Gayrimenkul sektöründe yeni trend karma projeler!

Ekonomideki büyümeye paralel olarak insanların yaşam standartlarının değişmesi, gayrimenkul yatırımlarına da yansıyor. İnsanlar artık ofisten AVM’ye, otelden rezidansa birçok fonksiyonu taşıyan projeleri tercih ediyorlar. Bu talebin etkisiyle, geçmişte AVM, ofis, rezidans ve otel projeleri birbirinden bağımsız yapılırken, artık karma proje konsepti içerisinde birleştiriliyorlar.

Kullanıcı talebinin artması, bağımsız otel ve AVM projeleri için arazi bulmanın zorlaşması ve yatırımları daha hızlı geri döndürmeleri de, riski bölen karma projelerin yatırımcılar için tercih sebebi olmasını sağlıyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, son dönemde geliştirilen karma projelerde konut fonksiyonlarının yanı sıra AVM, ofis ve otel fonksiyonlarının da yer aldığına dikkat çekiyor. Kolcuoğlu, aynı ortamda ofis, rezidans ve otel gibi fonksiyonların bulunmasının proje sakinlerinin hayatlarını kolaylaştırdığını, farklı fonksiyonların birbirlerinin sinerjilerini artırdığını söylüyor. Örneğin karma projenin ofis kısmında yer alan bir şirket gelen müşterilerini proje içinde konumlanan otelde misafir edebiliyor ve proje içerisinde yer alan ticari alanlardan faydalanabiliyor.

Karma projelerde ofis, AVM ve rezidans ile birlikte otel ünitesinin de yer alması projeye renk katıp AVM’nin satış ve kira grafiklerinin hareketlenmesini sağlıyor. Bu sebeple çoğu karma projede, özellikle şehir merkezlerinde yer alan projelerde AVM ve otel yatırımları büyük bir role sahip. İstanbul’daki Kanyon, Zorlu Center, Emaar Square, Skyland, Batı-şehir, Mail of İstanbul, Brandium, İstMarina Kartal gibi büyük projelerde de rezidanstan AVM’ye kadar tüm üniteler bulunuyor.

FARKLILAŞAN KAZANIYOR

Gayrimenkulun en yoğun yatırım yapılan alanlarından biri olan AVM yatırımlarının da artık bir hikayesinin, diğerlerinden fark yaratacak bir özelliğinin olması gerekiyor. Günümüzde tema konseptinde, mağaza karması belirli fonksiyonlara ağırlık verilerek oluşturuluyor.

Ozan Kolcuoğlu, bu kapsamda eğlence, çocuk, aile veya gençlere yönelik temaların ön plana çıkmaya başladığına dikkat çekiyor. Kolcuoğlu, bu konuda şunları söylüyor: “Üstü açık, sokak görünümlü ve yeşil çevreci AVM’ler ön plana çıkıyor. Türkiye’de de sigara yasağının uygulanması ile birlikte, özellikle açık alanlar ön plana çıktı. Geçmişte AVMTerin ortalama büyüklükleri 20-35 bin metrekare iken, son yıllarda 50-100 bin metrekare kapalı alana sahip AVM’ler yapılıyor. Küçük alanlı AVM’lerin yoğun nüfuslu kent merkezlerinde olmadıkları sürece zorlanacakları düşünülüyor.”

YÜZDE 30’U YABANCILARIN

Kent merkezlerinde inşa edilen AVM’lere kentin çeperlerinden uzaklaştıkça inşa edilen karma projelerdeki AVM’ler de eklenince, bugün Türkiye çapında 394 AVM faaliyet gösterir hale geldi. 1992 yılında Ataköy Galleria’nın açılmasıyla AVM’lerle tanışan Türkiye, bugün alışveriş alanlarının açık alanlarla bütünleştiği üçüncü ve dördüncü kuşak AVM’lerle yoluna devam ediyor.

