Haluk Sur: Türkiye'de üretilen konutların çoğunluğu orta sınıfa yönelik!

Cushman & Wakefield'in Yönetim Kurulu Başkanı, Emlak Konut GYO Yönetim Kurulu Üyesi ve ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur, Konut Konferansı 2013’ün moderatörü olacak. Sur, konut sektörünün genel durumuna ilişkin sorularımızı yanıtladı.

Öncelikle Türkiye'de Konut sektörünün bir durum analizini yapabilir misiniz? Türkiye'de son 20 yılı değerlendirdiğimiz zaman Türkiye'nin hangi bölgelerinde ve illerinde konut üretimi daha yüksek ya da arttı? Bu konutların türü nedir ve genel içindeki yüzdesi nedir? (deprem konutu, sosyal konut ya da A+ konut, müteahhit eliyle üretilen konutlar vb.)

İç talepteki canlanma sonucunda yılın ilk çeyreğinde yüzde 2,9 büyüyen Türkiye ekonomi­si 2. çeyrekte yüzde 4,4 büyümeyi yakaladı. İnşaat sektöründeki büyüme hızlarına baktığımızda ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5,9, ikinci çeyreğinde ise yüzde 7,6 büyümenin varlığını görüyoruz. Ülke ekonomisine kıyasla daha yüksek bir büyüme gösteren inşaat sektörümüzün dinamizmi ülke ekonomisine de son derece olumlu katkılar yapmaktadır. 

Türkiye'de bugün itibariyle 20 milyona yaklaşmış bir konut stoğu var ve yılda 500.000 adete ulaşan konut talebi yalnızca nüfus artışından kaynaklanıyor. Üretilen 100 konutun yaklaşık 30'unun nüfus yoğunluğu ve iç göç gibi etmenlerden ötürü İstanbul'da olduğu düşünülürse konut üretiminin en yoğun olduğu illerin başında İstanbul’un yer aldığını söylemek yanlış olmayacaktır. Türkiye'de üretilen konutların çoğunluğu orta sınıfa yönelik üretilmektedir.

Şu an genel olarak konutta başta TOKİ'nin eliyle üretilen, ikinci olarak TOKİ'nin sağladığı araziler ya da katkılarla büyük inşaat firmaları ve GYO'larla üretilen konutlar ve şehiriçi mü­teahhitler eliyle üretilen konutlar var...Kaçak konut yapımı hâlâ söz konusu mu? Nerelerde?

Kaçak konut yapımı maalesef hâlâ Türkiye gündemini meşgul ediyor. Ankara, İstanbul gibi büyük kentlerin dışında kıyı bölgelerinde de ruhsatsız konut türlerine rastlanıyor.

Bu üretim seçenekleri sürdürülebilir mi? Bu üretim yönteminde sorunlar var mı? Neler?

Belediyeler tarafından yapılan imara aykırılık denetimleri, yeterli uzman olmaması sebebiyle uzmanlık alanına bakılmadan teknik personel tarafından yapılıyor. Yeterli donanıma sahip olmayan kişilerce yapılan denetimler nedeniyle pek çok sorun ve işlemlerin mahkemelerce iptaliyle karşı karşıya kalınabiliyor.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı imara aykırı yapılaşmaları önlemek için kısa bir süre önce denetim timi kurulacağını ifade etti. Bu bilgiler ışığında imar denetçileri yapılacak denetimin konusuna uygun mesleklerden seçilecek. Bakanlık İmar Kanunu'nda yapacağı düzenle­meyle kaçak veya ruhsata aykırı yapıları yık- tırmayanlara emlak vergisine esas bina değeri ile belirlenen rayiç değer ortalamasının yüzde 5'i ile 10'u arasında cezai işlem uygulayacak.

Özellikle son yıllarda kentlerimizde belirgin­leşen konut ihtiyacı nedir ve kullanıcı profili nasıl değişiyor?

Bu sorunuza bir projeksiyonla başlayarak yanıt vereceğim: 2015’te kentleşme oranının %79'a kentli nüfusun da 55,7 milyondan 6 milyona çıkması bekleniyor. Konut ihtiyacının da bu ve diğer demografik veriler doğrultusunda önümüzdeki 10 yılda yıllık 550-600 bin arası olacağım söyleyebiliriz.

Bu şekilde özellikle yabancı yatırımcıların Türk gayrimenkul sektörüne daha fazla yatırım yapacağını düşünüyorum. Kurumlar arasında  TOKİ  ve Emlak GYO önemli aktörler, hem dar gelirli için konut üretiyor hem de imarlı arsa yaratılmasında ve ekonomiye kazandırılmasında etkinler. Afet yasasını ve diğer yasaları hazırlayan Çevre ve Şehircilik bakanlığı da son derece önemli bir konumda. SPK da sektörün sermaye eksikliğini giderebilmesi için sermaye piyasalarına yönelik tebliğlerle destek oluyor. Ve elbette meslek odalarımız, üniversitelerimiz ve sektörel örgütlerimiz de önemli roller oynuyor.

Özellikle Kentsel dönüşüm projelerinde tar­tışmalı yerleşim projeleri üretildiğini görüyoruz. Sulukule, Tarlabaşı vb. Konut üretiminde "katılımcı" proje üretimi olanaklı mı?

