınacak ve bu plan kararlarına uygun olarak uygulama yapılacaktır.
A.9. Plan onama sınırı içinde kalan korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı niteliği taşıyan yapılar, varlıklar ve alanlar korunacak ve bu varlıklara ilişkin her türlü karar, uygulama ve proje şartları ilgili Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurulu'nca belirlenecektir.
A.10. Planlama alanında, halihazırda ruhsatlı olup planda sanayi ve konut dışı kentsel çalışma alanı lejantı dışında farklı bir fonksiyonda gösterilen mevcut sanayi ve konut dışı kentsel çalışma faaliyetinin devam ettirilmek istenmesi halinde; sanayi ve konut dışı kentsel çalışma faaliyeti bütününde (üretim-depolama) "çevreye duyarlı ileri teknolojik endüstriyel sistemlerin kullanıldığı yönündeki" ilgili kurumların olumlu görüşleri alınması zorunludur. Bu alanlarda ruhsata esas müktesep haklarla belirlenmiş sınırlarda, ilgili kurumlardan alınan görüşler doğrultusunda üretim sistemlerinin yenilenmesi amacıyla "mevcut binaların yıkılıp yeniden yapılmaması" şartıyla yapısal iyileştirmeler yapılabilir. Ancak söz konusu yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde mer'i plan yapılaşma hakları ve fonksiyonu geçerli olacaktır.
A.11. Bu planda belirtilmeyen hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği, Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği, Katı Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Endüstriyel Kaynaklı Hava Kirliliği'nin Kontrolü Yönetmeliği, Isınmadan Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Gürültü Kontrolü Yönetmeliği, Tehlikeli Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Tıbbi Atıkların Kontrolü Yönetmeliği ve Zararlı Kimyasal Madde Ürünlerinin Kontrolü Yönetmeliği, Toprak Kirliliği Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği vb. yönetmelik hükümleri geçerlidir.
B. ÖZEL HÜKÜMLER
B.1. Kamu kullanımına ayrılan yapı ve alanların zemin altı kullanımları, afet ve olağan üstü hal durumlarında sığınak olarak kullanılmak üzere düzenlenecektir.
B.2. Kamu kullanımına ayrılan alanlar (açık ve yeşil alanlar, kentsel açık alanlar, kentsel sosyal altyapı alanları, kentsel teknik altyapı alanları vb.) ve kentsel çalışma alanlarında proje ve uygulama aşamasında İstanbul İmar Yönetmelik Hükümleri doğrultusunda engelliler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır.
B.3. Planlama alanında, ticari amaçla tehlikeli ve kimyasal maddelerin (sıvı, katı, gaz) depolanacağı terminaller oluşturulamaz.
B.4. Planlama alanının merkezi özellik gösteren alanlarında sağlık, itfaiye, haberleşme, iletişim gibi tesislerin bulunduğu alanlarda, ulaşım ağlarına yakın alanlardaki açık alan, meydan park gibi yerlerin uygun noktalarında ilgili kuruluşların uygun görüşleri alınması, heliport yönetmeliğine uyulması şartı ile helikopter iniş kalkış pisti (heliport alanı) yapılabilir.
B.5. "K" Kavşak noktası şematik olup, uygulama projesinde kesinlik kazanacak ve ilgili kamu kurumu tarafından onanacak uygulama projesine göre uygulama yapılacaktır.
B.6. Anayola cephesi olan tüm parsellerde, anayol dışında kalan yollardan cephe alan parsellerde ise emsale dahil inşaat alanı veya katlar alanı (KAKS) 5000 metrekareden büyük olan yapılar için inşaat yapım ruhsatı verilmeden önce yoldan parsele yapılacak giriş çıkışlar için giriş-çıkış düzenlemesini gösteren UTK (ulaşım ve Trafik Düzenleme Kurulu) kararı alınacaktır.
B.7. Kamu alanlarında toplam alanın yüzde 10'unu aşmamak şartıyla ilgili idarelerce uygun görülmesi, özel ve tüzel nitelikli alanlarda ise ilgililerin muvaffakatı ve ilgili idarelerince de uygun görülmesi halinde; Trafo, Doğalgaz Bölge Regülatörü, Vana Odası vb. teknik yapılar yapılabilir.
B.8. Kamu kullanımına ayrılan alanlarda parsel alanlarının yapı yaklaşma mesafelerini geçmemek kaydıyla zemin altı kullanımları, afet ve olağanüstü hallerde kullanılmak üzere sığınak olarak düzenlenebilir.
