EVA Gayrimenkul'ün 2015-2017 AVM potansiyel analizi yayınlandı!

"Türkiye'de AVM enflasyonu var mı?", "Hangi şehirlerde AVM fazlalığı var?", "Fonksiyonunu yitiren AVM alanları ne kadar?", "Yatırım için doğru şehirler hangileri?", "Rekabet hangi şehirlerde artacak?", "AVM dünyasında büyük yer tutan İstanbul'da neler yaşanıyor?", "AVM haritası nasıl biçimleniyor?", "Nerede, nasıl bir AVM konsepti oluşturulmalı?", “Geliştirici, perakendeci ne yapmalı?" ve benzeri soruları Türkiye genelinde mercek altına alan EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin kapsamlı araştırması, ülke genelinde mevcut AVM haritasını gözler önüne sermenin yanı sıra, 2017 yılına kadar yaşanacak gelişmeleri de ortaya koyuyor.

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. ile Türkiye'nin en büyük araştırma şirketlerinden Akademetre Araştırma & Stratejik Planlama işbirliğiyle Türkiye genelinde gerçekleştirilen AVM araştırması; finans çevreleri, yatırımcı, emlakçı ve perakendeciler için dikkat çekici bulguları açığa çıkarıyor. Bu yıl "Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2015-2017" başlığıyla yayımlanan araştırma raporu; gayrimenkul ve pazar etüdlerinin yanı sıra geliştirme, fizibilite çalışmaları yürüten EVA Gayrimenkul Değerleme ile perakende ve AVM araştırmalarında uzman Akademetre'nin her yıl düzenli olarak gerçekleştirdikleri AVM araştırmasının son halkasını oluşturuyor.

2015-2017 dönemine ışık tutan veriler

Gelecek üç senelik perspektif göz önüne alınarak Türkiye genelinde yapılan AVM araştırması, bilimsel metodolojiyle saha çalışması ve AVM'lerden bire bir elde edilen bilgilerle oluşturulmuş bulunuyor. EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin 250 sayfayı bulan dev araştırması, yaşayan varlıklar olan AVM'lerin gelişimleri, renove edilmeleri, büyüme ve küçülmeleri gibi çok sayıda parametreyi bir araya getirerek bütünlüklü bir analize ulaşıyor. Bu yılki araştırma ayrıca AVM'lerde yer alan perakende sektörünü de masaya yatırıyor.     

Araştırma aynı zamanda proje ve inşaat halinde olan AVM'leri de analiz kapsamına dahil ediyor. Araştırma ekipleri kurarak AVM'leri tek tek, ardından bölgeler ve kentler düzeyinde mercek altına alan araştırma, spekülatif yaklaşımlara yer vermeyerek doğrudan veriler üzerinden yapılan değerlendirmeleri rakamsal boyutta ortaya koyuyor. Bununla birlikte araştırma, AVM'leri Uluslararası Alışverişleri Merkezleri Derneği ICSC'nin kabul ettiği kriterlere göre 5.000 m2' üstünde kiralanabilir alanı olan, en az 15 bağımsız bölümü bulunan, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile yönetilen ve sinerji yaratan organize alışveriş alanları olarak dikkate alıyor ve sektörde faaliyet gösteren AVM'lerin tamamını yerinde inceleyerek benzeri araştırmalardan ayrışıyor.

AVM sektör cirosu istikrarlı büyüyor

Araştırmaya göre 2009 yılında 20,6 milyar TL olan AVM sektör cirosunun 2015 yılında %7.9 büyümeyle 89,6 milyar TL'ye, 2016 yılında %18.1 büyümeyle 105,8 milyar TL'ye, 2017 yılında ise %12.7 büyümeyle 119,2 milyar TL'ye ulaşacağı kaydediliyor.

Diğer yandan araştırma, istikrarlı gelişimin önemli bir parametresi olan yeni nesil AVM'lerin cirosal büyümeye ciddi katkı sağladığını ortaya koyuyor. Bu kapsamda, cadde AVM'leri, AVM bit pazarları, açıkhava AVM'leri, tematik AVM'ler, ihtisas çarşıları ve karma kullanım AVM konseptlerinin farklılık yaratarak farklı taleplere cevap verebildiği, AVM sayısının artışı ve rekabetin zorlaşmasına paralel olarak geliştiricilerin yenilikçi arayışlara yöneldiği belirleniyor. Bu yönde mimaride farklılık, sosyal aktivitelerde çeşitlilik, ölçeklerde büyüme ve çocuklara verilen değer öne çıkan faktörlerin başında geliyor. 

