Ev sahipleri ve kiracılar karşı karşıya!

Türkiye'de tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüsle beraber yaşanan ekonomik kriz konut sahibi olmayı zorlaştırdı. Artan kiralar ev sahipleri ve kiracıları karşı karşıya getirdi. Açıklanan son rakamlara göre, ülkemizde kiralar yüzde 20, müstakil yapı ve villalarda ise yüzde 30-40 oranında artış gösterdi. Kakıcı - Şimşek Hukuk Bürosu kurucuları arasında yer alan Av. Elvan Kakıcı Şimşek, fazla kira bedeli ödeyen kiracının veya az kira alan konut sahiplerinin kanuni hakları ile ilgili önemli açıklamalar yaptı.

Hem yenilenen dönemlerde hemde sözleşme süresi henüz tamamlanmadan önce kira tutarının hangi oranda artacağının sözleşme ile kararlaştırılacağına değinen  Av. Elvan Kakıcı Şimşek,  “Yazılı veya sözlü olan kira sözleşmesinin hükümleri taraflar arasında her zaman değiştirilebilir, aksi kararlaştırılabilir. Eğer mülk sahibi artış yapmakta ısrarcı ise; sözleşmeye göre genelde bu oran TEFE-TÜFE oranı olarak belirlenmektedir. Kiralayan ve kiracı, kira bedeli hakkında tespit davası açabilmektedir. Tespit davasında; mahkeme emsal değerlere, konutun o günkü koşullar altındaki değerine, piyasa koşullarında, yeniden kiralanacak olursa hangi bedel aralıklarında kiralanabileceğine ve de hakkaniyet kuramına bakacak ve ona göre karar verecektir. Kiracı eğer çok yüksek kira ödüyorsa aynı şekilde kiranın belirlenmesi davası açabilecektir. Mahkemenin burada dikkate alacağı temel kriterler; 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı, Kiralananın durumu ve emsal kira bedelleridir” şeklinde konuştu.

Belirlenen kira tutarının ödenmemesi durumunda ev sahibinin kiracısına tahliye talepli olarak icra başlatacağını kaydeden Elvan Kakıcı Şimşek,  “İcra takibi ile kiracıya gönderilecek ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. Verilen sürede itiraz edilmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve ev sahibi İcra Mahkemesi'nde kiracının tahliyesini isteyebilir. Kira borcunun tahsilatı dışında, ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle de kiracısını tahliye edebilir. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır.” dedi.

Elvan Kakıcı Şimşek yaptığı açıklamada tahliye nedenlerini şu şekilde sıraladı:

-"En sık karşılaşılan bir diğer tahliye sebebi, evin satılmasıdır. Evin sahibinin değişmesi durumunda yeni sahip, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat satın alma işleminin gerçekleşmesinin ardından 1 ay içerisinde, bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.

-Kullanılamayacak durumda olan ya da hasar görmüş binaların yeniden inşaa ve imar gereksinimi sebebi ile kiracı tahliye edilebilir. Burada bilirkişi tarafından verilen karar önemlidir.

-Ev sahibinin, aynı kira yılı içerisinde haklı sebeple (kira ödenmemesi vb.) iki kez noter onaylı ihtarname göndermesi durumunda kiracı tahliye edilebilir.

- Kiracı, evi belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise, fakat taahhüt ettiği tarihte evi tahliye etmezse, ev sahibi elindeki taahhüte dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilir"

Elvan Kakıcı Şimşek sözlerini şu şekilde tamamladı: “Dava sürecinin uzun sürebilecek olması sebebiyle tarafların konuyu kendi aralarında görüşmeleri ve kira sözleşmelerinde uyarlamanın şartları varsa sözleşme hükümlerince uyarlama yoluna gitmeleri daha verimli bir yöntem olacaktır. Tarafların karşılıklı mutabakata varması halinde bunu mutlaka bir protokol ile imza altına almak faydalı olacaktır. Ancak taraflar uyarlama koşullarına dair karşılıklı mutabakata varamazlarsa, sözleşmede uyarlamaya dair hiçbir hüküm de yer almıyorsa veya uyarlama hükmünün uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuruyorsa, uyarlama davası açılması kaçınılmaz olacaktır. İstanbul’da bazı Emlak ofislerinin, kira bedellerindeki fahiş artışı fırsat bilerek ev sahiplerini arayarak kiracılarını çıkartmaları halinde konutlarını iki katına kiraya verebilecekleri vaadinde bulundukları iddiaları vardır.  Emlakçıların bu davranışının meslek etiği ile bağdaşmadığı ortadadır. Emlak danışmanları hizmet sunarken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul bir şekilde hareket etmeli, yanıltıcı bilgi vermemelidir.  Meslek ilke ve kurallarına aykırılıktan Ticaret il müdürlüklerine ve Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden online olarak şikayet edilmelidir. Bir takvim yılı içinde 3 defa kurallara aykırı hareket ettiği tespit edilen işletmelerin yetki belgesi iptal edilecek ve bu işletmelere 2 yıl süreyle yetki belgesi verilmeyecektir.” 

Ev kiralarındaki artış tam gaz!