B.9. Planlama alanında, Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları, Sosyal Tesisler ve Kültürel Tesisler lejantlarında gösterilen alanlarda; özel veya kamuya ait sosyal ve kültürel tesisler, konferans salonları, sanat galerileri, müzeler, kongre salonları, kongre merkezleri, kapalı toplantı salonları, sinemalar, düğün salonları, kafeteryalar vb. alanlarda faaliyet gösterecek ve tamamı bu amaçlarda kullanılacak yapılarda katlara ait iç yükseklikler 5.80 metreye kadar yapılabilecektir. Bu yapılarda otopark, parsel ve bina bünyesinde karşılanmak kaydı ile iki bodrum kat emsal harici olarak iskan edilebilir.
B.10. Taşkın riski taşıyan (Dere Koruma bandına yakın/komşu) imar parsellerinde dereye bakan cephe boyunca dere kenar duvar kolundan +1.00 mt. yüksekliğin altında hiçbir şekilde bodrum katına izin verilmemesi, ancak zemin ve inşaat teknikleri açısından bodrum kat yapılması zorunlu değerlendirildiği hallerde, yüksek taşkın riskine maruz bu katlar, konut, depo, otopark vb. her türlü ticari veya ticari dışı faaliyet amacıyla kullanılamaz.
B.11. Planlama alanında konut ve ticaret alanlarında 1000 metrekarenin üzerindeki parsellerde, yüzey sularını toplamak, binaları zemin suyundan korumak ve bahçe sulama işlerinde kullanmak üzere, bir drenaj sistemi oluşturularak yüzey zemin sularının tabii zemin altında tesis edilecek bir sarnıçta toplanması sağlanacaktır. Söz konusu drenaj sistemi ve sarnıç bina ön cephe gerisinde yan ve arka bahçe mesafeleri içinde düzenlenebilecek ve vaziyet planında gösterilecektir. Bu düzenlemeye konu yapılaşmalar Emsal haricidir.
B.12. İmar durumu ve ruhsat alınmadan önce parselin topografyasını değiştirmek amacıyla dolgu veya hafriyat yapılamaz, setler tanzim edilemez.
B.13. Planlama alanında çekme kat ve çatı katı yapılamaz. Çatı aralarında ancak son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı çatı piyesleri yapılabilir. Çatı arası piyesleri, iskan edilen bodrum katlar, açık kapalı çıkmalar emsale dahildir.
B.14. Kamu kullanımına ayrılan yapı ve alanlarının bodrum katları ve zemin altı kullanımları, afet ve olağan üstü hal durumlarında sığınak olarak kullanılmak üzere düzenlenecektir. Zemin altı kullanımlar için düzenleme alanları, net parsel alanının 1/2'sini geçemez.
B.15. İmar uygulaması yapılacak parsellerde kamuya ayrılan alanların parselin yüzde 40'ını geçmesi halinde bu alanlar bilabedel kamuya terk edildiğinde, İstanbul İmar Yönetmeliği'ne göre yapılabilir ebatlardaki kalan net parsel alanından inşaat emsali yüzde 60 üzerinden hesaplanacaktır.
B.16. 28.08.2008 tasdikli R.U.İ. Planına göre; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Denetim Platformu'ndan YİBF numarası alınıp ruhsat alınarak yapımına başlanmış yapılan ruhsat ve iskan işlemleri; 28.08.2008 tarihli planın yapılaşma hükümlerine göre yürütülür. Bu planın onay tarihinden önce ruhsat alınıp inşaatına başlanan ve Yapı denetim işlemleri kamu kurumlarınca üstlenilmiş yapıların ruhsatta belirtilen yapılaşma hakları korunacaktır. Bu yapıların çekme mesafeleri, blok ebatları, blok alanı ve kot alınacak noktalarının belirlenmesinde ilçe belediyesi yetkilidir. Bu plana göre yola terk işlemleri yapılmadan ve diğer donatı alanında kalan kısımlar için donatı transferi yapılmadan bu hüküm uygulanamaz.
- Bu plan sınırları dahilinde, bu plana göre yapılacak olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında belirlenen emsal değerine karşılık gelen emsal alanı diğer parsellere transfer edilebilir. Bir parseldeki emsal alanının transfer edilebilmesi için boş olması şarttır. Emsal alanı, net parsel alanı ile planda verilen emsal değerinin çarpılması ile elde edilen alandır. Bu planda KAKS değeri verilmemiş alanlarda yoğunluk değerine karşılık gelecek KAKS değeri aşağıda verildiği gibi olacaktır.