AVM sayısı artacak, sektör büyümeye devam edecek

AVM'lerin kronolojik gelişimine bakıldığında 1995 yılında 12 olan AVM sayısı, 2011 yılında 264'e, 2014 yılında 345'e yükselmiş bulunuyor. 2015 Mayıs ayı itibariyle 349 olan AVM sayısının ise 2015 sonunda 411'e, 2016'da 444'e, 2017'de 454'e yükseleceği öngörülüyor. Söz konusu gelişme, 1990'lı ve 2000'li yıllarda yaşanan hızlı büyüme ivmesinin 2020'ye doğru yerini daha stabil bir çizgiye bırakacağını ortaya koyuyor. Son üç yıllık arnalizlere bakıldığında ise sektörün hem alan hem de adet bazında ortalama yüzde 10 büyüdüğü belirleniyor. 

Bununla birlikte araştırmada, 1995-2006 yılları arasında 100'ün üzerinde AVM hizmete girerken, bu tarihten sonraki dönemde AVM projesi tasarlama, yer seçimi, finanse etme, geliştirme, imar planı yapma, işletme ve kiralama bilgisinin gelişmesine koşut olarak AVM sayısının ivme kazandığı kaydediliyor. Sektör bu tarihten itibaren mevcut bilgileri dünyaya ihraç edecek boyuta da ulaşıyor. Ancak açılan AVM sayısının gerçekte daha fazla olduğu, yıllar içinde bazı AVM'lerin fonksiyonunu yitirdiği ya da fonksiyon değiştirdiği için AVM niteliğini kaybettiği de belirtiliyor 

Kiralanabilir alan 10 yılda 4 kattan fazla büyüdü

EVA Gayrimenkul ve Akademetre'nin AVM araştırmasına göre 2005 yılında Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alanı 2.094.019 m2 iken, oran 2010 yılında 6.533.481 m2, 2014 yılında 10.018.197 m2, 2015 Mayıs ayı itibariyle 10.100.556 m2'ye yükselmiş bulunuyor.

Diğer yandan, mevcut AVM'lerin bazılarının renovasyona girmesi, bazılarının sistem dışına çıkması, sistemden çıkan bazı AVM'lerin ise yeniden sisteme dahil olması da araştırmanın ortaya çıkardığı bulgular arasında yer alıyor. 

Kiralanabilir alanın yüzde 42'si İstanbul'da

Türkiye genelinde tüm AVM'lerin kiralanabilir alanlarında bakıldığında üç büyük kent olan İstanbul,  Ankara  ve  İzmir  başı çekiyor. 2015 Mayıs verilerine göre İstanbul 4.144.386 m2 ile %42, Ankara 1.292.993 m2 ile %12, İzmir 456.848 m2 ile % 6 paya sahip bulunuyor. Üç büyük şehir toplam kiralabilir alanın %60'ına ev sahipliği yapıyor.

Araştırma, AVM sektörünün lokomotifi olan İstanbul'u özel olarak mercek altına da alıyor ve 2017 projeksiyonu yaparak önemli bulguları kaydediyor. Mevcut durumda Anadolu Yakası'nda 30, Avrupa Yakası'nda 82 olmak üzere İstanbul'da 112 AVM faaliyet gösterirken, Anadolu Yakası'nda 950.462 m2, Avrupa Yakası'nda 3.193.924 m2 kiralanabilir AVM alanı bulunuyor. Anadolu Yakası'nda 1000 kişi başına 187 m2 kiralabilir alan düşerken, bu oran Avrupa Yakası'nda 343 m2'ye yükseliyor.    

İstanbul'da AVM sayısı ve kiralabilir alan büyüklüğünün hızlı bir artış içinde olduğunu belirten EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, 2012 yılında İstanbul'da faaliyet gösteren 89 AVM 3.016.942 m2 kiralabilir alana sahipken, 2015 Mayıs ayı itibariyle sayısı 139'a yükselen AVM'lerin 5.151. 652 m2 kiralanabilir alan büyüklüğüne ulaştığını, 2016 yılında 152 AVM'nin 5.714.447 m2, 2017 yılında ise 154 AVM'nin 5.834.247 m2 kiralanabilir alanla hizmet vereceğini kaydediyorlar. Uzmanlar, ortalama AVM büyüklüğünün de artış içinde olduğuna dikkat çekerek, 2012 yılında 33.898 m2 olan ortalamanın 2015 yılında 37.000 m2'ye çıktığını, söz konusu oranın 2016 yılında 37.595 m2, 2017 yılında 37.885 m2'ye yükseleceğini belirtiyorlar.

