Gayrimenkul satışında hangi durumlarda cezalı işlem doğar?

Ülkemizde vergi kaçağının önemli bir kısmı taşınmaz satışlarında ortaya çıkmaktadır. Ancak teknolojinin gelişmiş olması nedeniyle maliye idaresi bazı mali hareketleri anında takip edebilmektedir. Bu nedenle konut arsa vs. gibi taşınmaz satışlarında büyük vergi cezalarına muhatap olmamak için dikkatli olmak gerekmektedir. Yaklaşım yayınlarının konuya ilişkin uyarısını paylaşmak istiyorum.

Hangi durumda cezalı işlem doğar

Konut satışlarında ‘tapuda görünen satış değeri’ ile ‘fiili gerçekleşen satış değeri’ arasındaki farkı tespit eden Maliye’nin binlerce konut satıcısına yüklü cezalar kesmektedir. 

"Tapuda gerçekleşen konut veya diğer gayrimenkul alım satım işlemleri Maliye için iki açıdan önemli. Birincisi; alım satım değeri üzerinden tapu harcı alınıyor. İkincisi; satıcının kazancı üzerinden Gelir Vergisi (GV) doğuyor. (Gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren beş tam yıl geçtikten sonra satış yapılmışsa kazanç ne kadar yüksek olursa olsun vergi ödenmiyor.) Tapu harcı; satış işlemi sırasında devletin kasasına hemen girerken, Gelir Vergisi’nin (GV) kasaya girmesi ise satıcının beyanına bağlı. Satıcı, ertesi yılın mart ayında kazancını beyan etmesi gerekiyor. Satıcı; sattığı konuttan elde ettiği kazancı, Maliye’ye hiç beyanda bulunmamışsa veya düşük değerden beyanda bulunmuşsa sıkıntı burada başlıyor. Maliye; satıcının banka hesaplarına giren tutarı çok rahat tespit edebiliyor. (Tapu kayıtları ile eğer varsa kullanılan kredi arasındaki fark da rahatlıkla tespit edilebiliyor.) Tapu kayıtları ile banka hesabı arasında fark görüldüğünde de cezai işlem yapılıyor.  Beyan edilmeyen kazanç için; yüzde 35’i bulan “Gelir Vergisi”, bir o kadar “vergi ziyaı cezası” ve ayrıca “gecikme faizi” isteniyor.

Peki cezai işlemle karşılaşmamak için ne yapmalı?

Konut alırken satıcının “değeri düşük gösterelim, yoksa vergi çıkıyor” şeklindeki teklifine “Hayır” denilmeli. Satıcının alıcıya “vergi çıkıyor” dediği konu aslında; (alıcıyı da ilgilendiren tapu harcından çok) satıcının ertesi yıl mart ayında ödeyeceği gelir vergisi. Satıcı kendi ödemesi gereken gelir vergisinden kurtulmak için alıcıyı da (değeri düşük göstererek) bir nevi usulsüz işleme ortak ediyor.

Alıcı, aradan birkaç yıl geçtikten sonra aldığı konutu satmak istediğinde (alış değeri düşük göründüğünden) önceki satıcının vergi yükü de kendisine kalıyor.  (Alış değeri düşük, satış değeri gerçek olduğunda kazanç olduğundan daha yüksek görüneceğinden) Dolayısıyla vergi hesabını; konutu satarken değil alırken (gerçek değerinden) yapmak önemli hale geliyor bu durumda.

Konut satışından kazanç elde eden gayrimenkul sahipleri vergi hesabında (2016 gelirleri için) 11.000 lira istisnayı düşebilirler. Ayrıca ödeyecekleri vergiyi hesap ederken kazançlarını enflasyondan arındırabilirler. Konut satışında; iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede, endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekiyor.

Kocaeli Gazetesi/ Fikret Gökmen