Gayrimenkul sektöründe 2021'in ikinci yarısında neler yaşandı?

İstanbul Ofis Piyasası

Mevcut Durum 

2021 yılı boyunca aşılamanın hız kazanmasına bağlı olarak kısıtlı olarak ofislere geri dönüş başlasa da hala birçok şirket tarafından uzaktan çalışma modeli tercih ediliyor. COVID-19 öncesi dönem ile karşılaştırıldığında, alınan önlemler kapsamında ofislerdeki ortalama personel yoğunluğu yaklaşık %30- %35 seviyelerinde. 2020 yılında artış gösteren boşluk oranlarında 2021 yılı ikinci yarısında düşüş yaşandı. Ofislerde kiraların kanunen Türk Lirası olarak belirlenmesi gerekiyorsa da, mal sahipleri kiraları ABD Doları cinsinden belirledikleri seviyede korumaya çalışıyorlar. 2021 yılı son 2 ayında ABD Doları’nın Türk Lirası karşısındaki değeri %40 oranında arttı. Döviz kurunda yaşanan bu artışa bağlı olarak mal sahipleri de kira rakamlarına ani ve yüksek kur artışını yansıttılar. Bu artış İstanbul genelinde 2021 yılı ikinci yarısında kira rakamlarını yılın ilk yarısına göre TL bazında %48,5 oranında yükseltti.

Arz

İstanbul’da bulunan ofis alanlarını Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede inceliyoruz. İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2021 yılı sonunda 2.731.384m² seviyelerinde bulunuyor. 2021 yılının ikinci yarısında A sınıfı ortalama kira rakamları Türk lirası (TRY) bazında bütün bölgelerde arttı. Son 6 ayda kiralardaki Türk lirası (TRY) cinsinden artış oranı %48,5’i bulurken, ABD Doları bazında ise yaklaşık %4 oranında azaldı.

Talep

2021 yılı ikinci yarısında yaklaşık 35.274m² yeni kiralama işlemi gerçekleşti. Bu işlemlerin %52’lik bölümü Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde, %17’si MİA bölgesinde gerçekleşti. Bu bölgeleri %16 oranı ile Kağıthane/Cendere bölgesi takip ediyor.

Yeni kiralama işlemlerinin yaklaşık %22’lik bölümünün esnek ofis operatörleri tarafından yapılmış olması dikkat çekiyor. Bu veriler pandemi sürecinde esnek ofislere oluşan ilginin artarak devam ettiğini gösteriyor. Covid-19 salgını nedeniyle bu dönemde firmaların yeni kiralamalarda veya sözleşme yenilemelerinde esnek çalışma düzenine göre kararlar aldıklarını ve ofis alanını bir ölçüde azalttığını söyleyebiliriz. Bu durumdan dolayı yeni kiralama talebinin sınırlı olması İstanbul genelindeki ortalama boşluk oranını 2020 yılı boyunca arttırdı. A sınıfı ofislerin boşluklarındaki artış 2021 yılının ilk yarısında yavaşladı ve yılın ikinci yarısında boşluk oranı düşmeye başladı. Son 6 ay içinde ofis boşluk oranları 185 baz puan azalarak %27,23 olarak gerçekleşti. 2017 yılsonunda %7,5 ve 2018 yılı ikinci çeyrek sonunda da %8 seviyelerine yükselen ofis getiri oranları, 2021 yıl sonu itibarıyla %8 seviyelerinde kalmaya devam ediyor.

Tahmin

Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 906.995m² ofis alanı bulunuyor. Stoka eklenecek bu ofis alanının %78’i Kozyatağı/ Ataşehir, %17’si MİA ve %6’sı Maslak bölgelerinde yer alıyor. Bu dönemde inşaat aşamasındaki projelerde yavaşlama yaşanmasının yanı sıra planlama aşamasında olan projeler de sınırlı kaldı. Geliştiriciler, yüksek arz ve düşük talep nedeniyle yeni projeler geliştirme konusunda isteksiz kalmaya devam ediyor. İstanbul Finans Merkezi projesinin 2022 yılında tamamlanması bekleniyor. Böylece mevcut stoka eklenecek olan yaklaşık 703.000m² ofis stoku bölgedeki boşluk oranında artışa neden olacak. Fakat projede yer alacak finans kuruluşlarının taşınma işlemlerinden sonra, bu alana yeni taşınmaların da gündeme gelmesini bekliyoruz. 2022 yılı beklenen bu hareketlilik için erken olsa da 2023 ve 2024 yılında Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde boşluk oranının azalmaya başlayacağını düşünüyoruz. Pandemi döneminde birçok firma çalışanlarına evden ve ofisten dönüşümlü olarak çalışma imkanı sunan hibrit çalışma modeline geçti. 2022 yılında da hibrit çalışma modeline devam etmeyi ve hatta kalıcı hale getirmeyi planlayan şirketler oldukça fazla. Bu firmaların önümüzdeki dönemde yeni kiralamalarda veya sözleşme yenilemelerinde, esnek çalışma düzenine göre ofis kullanım alanlarını planlayacaklarını söyleyebiliriz. Kısa vadede ofislere hızlı bir tam dönüş öngörmesek de hibrit modele uygun ofis talebinin 2022 yılında ofis kiralamalarında artışa neden olmasını bekliyoruz. Hibrit çalışma modelinin kalıcı hale gelmesi ve giderek yaygınlaşmasının mevcut ofis piyasasında hareketlilik sağlamasının yanı sıra uzun vadede boşluk oranlarında çok ciddi bir düşüşün önünde engel de yaratacaktır. Bu durum ancak pozitif ekonomik seyir ve A sınıfı yeni ofis arzının yavaşlaması ile değişebilir. 2022 yılında ofislerde açılabilir camlar, teras alanları, taze hava ile havalandırma sistemi, dezenfekte edilen soğutma-ısıtma sistemleri ve akıllı teknolojiye sahip binalara olan talebin artarak devam edeceğini düşünüyoruz. Eski ve altyapısı özellikle pandemi sonrası dönemde yeni oluşan ihtiyaçlara cevap veremeyen binalardaki kullanıcıların yeni ofis binalarına doğru yer değiştirmesi, 2022 yılında ofislerdeki işlem hacmini arıtıcı bir diğer etken olacaktır. 2021 yılı ikinci yarısında kira rakamları yılın ilk yarısına göre TL bazında %48,5 oranında arttı. 2022 yılında bu artışın enflasyon rakamlarına bağlı olarak sürmesini bekliyoruz.