Gelişmenin doğal sonucu "fonksiyonunu yitiren AVM'ler"

Araştırmanın metodolojisine göre kiralanabilir bağımsız birimlerde %50'den fazla boşluk oranı ya da yapının AVM fonksiyonu dışında kullanılmaya başlanması veya kapanması 'fonksiyonunu yitirme' olarak tanımlanıyor. Buna göre 2011 ve öncesi dönemde İstanbul'da 264.202 m2, 2012 yılında 194.158 m2, 2013 yılında 14.588 m2, 2014 yılında 154.594 m2 olmak üzere toplam 627.542 m2; Ankara'da 2011 ve öncesi dönemde 48.178 m2, 2012 yılında 28.814 m2, 2013 yılında 9.000 m2, 2014 yılında 40.700 m2 olmak üzere toplam 126.692 m2; diğer tüm şehirlerde 2011 ve öncesinde 32.263 m2, 2012 yılında 131.800 m2, 2013 yılında 79.642 m2, 2014 yılında 57.179 m2 olmak üzere toplam 300.884 m2 ve genel toplamda 1.075.118 m2 AVM alanının fonksiyonunu yitirdiği kaydediliyor. 

Bugüne kadar sisteme dahil olan AVM alanlarının yaklaşık %10'u sistemden çıkmış bulunuyor. Bunların bir bölümü yanlış geliştirmeden, bir kısmı ise gelişen piyasa dinamiklerine uyum sağlayamamaktan kaynaklanıyor. Kayıplar AVM'lerin metrekare büyüklüğüne göre dağıldığında ise 5.000-10.000 m2 büyüklüğünde olan AVM'lerde 2011 ve öncesi itibariyle kaybın %27, 2012'de %17, 2013'te %30, 2014'te %16; 10.000-20.000 m2 büyüklüğünde olan AVM'lerde 2011 ve öncesi kaybın %42,  2012'de %51, 2013'te %32, 2014'te %36; 20.000 m2'nin üstündeki AVM'lerde 2011 ve öncesi kaybın %31, 2012'de %32, 2013'te %38, 2014'te %48 olduğu belirtiliyor. Verilere göre 2011 ve öncesi ile 2012 yılları arasındaki dönemde en büyük kayıp 10.000-20.000 m2 büyüklüğündeki AVM'lerde görülürken, son iki yılda en büyük kayıp 20.000 m2 üstündeki AVM'lerde yaşanıyor.  

Son beş yılda kayıpların %12'si sisteme geri döndü

Olumsuz gelişmeye paralel olarak fonksiyonunu yitirerek sistem dışı kalan AVM'lerin bir bölümü, doğru bir planlamayla yeniden yapılandırılarak sisteme yeniden kazandırılmış bulunuyor. 2011-2012 döneminde -%4.3, 2012-2013 döneminde -%4.2, 2013-2014  döneminde -%1.2, 2014-2015 döneminde -%2.4 kayıp yaşanırken, 2012-2013 aralığında +%0.5, 2014-2015 aralığında ise +%0.2 oranında sisteme geri dönüşün gerçekleştiği kaydediliyor.

2012, 2013 ve 2014 yılları toplamında 730.475 m2 kiralanabilir AVM alanı fonksiyonunu yitirirken, aynı dönemde 153.329 m2 alan sisteme yeniden kazandırıldı ve net kayıp 577.146 m2 olarak gerçekleşti. Bu verilere göre kayıpların %12'si sisteme yeniden dahil edildi. Son üç yılın verilerine bakıldığında 2012'de 92.028 m2, 2013 yılında 42.801 m2, 2014 yılında 18.500 m2 omak üzere 153.329 m2 kiralanabilir alan sahip AVM sisteme geri dönmeyi başardı.

57 şehirde AVM var, yeni AVM'ler geliyor

Araştırma raporuna göre 2014 yılında 57 şehirde AVM bulunuyor. 2017 yılına kadar dört kentin daha AVM ile tanışması öngörülürken, bugünkü planlamalara bakılırsa 2017 yılında 20 şehirde hala AVM olmayacak.

Halihazırda faaliyet gösteren AVM'lerin metrekare büyüklüklerinin dağılımına bakıldığında ise  kiranalanabilir alan bakımından 5.000-10.000 m2 büyüklükteki 72 AVM'nin %5, 10.001-20.000 m2 büyüklükteki 102 AVM'nin %15, 20.001-40.000 m2 büyüklükteki 94 AVM'nin %29, 40.001-80.000 m2 büyüklükteki 62 AVM'nin %35, 80.000 m2 üstündeki 15 AVM'nin %17 paya sahip olduğu görülüyor. Buna göre Türkiye genelinde 72 AVM, toplam alanın %52'sine sahip bulunuyor.