200 ki/ha- KAKS: 1
300 ki/ha- KAKS: 1.50
400 ki/ha- KAKS: 2
500 ki/ha- KAKS: 2.25
600 ki/ha- KAKS: 2.50
- Emsal alanı transfer edilecek boş parseller, ilgili kurum lehine bedelsiz olarak terkin ve/veya devredilecektir. Bedelsiz olarak terkin veya devredilen parsellerde plan tadilatı ile bölgenin ihtiyaçlarına göre belirlenecek oranda kamuya ait; sosyo-kültürel, eğitim, sağlık, park, spor ve dini tesis fonksiyonları yer alacaktır. Bu alanların, bu maddede belirtilen fonksiyonların dışında başka bir amaçla kullanılmaması yönünde tapu kayıtlarına şehr düşülecektir.
- Emsal alanı konut ve konut + ticaret fonksiyonları arasında gerçekleştirilir.
- Bir parselin bu plana göre tamamında veya bir kısmında bulunan donatı alanı, plan sınırları içerisinde kalan, konut veya konut fonksiyonunu içeren fonksiyonlara konu olan boş parsellere transfer edilebilir. Donatı transferinin yapılacağı parseller, transfer edilecek donatı alanından az olmamak şartıyla ilgili kurum lehine bedelsiz olarak terkin ve/veya devredilecektir.
- Donatı ve/veya emsal alanı transferine konu parsellerde sırasıyla 1/1000 Uygulama İmar Planı, plan tadilatı, devir ve/veya terkin ve tescil işlemleri yapılmadan ruhsat ve diğer uygulama işlemleri yapılamaz. Yol alanları donatı transferine konu edilemez.
B.17. TOPLULAŞTIRMA YAPILACAK KONUT VE KONUT + TİCARET ALANLARI
- Bu hükümler yalnızca bu planın onayından önce inşaat ruhsatı almış parsellerde uygulanır.
- Bu plan notu konut ve konut fonksiyonu içeren fonksiyonların bulunduğu alanları kapsar.
- Bu plan notu ile parsel büyüklüğü belirli bir büyüklüğe ulaşmış parsellerde mülkiyet hakkı parsel maliklerinde kalmak şartıyla, parselin yüzde 15'inin vaziyet planında park, çocuk oyun alanı fonksiyonlarından en az birisine ayrılması sağlanacaktır. Ayrıca parselin yüzde 20'lik kısmı plan yolundan en az 15 metre cephe alacak şekilde, kamusal amaçlı kentsel ve sosyal donatı alanı (sağlık tesisi, ilköğretim tesisi, kültür tesisi, dini tesis, spor tesisi) olarak kullanılmak üzere bilabedel kamuya devredilerek/terk edilerek ve bu parsellerin başka amaçla kullanılmaması yönünde tapuya şerh düşürülmesi durumunda uygulanacaktır. Bu plana göre yapılacak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı emsal hesabı yüzde 20 terkin veya devir yapılmadan önceki parsel hesabı üzerinden yapılacaktır.
- Parsel bünyesinde o parselde yaşayacak nüfus için gerekli otopark alanı, avan proje aşamasında çözümlenecektir.
- Toplulaştırma sonucunda bölgenin sosyal ve teknik donatı ihtiyaçları tespit edilip, Büyükşehir Belediyesi'nin görüşü ve İlçe Belediyesi'nin teklifi doğrultusunda terkin veya devredilecektir.
- 1/1000 ölçekli uygulama imar planında, yapı adalarının birleşmesi sonucu arada kalan yol ve yeşil alanlarının miktarı kadar alan sosyal ve teknik donatı alanları düzenleme sahasının uygun bir kısmında ayrılacaktır. Bu alanlar yapılaşma hesabına dahil edilemez.
Yukarıdaki şartları sağlaması ve toplulaştırma sonucu;
- parsel büyüklüğünün 5000 m2 ile 1000 m2 arasında bir büyüklüğe ulaşması durumunda parselin bu plana göre yapılacak Uygulama İmar Planı'nda belirlenmiş emsal değerine göre yapılaşma hakkı %5,
- parsel büyüklüğünün 10000 m2 ile 15000 m2 arasında bir büyüklüğe ulaşması durumunda parselin bu plana göre yapılacak Uygulama İmar Planı'nda belirlenmiş emsal değerine göre yapılaşma hakkı %10,
- parsel büyüklüğünün 15000 m2 ile 20000 m2 arasında bir büyüklüğe ulaşması durumunda parselin bu plana göre yapılacak Uygulama İmar Planı'nda belirlenmiş emsal değerine göre yapılaşma hakkı %15 ve
- parsel büyüklüğünün 20000 m2 ve üzeri büyüklüğe ulaşması durumunda parselin bu plana göre yapılacak Uygulama İmar Planı'nda belirlenmiş emsal değerine göre yapılaşma hakkı %20 arttırılır.
