Gayrimenkul sertifikası: Konut alımında yeni araç!

Gayrimenkul sertifikaları geçtiğimiz günlerde borsada işlem görmeye başladı. Mevzuatımızda uzun zamandır yer almasına karşın hükümetin 2016 Eylem Planı kapsamında uygulamaya geçirilmesiyle bu konu son günlerde sıklıkla gündeme geliyor. Uygulamayla amaçlanan, gayrimenkul projelerine finansman sağlayarak kentsel dönüşüm projelerinin hızlandırılması.

Gayrimenkul sertifikasına ilişkin düzenlemeler, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılıyor. Sermaye Piyasası Kanunu’nun 2013 yılında yürürlüğe girmesini takiben çıkartılan Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği, 2016 ve 2017 yıllarında yapılan kapsamlı değişiklikler ile son halini aldı. Peki, gayrimenkul sertifikası nedir ve nasıl işler?

Gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul üzerinde belirli bağımsız bölümleri veya bağımsız bölümlerin belirli alanlarını temsil eden ve inşa edilen veya edilecek olan bir gayrimenkul projesinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen bir menkul kıymet. Bu sermaye piyasası aracı, ihraççılara gayrimenkul projeleri için alternatif finansman imkânı sağlarken, yatırımcının konut projelerinden metrekare bazında hisse satın almasına olanak tanıyor. Böylece, özellikle küçük ve orta ölçekli yatırımcılar, bir gayrimenkul projesinde bağımsız bölümün tamamını satın almak zorunda kalmaksızın, bütçesine göre dilediği miktarda gayrimenkul sertifikası satın alarak gayrimenkul yatırımı yapabiliyor.

Yatırımcı, proje süresi boyunca borsadan aynı hisse senedi gibi banka veya aracı kurum aracılığıyla yeterli sayıda sertifika satın alarak, proje tamamlandığında bu sertifikalarla konut sahibi olabiliyor. Proje tamamlandığında, izahnamede yer almak koşuluyla, elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmayan ancak yine de konut satın almak isteyen yatırımcıya kredi kullanımı ya da nakit ödeme imkânı da sağlanabiliyor.

Proje tamamlandığında konut almak istemeyen yatırımcılar nasıl hareket edecekler? 

Tebliğ bu konuda oldukça detaylı düzenlemeler içeriyor. Konut yerine sertifikasını nakde dönüştürmek isteyen yatırımcılar bağımsız bölümlerin satışını takiben, gayrimenkul sertifikasına karşılık gelen satış tutarına hak kazanıyorlar. Bağımsız bölümlerin satılamaması durumunda ise ihraççı, gayrimenkul sertifikasını sertifikanın vade tarihinden önceki üç aylık dönemde borsada oluşan ağırlıklı ortalama fiyat üzerinden geri almakla yükümlü. Borsa fiyatının bulunmaması ya da Sermaye Piyasası Kurulu ya da Borsa İstanbul tarafından fiyatın sıhhatli olmadığının tespiti hallerinde bağımsız bölümün değerinin tespiti için bir değerleme raporu hazırlanıyor ve geri ödeme bu rapor esas alınarak yapılıyor. Yatırımcıların, projenin bitmesini beklemeden gayrimenkul sertifikalarını borsada, hisse senetlerinde olduğu gibi, her zaman satarak nakde çevirmeleri mümkün. Sertifikaların piyasa değerini ise projedeki bağımsız bölümlerin satış fiyatı belirleyecek.

Gayrimenkul sertifikalarından toplanacak olan fonlar, kademeli olarak, yapı denetim kuruluşları tarafından hazırlanacak olan inşaat ilerleme raporları uyarınca inşaatın tamamlanma yüzdesine uygun şekilde ihraççıya aktarılıyor. Ayrıca bu fonlar, ihraççı tarafından amacı dışında kullanılamıyor, rehin veya hacze konu olamıyor, teminat olarak gösterilemiyor ve bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemiyor. Tebliğde projelerin gecikmesi ve gerçekleşmemesi durumlarında da yatırımcıyı koruyan düzenlemeler mevcut. Bu gibi durumlarda ihraççı, gayrimenkul sertifikalarının bedelini cezai şart ile birlikte yatırımcılara ödemekle yükümlü. Bunun dışında, projenin gerçekleşmemesi durumunda gayrimenkul sertifikası sahipleri toplanarak, projenin üçüncü kişiler tarafından tamamlatılması veya yetkili kuruluş nezdinde bloke edilen fonun ve gayrimenkul projesinde ihraç konusu olan tamamlanmamış kısmın satılarak, bedelinin gayrimenkul sertifikaları oranında yatırımcılara ödenmesi yönünde karar alabiliyorlar.

Tebliğ uyarınca gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ihraççıların, daha önce benzer bir projeyi tamamlamış olmaları, gayrimenkul projesinin gerçekleştirileceği arsanın mülkiyetine sahip olmaları gibi bazı şartları sağlamaları gerekiyor. Ayrıca ihraççıların, öz kaynaklar toplamının ödenmiş veya çıkarılmış sermayelerinden yüksek olması ve derecelendirme kuruluşlarından talebe bağlı olarak, notlandırma ölçeğine göre yatırım yapılabilir seviyeye denk gelen uzun vadeli derecelendirme notu almış olması gerekiyor.

Türkiye’de tebliğ kapsamında ilk gayrimenkul sertifikası, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın (TOKİ) dahil olduğu bir gayrimenkul projesi ile halka arz edildi. TOKİ, projelerde garantör olarak projenin öngörülen süre ve kalitede tamamlanmasını taahhüt ediyor. İlerleyen dönemlerde tebliğde yer alan kriterleri sağlayan farklı ihraççıların da projeleri için gayrimenkul sertifikası ihraç etmesi söz konusu olabilir. Ancak, tebliğin düzenlemelerinin uygulamaya nasıl yansıyacağı, piyasanın tepkisi ve gayrimenkul sertifikalarının devamlılığı, bu ilk arzın başarısına bağlı. Sürecin olumlu ilerlemesi durumunda gayrimenkul sertifikaları ilerleyen dönemlerde mega projeler, alt yapı projeleri gibi büyük ölçekli işlerde de kullanılabilir.

Umut KOLCUOĞLU/Dünya