Türkiye’de perakende pazarının büyüme hızı yüzde 8’ler seviyesinde. Perakendedeki büyüme AVM’lere talebi artırırken, bugün AVM’lerde kiralanabilir toplam alan ise 10 milyon 100 bin metrekare. AVM pazarının yüzde 30’dan fazlası yabancılara ait. Pek çok AVM, Araplar başta olmak üzere yabancı gruplar tarafından satın alınıyor.

"Çalışanlara buluşma noktası oluşturduk"
Astoria Genel Müdürü Ümit Teoman

"Astoria'da yaptığımız yeniliklerle çalışanlara yönelik bir buluşma noktası ortaya çıkardık. Zemin katta bulunan iki büyük teraslı restoran öğle yemekleri dışında akşamları da bir buluşma yeri oldu. Bu katta, cafeler, hediyelik eşya, kozmetik, tekstil ve ev tekstili mağazaları da konumlandırdık. En büyük değişikliğin yapıldığı yeme içme katında 24 farklı restoran hizmet veriyor. Uluslararası bir markanın yer aldığı fitness merkezi ve iş merkezine büyük kolaylık sağlayan hazır toplantı salonları da bu katta. Kuaför, terzi, güzellik merkezi, lostra, kuru temizleme gibi ihtiyaçlara yönelik mağazalar ise en alt katta."

'Türkiye'deki ikinci projemiz"
Emaar Bölge CEO'su Ozan Balaban

"Emaar Türkiye'nin ikinci projesi olan Emaar Square, 2,3 milyar dolarlık yatırımla Çamlıca'da hayata geçecek. 66 dönüm arazi üzerine tasarlanan ve dünya standartlarında bir yaşam tarzı sunan projemizi yerli ve yabancı yatırımcılara hitap edecek şekilde tasarladık. Türkiye'de dünya standartlarında çalışma alanları, alışveriş-eğlence ve konaklama fırsatları sunuyoruz. Aynı zamanda Türkiye'deki ilk projemiz olan Toskana Vadisi'nin hemen yanında 125 milyon dolarlık Türkiye'nin ilk ve kapsamlı designer outletini inşa ediyoruz."

AVM'lerde öne çıkan 6 trend

1- Türkiye'nin genç bir nüfusa sahip olması, ailelerin çocukları ile birlikte eğitici-eğlendirici fonksiyonları bir arada sunan AVM'lere gitmesi, AVM kültürünün değişmesine neden oldu. Kapalı alanlarda sigara yasağı ile de AVM tasarım ve trendlerinde açık alan kullanımını ön planda.

2- Gayrimenkul projelerinde ve AVM konseptlerinde enerji verimliliğini artırıcı uygulamalar, özellikle yeşil bina tasarımları öne çıkıyor.

3- Yeni projelerde, ısı geri kazanımları, güneş enerjisinden yararlanma, su tasarrufu gibi konularda ciddi çalışmalar yapılıyor. Böylece ortak alan giderlerini düşürecek tüm ek yöntemler ile inşa ediliyor.

4- Yeşil AVM'lerde çevreci ve 1 tasarruflu özelliklerin entegre edilmesi ile ortaya çıkan küçük maliyet artışları, işletme maliyetlerinde azalma ve yapının yararlı ömrünün artması şeklinde geri dönüyor.

5- Gençlerin modayı en çok takip eden kitle olması ve en çok harcama yapan gruplar olmaları nedeniyle mağaza karmalarında gençlere önem veriliyor.

6- Mevcut ve yeni yapılacak AVM'lerde çekimi artırmak için çocuklara yönelik eğlence mekanları önem kazanıyor.

Türkiye’nin gayrimenkul geliştirme konusunda son yıllarda çok ciddi bir gelişim içinde olduğuna dikkat çeken Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, özellikle AVM pazarının son 10 yılda dört kat büyüdüğünü, bugün 394 olan AVM sayısının yıl sonunda 4ll’e ulaşacağını söylüyor.

Erilkun, Türkiye’de faaliyet gösteren AVM'erin üçte birinin yabancı yatırımcıların elinde bulunduğunu, AVM’lerin cirosunun ise 90 milyar lirayı aştığını vurguluyor.

