Gayrimenkul sektöründe 2021'in ikinci yarısında neler yaşandı?

Konut Piyasası

Mevcut Durum

2020 yılında, Covid-19 salgınına rağmen düşen faiz oranlarının etkisiyle tüm zamanların en yüksek konut satış adedine ulaşılmıştı. İlk yarısı 2020 yılına kıyasla daha durgun geçen 2021 yılının, ikinci yarısında hızla artan döviz kurlarının da etkisiyle konut yatırımına olan ilgi oldukça arttı. 2021 yılındaki toplam konut satışı 2020 yılı seviyesine göre az da olsa düşüş göstererek benzer seviyelerde seyretti. 2021 yılında ipotekli satışların toplam satışların içindeki oranı ise önceki döneme göre düşüş gösterdi. Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE 2017=100) verilerine göre, konut fiyatları 2021 yılının Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre Türkiye’de %50,53, İstanbul’da ise %50,75 oranında arttı. Aynı dönemde enflasyon %21,31, Türk lirasının ABD doları karşısındaki değer kaybı %27,3; bir yıla kadar olan yıllık mevduat faizlerinin getirisi de %17,8 oldu. 2017 yılı başından itibaren alternatif yatırım araçları getirilerinin ve enflasyonun altında kalmaya başlayan konut fiyatlarındaki artış, 2020 yılındaki gibi 2021 yılında da enflasyonun ve mevduat faiz oranlarının üzerine çıktı. 2020 yılında %4,03 oranında genişleyen Türkiye’deki toplam konut kredisi hacmi, 2021 yılında bir önceki yıla göre %37,71 oranında azaldı. Özelikle yılın ilk yarısında artış eğilimde olan konut kredi faiz oranları, kredi hacminin azalmasında etkili oldu. 2021 yılı sonu itibariyle konut kredisi hacmi toplam kredilerin %6,1’ini oluşturuyor.

Arz

2021’in ilk 9 ayında Türkiye genelinde yapı kullanım izin belgesi alan toplam konut sayısı, 2020’nin aynı dönemine göre %1,3 oranında düşerken; yeni yapı ruhsatı alan toplam konut sayısı ise %34 oranında arttı. İstanbul İli’ne baktığımızda ise 2021’nin ilk 9 ayında yapı kullanım izin belgesi alan toplam konut sayısı, 2020’nin aynı dönemine göre %4,5 oranında azalırken; yeni yapı ruhsatı sayısı ise %31 oranında arttı. Sayfa 15’de yer alan tabloda yıllara göre yapı kullanım izin belgesi ve yapı ruhsatı verilen konut sayısı değişimlerini inceleyebilirsiniz. 2019 yılında yavaşlamış olan inşaat maliyeti endeksindeki artış, 2020 yılında döviz kuru kaynaklı hammadde fiyatlarındaki yükselmenin de etkisiyle ivme kazanmaya başladı. 2021 yılında da döviz kurlarındaki agresif dalgalanma ile endeks 2021 yılı kasım ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %48,8 oranında artarak 348,46’ye çıktı. Bu dönemde inşaat sektöründeki yatırımcılar üzerindeki maliyet baskısı oldukça arttı.

Talep

2020 yılını rekor satışla kapatan sektörde ağırlıklı ortalama faiz oranlarının 2020 yılı eylül ayında %1’in üzerine çıkması ve 2021 yılı haziran ayı itibariyle %1,39’a kadar yükselmesi ile konut satışları tekrar düşmüştü. 2021 yılı temmuz ayında sınırlı da olsa tekrar düşmeye başlayan ağırlıklı ortalama faiz oranları, aralık ayı itibariyle %1.34’e geriledi. 2021 yılında konut satışları 2020 yılına göre %0,5 oranında azaldı. 2021 yılı sonu itibariyle ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı Türkiye’de %19,7’ye; İstanbul’da ise %22,3’e geriledi. 2020 yılı ile karşılaştırıldığında ipotekli satışlar Türkiye genelinde %49, İstanbul’da ise %41 oranında düştü.

