Gayrimenkul sektöründe 2021'in ikinci yarısında neler yaşandı?

İstanbul ve Çevresi Endüstriyel Piyasası

Mevcut Durum

2021’in ikinci yarısında, COVİD-19 salgının hızlandırdığı tüketim ve üretim alışkanlıkları endüstriyel ve lojistik piyasasına yön vermeye devam ediyor. 2020 yılının ilk yarısında piyasadaki kiralama ve satın alma faaliyetleri yavaşlamıştı. Endüstriyel tesislerde üretim ilk etapta yavaşlamasına rağmen, ilk çeyrek sonunda kademeli olarak başlayan normalleşme süreciyle birlikte, üretim faaliyetleri 2021 yılının ilk yarısında tekrar pandemi öncesi seviyeleri yakaladı. Pandemi döneminde özellikle e-ticaret hacminin büyümesine ek olarak Çin’e alternatif üretim merkezi olarak öne çıkan Türkiye’de, şehir lojistiğinin (son kilometre lojistiği) yanı sıra üretim tesislerine olan talep de arttı.

Arz

Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası’nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası’nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli İli ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir. İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %57’si toplam 5.418.155m² büyüklüğündeki kiralanabilir alanı oluşturuyor. Toplam stokun %31’i Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %27 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor.

TL bazında ortalama kira rakamları incelenen bütün bölgelerde artış gösterdi. Üretim ve lojistik tesislerine olan ihtiyacın artması, enflasyon ve dövizdeki artış ile birleşince bazı bölgelerde çarpıcı kira artışları oldu. Bu dönemde özellikle Dilovası ve Tuzla bölgelerinde nitelikli bina stokunun arza eklenmesinin de etkisiyle ortalama kira fiyatlarına yüksek artış gözlemledik.

Talep

İstanbul ve yakın çevresi kiralanabilir endüstriyel alan stokunun boşluk oranı %7,9 olarak kaydedildi. 2021 yılının ikinci yarısında da bütün bölgelerde boşluk oranlarının düşmeye devam ettiğini gözlemliyoruz. Pandeminin başından beri artan son kilometre lojistik tesisi talebine üretim tesislerine olan talep artışı da eklenince Gebze ve Tuzla gibi hem lojistik hem de üretim tesislerinin yoğunlaştığı bölgelerde boşluk oranındaki azalış dikkat çekici oldu. Buna ek olarak EsenyurtKıraç ve Dilovası bölgelerinde yeni stok eklenmesi sebebiyle boşluk oranlarına az da olsa artış kaydedildi. Pandemi sebebiyle gelişmiş tedarik zincirlerine olan ihtiyacın artması, bu alandaki yatırımları da artırdı. Bu sebeple firmalar, tedarik zincirlerini geliştirmeye ve güçlendirmeye yöneldiler. Bu sebeple gerek lojistik gerekse üretim tesislerine olan talep artışı dolayısıyla 2021 yılında kiralama ve satın alma işlemleri oldukça arttı. Bu dönemde İstanbul endüstriyel ve lojistik piyasası sınırları artan talebin etkisiyle doğuda İzmit’e doğru genişlemesini hızlandırdı.

Tahmin

Pandemiyle birlikte artan üretim ve lojistik tesis talebinin değişen tüketim ve üretim trendleri doğrultusunda artmaya devam edeceğini düşünüyoruz. Önümüzdeki 12 aylık dönemde TL bazında lojistik ve endüstriyel tesis kira rakamlarındaki değişimin enflasyon ve döviz kuru seyrine bağlı kalacağını ve nitelikli tesislerdeki kira artışının devam edeceğini öngörüyoruz. Üretim ve tedarik zincirlerinin piyasa talebine/tüketicilere (near-shoring) yakınlaşarak ve yerinde üretime geçerek (onshoring) bir değişim geçirmeye başladığını gözlemliyoruz. Tedarik zincirlerindeki bozulmanın da etkisiyle firmalar Çin’e alternatif lokasyonlara yönelmeye başladılar. Bu sebeple coğrafi konumu ve maliyet avantajıyla Türkiye’nin de üretim merkezi olarak bu pastadan pay almaya başladığını söyleyebiliriz. Önümüzdeki dönemde bu değişimin devam etmesini; Türkiye’de lojistik ve üretim tesisi yatırımlarının artışını sürdürmesini bekliyoruz.