ALAN ARTIYOR

Dünyanın önde gelen gayrimenkul şirketlerinden JLL’nin araştırma verilerine göre, 2014 yıl sonu itibariyle 10 milyon metrekare olan toplam kiralanabilir alanın 2017 yıl sonunda 12,5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor.JLL verilerine göre, 2013 yıl sonunda her bin kişi başına 126 metrekare kiralanabilir alan olarak ölçülen Türkiye’nin perakende yoğunluğu, 2014’te 129 metrekare seviyesine ulaştı.Her bin kişi başına düşen 198 metrekare kiralanabilir alan seviyesinde olan Avrupa ortalaması ile karşılaştırıldığında, Türkiye’nin alışveriş merkezi gelişimi açısından potansiyel sunduğu gözlemleniyor.

2015 yılında, perakende alanları alışveriş merkezleri dışında kalan, ofis, marina ve kruvaziyer limanı gibi farklı gayrimenkul öğeleriyle entegre olmaya başladı. 2015 yılının bir diğer trendi ise, birinci kuşak AVM’lerin, alışveriş alanlarının açık alanlarla bütünleştiği üçüncü ve dördüncü kuşak AVM’lere dönüşümü oldu.

ASTORİA KABUK DEĞİŞTİRDİ 

AVM'ler arasında dönüşüm yasayanlardan biri de Esentepe'de is dünyasına yakın kent merkezindeki konumuyla, alışveriş ve is merkezi konseptiyle hizmet veren Astoria AVM. Son altı yıldır gözlemledikleri eksikliklere ve ziyaretçi taleplerine göre yenilenmesi gereken noktalara odaklandıklarını belirten Astoria Genel Müdürü Ümit Teoman, ziyaretçi kitlesinin beklentileri, yenilik ihtiyacı, rekabet avantajı ve büyüme hedefleri gibi nedenlerle renovasyona gittiklerini söylüyor.

Ümit Teoman, yenilenen logolarında da vurgulandığı gibi, Astoria Alışveriş Merkezi’nin İstanbul’da iş merkezlerinin ortasında bir yaşam ve buluşma noktası olduğuna dikkat çekiyor. Teoman, şöyle devam ediyor: “Merkezi konumdaki Astoria, ziyaretçilerimizin sabah-öğlen-akşam yemeklerinde buluşabilecekleri bir mekan oldu. Ayrıca, spor yapabilecekleri, cafelerinde zaman geçirebilecekleri, ofis dışı iş toplantıları düzenleyecekleri, mobil şarj üniteleri ile desteklenmiş rahat mekanlarda ücretsiz internete bağlanabilecekleri, aradıkları her şeyi bulabilecekleri bir ortam hedefledik. Yarattığımız farkındalıkla, ziyaretçilerimizi yormadan beklentilerini en üst noktada tutan bir merkez olmamız, bizi bölgemizde farklı bir konuma getirdi.”

Ziyaretçilerin AVM içinde rahatça gezebilmesi ve her alana kolaylıkla ulaşabilmeleri için ilave yürüyen merpenle, yeni teras ve cafe alanları oluşturdu. Hedef kitlenin yüzde 85’ini oluşturan ofis çalışanları ve yöneticilerin aradıkları markaları shop mix’te bulundurmaya özen gösterildi. Bu sayede daha konsantre bir AVM yaratıldı.

AVM içindeki dükkanların kira bedelleri, metrekare ve bulunduğu kat gibi kriterlere bağlı olarak değişiyor. Ortalama metrekare fiyatları 30-75 Euro aralığında değişirken, metrekare başına ayrıca genel gider de alınan AVM, yüzde 95 doluluğa sahip.

STANDARTLARI YÜKSELTECEK

Emaar Türkiye’nin ikinci projesi olan Emaar Square, 2,3 milyar dolarlık yatırımla Çamlıca’da yükselecek. Emaar Square projesinde yaklaşık bin konut, 183 odalı ve 5 yıldızlı The Address Hotel ile AVM yer alacak. Proje, konumu, Sabiha Gökçen Havalimanı ve ulaşım projelerine yakınlığı ile öne çıkıyor.