Bugün yatırımın üçte biri yabancı sermaye

Türkiye genelinde AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımına bakıldığında ise yerli yatırımcının %69, yabancı yatırımcının %25, yerli ve yabancı ortaklığının ise %6 oranında olduğu belirleniyor. Toplam 10.100.556 m2 kiralanabilir alanın 7.005.494 m2'sinde yerli yatırımcı, 2.485.736 m2'sinde yabancı yatırımcı, 609.326 m2'sinde yerli ve yabancı yatırımcı ortaklığı rol oynuyor. Yabancı sermayenin içinde bulunduğu kiralanabilir alan toplam alanın %31'i seviyesinde bulunuyor.

Proje halinde olan AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımında ise 3.361.800 m2 kiralanabilir alanla %88 oranında yerli sermaye tarafından geliştirildiği görülüyor. Geriye kalanı 406.178 m2 kiralanabilir alanla %11'i yabancı sermaye ve 73.000 m2 kiralanabilir alanla %1'i yerli ve yabancı sermaye ortaklığından oluşuyor.

Önümüzdeki yıllarda planlanan AVM projelerinde ise yerli yatırımcılar daha baskın görülüyor. Gelecekte bugüne kadar üretilmiş ve üretilecek projelerin toplamına bakıldığında yabancı sermayenin içinde bulunan kiralanabilir alan payının %31’den %26’ya düşeceği öngörülüyor. Ancak EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, söz konusu öngörünün alan bazında bir analiz olduğunu, veri olmadığı için yabancı yatırımcıların ciro olarak sektördeki payının bilinmediğini not düşüyorlar.

AVM sektörü 2017'de nerede olacak?

2015-2017 dönemi itibariyle 2016 yılında 33, 2017 yılında 10 AVM'nin hizmete girmesi bekleniyor. Buna göre 2016 yılında AVM sayısı 444'e ulaşırken ilave kiralanabilir alan 1.180.283 m2 artarak toplamda 13.391.734 m2'ye, 2017 yılında AVM sayısı 454'e ulaşırken ilave kiralanabilir alan 534.800 m2 artarak 13.926.534 m2'ye çıkacağı tahmin ediliyor. 

Türkiye genelinde AVM'ye olan talep doğrultusunda stok ve ihtiyaç verilerini göz önüne alarak proje açığını da saptayan araştırma sonuçlarına göre, 2015 ülke stoğu 10.100.556 m2 olarak belirlenirken, söz konusu stoğun 4.144.386 m2'si İstanbul'da, 5.956.170 m2'si ülke genelinde yer alıyor. 2015 yılı ihtiyacı ise Türkiye genelinde 13.828.884 m2 olarak belirlenirken, bu oranın 7.042.911 m2'si İstanbul'u, 6.785.973 m2'si diğer şehirleri işaret ediyor.

2017 yılı itibariyle ise planlanan stok, ülke genelinde 3.738.337 m2 olarak öngörülürken, bunun 1.689.861 m2'sinin İstanbul'u, 2.048.476 m2'sinin diğer şehirleri gösterdiği belirtiliyor. Bu doğrultuda 2017 yılı proje açığının 900.696 m2 olacağı, İstanbul'da proje açığı 1.691.000 m2 iken, diğer şehirlerinin toplamının eksiye geçerek -790.304 m2 olacağı öngörülüyor.

AVM'ye ihtiyaç duyanlar ve doyanlar

2015-2017 yıllları itibariyle en yüksek potansiyele sahip olan şehirler Kırklareli, Ordu, Isparta, Artvin ve Karaman olarak sıralanıyor. En az potansiyeli olan şehirler ise Denizli, Uşak, Düzce, Kütahya ve Antalya olarak belirtiliyor.

2015 yılı itibariyle İzmir ve Kocaeli AVM'ye ihtiyaç duyarken, 2017 yılında her iki şehir doygun konuma erişiyor. 2017 yılında Kayseri, Malatya, Trabzon ve Ankara doygun pazarlar konumuna ulaşırken, Mersin, Zonguldak ve Rize AVM'ye ihtiyaç duyan şehirler arasında yer alıyor. Diğer yandan, Türkiye genelinde 18 şehir 20.000 m2'nin üzerinde AVM'ye ihtiyaç duyarken, 10 şehir 40.000 m2'nin üzerinde AVM'ye ihtiyaç duyuyor.

Raporda öne çıkan bir bulgu olarak çok sayıda AVM yapılması yerine doğru lokasyonda AVM yapılmasının verimlilik ve karlılık açısından uygun olduğuna işaret eden uzmanlar, ihtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerektiğini, aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlarının aslında doymamış olacağının da altını çiziyorlar.