Tahmin

Covid-19 salgını devam ederken, ofis pazar araştırmasında belirttiğimiz evden ve ofisten dönüşümlü olarak çalışma imkanı sunan hibrit çalışma modeli çalışanların konut seçiminde tercihlerinin farklılaşmasına sebep oldu. Bu dönemde şehir merkezine uzak, bahçe ve yeşil alan gibi sosyal olanakları olan konut alanlarına talebin devam ettiğini görüyoruz. İnşaatı devam etmekte olan konut projeleri de piyasadaki olumsuz gelişmelerden etkilenmeye devam ediyor. Döviz kurlarındaki artışın maliyetleri arttırması, faizlerin artmasıyla talebin zayıflaması ve finansman koşullarının zorlaşması inşaatların tamamlanmasını geciktiriyor. 2020 yılında ipotekli konut satışlarında 2013 yılından beri görülmemiş oranda bir artış gözlendi. Kredi faizlerinde indirime gidilen 2020 yılında satışların bu kadar artması İstanbul’da ve ülke genelinde konut satın almak isteyen ve düşük kredi faizini bekleyen önemli bir kesim olduğunu gösteriyor. 2021 yılı ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre ipotekli satışlarda gerileme yaşansa da 2021 yılının ikinci yarısında agresif bir şekilde artan döviz kurları ve enflasyon, fiyatların daha da artacağı beklentisiyle konut talebini artırdı. Önümüzdeki dönemde konut satışlarının artan fiyatlar ve yüksek faizlerin de etkisiyle yavaşlaması bekleniyor. Ancak, konut faizlerinin tekrar düşürülmesi durumunda konut piyasasının tekrar hareketlenmesi ve satışların tekrar artması da olasılık dahilinde.

Otel Piyasası

Mevcut Durum

Tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de 2020 yılı turizm sektörü açısından kötü bir yıldı. 2021 yılı başında ülkemizde başlayan aşılama turizm sektörü için umutlu bir ortam yarattı ve senenin ilk 11 ayında ziyaretçi sayıları 2020’nin aynı dönemine göre neredeyse 2 kat arttı. 2022 yılında ise turizmde tatmin edici seviyede bir hareketlenme bekleniyor. 2020 yılında azalmış olan iş seyahatlerine ve online yürütülen toplantı ve organizasyonlara bağlı olarak şehir merkezi otellerindeki artan boşluklar 2021 yılı ilk 11 ayında azalma eğilimine girdi.

Arz

Korona virüs sürecinde yaşanan kısıtlamalar dolayısıyla otel sektörünün yaşadığı sıkıntılı günlerin de etkisiyle, 2021 yılında Türkiye’deki işletme belgeli turizm tesisi sayısı bir önceki yıla göre yalnızca %7 oranında arttı. 2021 yılında Türkiye’deki Kültür ve Turizm Bakanlığı İşletme Belgeli tesislerde toplam 500.323 oda bulunuyor. Yakın gelecekte bu arza eklenmesi beklenen Yatırım Belgesi’ne sahip 64.267 oda yer alıyor.

Tahmin

2021 yılının ilk yarısından itibaren aşı uygulamalarının hızlanması, aşılanan kişi sayısının artması ve Temmuz ayında ülke genelinde kısıtlamaların kaldırılması ile ziyaretçi sayısında hızlı bir artış yaşandı. 2021 yılının ilk 11 ayında Türkiye’ye gelen ziyaretçi sayısı, 2020 yılının aynı dönemine göre %90 arttı. 2022 yılında Türkiye’ye gelen yabancı turist sayısının 2021 rakamını geçmesi bekleniyor. 2021 yılında turizmde en fazla toparlanma bireysel tatil segmentinde yaşandı. Ülkenin güney bölgelerinde yer alan resort otellerdeki toparlanmanın diğer bölgelerdeki şehir ve iş otellerine kıyasla daha belirgin olduğu gözlemlendi. Özellikle yaz aylarında güney kesimlerdeki otellerin doluluklarında hızlı bir artış bekleniyor. Pandemi sürecinde şirketlerin iş seyahati maliyetlerini kısmış olması ve fiziksel temassız online olarak gerçekleştirilen toplantı, etkinlik, konferans ve organizayonlara bağlı olarak turizm içindeki iş seyahati payı dramatik şekilde azaldı. 2022 yılında da iş seyahatlerinin eski seviyelere ulaşması beklenmiyor. Bu durum, şehir ve iş otellerini olumsuz etkilemeye devam edecek. Dünya genelinde Covid-19 Pandemi sonrası turizm sektörü ve otel verilerinin pandemi öncesi seviyelere dönmüş olduğu ülkeler bulunuyor. Fakat, Avrupa genelinde otellerde henüz bir toparlanma başlamadı. Türk Lirası’ndaki değer kaybının tatil yeri olarak Türkiye’nin güney bölgelerini tercih edecek yabancı ziyaretçi sayısını artırmasını bekliyoruz. Bu durum, turizm gelirlerinin payını artıracağı için 2022 yılında turizm sektöründe ciddi bir toparlanma yaşanması öngörülüyor. Beklenen toparlanma ile mevcut RevPAR rakamlarının önümüzdeki 2-3 yıllık süreçte hızlı bir şekilde tekrar 2019 yılı rakamlarına gelmesini bekliyoruz.

İstanbul ofis piyasasında son durum ne oldu?

Konutta talepler değişti, sektör dönüştü!

Satılık ve kiralık konutlar ateş pahası oldu! Mağduriyetler çözülecek mi?