Türkiye'de önümüzdeki 10-20 yıllık sürede yaklaşık 7-8 milyona yakın konutun yenilenmesinin planlandığı dönüşümün uygulaması çok önemli. Bunu her fırsatta belirtiyoruz. Burada kritik olan, mal sahibinin kentsel dönüşümü bir zenginleşme aracı olarak gör­memesidir. Bunu teknik bir iyileştirme ve daha kaliteli bir ortamda yaşama olanağı olarak görmesi lazım. Ayrıca bu sürecin sosyal, kültürel ve tarihi boyutları üzerinde de durulması gerekli. Çünkü yalnızca sağlıksız yapıların yıkılarak yerlerine sağlıklı yapılar yapılması çözüm değil. Bu yapıların çevresi de ele alınmalı. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında dönüşüme tabi olacak alanlarda enerji verimliliği denetimlerinin de yapılması, bu binaların deprem dışında çevreci olarak da değerlendirilmesi son derece önemli diye düşünüyoruz. Kentsel dönüşüm alanlarında, kültürel ve sanatsal etkinliklerin yapılacağı mekânlar, yeşil alan uygulamaları birlikte ele alınmalı. Ayrıca ulaşım, altyapı gibi konula­rın da bir bütün olarak düşünülüp dönüşümün tamamlanması lazım. Kentsel dönüşümü ve yeni şehirler dahil diğer altyapı yatırımlarını (havaalanı, köprü vb.) bir de yabancı yatırı­mın ülkemize gelişini hızlandıracak bir konu olarak değerlendirmek gerekiyor. Kentsel  dönüşüm sürecini, özellikle İstanbul'da ken­tin tarihi dokusunda ortaya çıkan sorunları da ele alabilecek bir fırsat olarak değerlendirmeliyiz.

Farklı gelir gruplarına ait kullanıcıların ya­şayabileceği, farklı finansal modellerin bir arada işleyebileceği konut projeleri üret­mek mümkün mü? Sosyal, kültürel, finan­sal olarak Türkiye buna hazır mı? Bunun için hangi kurum ve kuruluşlara görev dü­şüyor?

Bu konuda, önemli olan kent kültürünü be­nimsemiş olmak. Bu da birlikte yaşama kültürüdür. Çok basit olarak sitenin ya da apartmanın kurallarına uymak, çevresi ra­hatsız etmemek vb. Kentte yaşamanın ku­rallarını tamamen içimize sindirdiğimiz, içselleştirdiğimiz zaman tüm kullanıcılar bir arada yaşayabilir diye düşünüyorum.

Kentlerdeki değişim ve dönüşüm esnasında sosyal, kültürel ve finansal olarak ele alınması gereken tedbirler olduğunu düşünüyoruz. Ve bu önlemleri şöyle özetliyoruz:

•Dönüşüm sonrası tüm gelir gruplarının bir arada yaşayabileceği kentler oluşturulmalı. •Şehir dokusu, kimliği ve ikonları korunmalı. •Dönüşüm ekonomik gelişimi de destekleye­cek şekilde yapılmalı buna yönelik, yabancı sermaye girişini destekleyecek yeni iş alanla­rının yaratılması hedeflenmeli.

•Dönüşümün bedeli yaşayanları da içeren ilgili taraflar tarafından karşılanmalı.

Önümüzdeki günlerde bu tür uygulamaları göreceğimizi düşünüyoruz. Bu sayede büyük montanlı kalıcı projeler gerçekleştirecek olan gayrimenkul sektörünün, cari açığı kapatmak için döviz girdisini artıracağını ve konut sto- ğunun daha hızlı yenilenmesini sağlayacağını düşünüyoruz. Ancak, Türkiye'ye kalıcı yaban­cı sermaye girişini sağlamak için devlet-özel sektör-sivil toplum kuruluşları olarak beraber hareket edilmelidir. Ayrıca, yabancı sermaye­nin memleketimize giriş yapması için yatırım ortamında daha fazla şeffaflık, kurumsallık, uzmanlık ve bir takım kolaylaştırıcı yasal dü­zenlemeler şarttır.

Yabancıya konut satışında şu an yasanın çerçevesi ile gerçekte pratikte işleyen du­rum birbiriyle örtüşüyor mu?

2012 yılında yürürlüğe giren Mütekabil Yasası öncesi satışların %2-4'ü yaba laraydı. Artık %5-10 hattâ bazı projeli %20-30 mertebesine ulaştı. Bu yasanın, da 5 milyar dolar ile 10 milyar dolar aras Türkiye gayrimenkul sektörüne olumlu el olacaktır. Türkiye'de son 10 yılda yabam ra yönelik anlayış değişikliği ve buna b olarak da başta Körfez ülkeleri olmak i re pek çok ülkeyle direkt diyaloglar  Ekonomideki istikrar ve izlenen olumlu  Türkiye'de yatırıma yönelik güçlü bir ta de başlattı.

Türkiye Gayrimenkul piyasasının yıllık iş hacminin kentsel dönüşüm, 2B ve hem rumsal hem özel yabancı yatırımlarının . ması ile 50 milyar dolardan 100 milyar dol yükselme potansiyeli var.

Kurumsal yabancı yatırımcıyı çekmek i müktesep imar ve ruhsat hakkı konusu çözüme ulaştırılması gerekiyor. İmar Kanı tasarısında ne yazık ki müktesep hakka beklenti karşılanmamış. Tasarıda başlanı inşaata dair hakkın 'müktesep' olduğu be tiliyor. Bu durumda ruhsat müktesep hal diye yorumlanabilir mi?

Yalnızca yabancı yatırımcı değil, yerli yatırımcı da satın aldığı arsanın yeşil alana da sağlık alanına dönüşebilir korkusu ya: mamalı. İmar durumu en başta nasıl alındıysa o şekilde devam edilmeli, değişiklik yapılır malı diye düşünüyoruz.