Emaar Bölge CEO’su Ozan Balaban, 66 dönüm arazi üzerine tasarlanan projenin dünya standartlarında bir yaşam tarzını tercih eden yerli ve yabancı yatırımcılara hitap ettiğini söylüyor. Balaban, projenin Türkiye’de dünya standartlarında çalışma alanları, alışveriş-eğlence ve konaklama fırsatları sunduğunu ifade ediyor.

Emaar Square Alışveriş Merkezi, Galleries LaFayette gibi Türkiye’de ilk kez faaliyet gösterecek markaların da bulunduğu Türkiye’nin en büyük alışveriş merkezlerinden biri olacak. 5 bin kişinin üzerinde istihdam yaratacak olan AVM, tüm İstanbullulara hizmet eden dünya standartlarında bir alışveriş ve eğlence mekânı olacak. 105’i yeme içme alanı olarak tasarlanan 500’e yakın mağazaya sahip olan AVM’de, ziyaretçiler için eğlence ve çocuk oyun merkezleri, buz pisti, bir benzeri Dubai Mall’da bulunan sualtı hayvanat bahçesi gibi bölümler yer alıyor. Ayrıca 2 bin 400 koltuklu mega sinema kompleksi de olacak.

ÇEVRE DOSTU MALZEME

Emaar Turizm ve Eğlence Grubu’nun lokomotif markası olan The Address Hotel, 5 yıldızlı bir otelin sunduğu tüm konfor ve hizmeti, farklı zevklere hitap eden yeme-içme, SPAve fitness seçeneklerini sunacak. Ayrıca tüm bu hizmetlerini The Address Hotel markasıyla hizmet vereceği rezidanslara da taşıyacak.

Emaar Square’in çevre dostu daireleri, ABD Yeşil Bina Konseyi (US Green Building Council) tarafından geliştirilen Enerji ve Çevre Tasarımında Öncülük (Leadership in Energy & Environmental Design - LEED) kriterlerine uygun malzemeler, elektrik ve mekanik tesisatlar kullanılarak inşa ediliyor.

46 kattan oluşan The Address İstanbul’un ilk 11 katında Emaar’m 5 yıldızlı zincir otel markası The Address Hotel, 183 odasıyla yer alıyor. 12-29 kat arasında yer alan The Address Residence İstanbul, 197 adet mobilyalı lüks rezidans daireleri, 1+1, 2 +1, 3 + 1 daire seçenekleri ve 78 ila 234 metrekare arasında değişiyor. 30 ile 46 katlan arasındaki The Address Residence Sky View İstanbul’daki 123 adet lüks rezidans dairesi, 89 ila 645 metrekare arasında 1 + 1’den 5 + 1’e kadar farklı seçeneklere sahip.

Emaar Square’de fiyatlar 280 bin 888 dolardan başlayıp 1 milyon 285 bin 888 dolara kadar çıkıyor. The Address Residence & The Address Sky View Collection’da fiyatlar 576 bin 888 bin dolardan başlayıp 1 milyon 929 bin 888 dolara kadar yükseliyor.

TÜRKİYE’DE İLK OLACAK

Emaar, Türkiye’deki ilk projesi olan Toskana Vadisi’nin hemen yanında Türkiye’nin ilk ve kapsamlı designer outlet’ini inşa ediyor. 125 milyon dolarlık luxury designer outlet için, İtalyan FINGEN grup ile anlaşma imzalandı. Türkiye’nin ilk designer outleti olan Florentia Village, dünyanın dört bir tarafından prestijli markaları bir araya getiriyor. Uluslararası ziyaretçilerin de aynı perakende deneyimini yaşayabilmeleri için İstanbul’da markanın tüm dünyada uyguladığı mimarlık ve tasarım konsepti kullanılacak. 203 bin metrekarelik bir arazinin üzerinde 45 bin metrekarelik brüt kiralanabilir alana sahip outlet 2017 yazında açılacak.

Ekonomist