Kentsel dönüşümde finansman modelleri neden önemli? Beher metrekare pay senedi nedir?

Akcan Proje Yönetimi Genel Müdürü Mehmet Murat Akıncı, yazısında, "Taşınmaz malikleri/hak sahipleri sayısının çok olduğu alanlar için 6306 da “riskli alan ina süreci ve riskli alan sınırları içinde bir nevi mevzi imar planı özellikli imar düzenlemesi imkanı” sunulmuştur. Bu yöntemin uygulandığı alanlarda; mevcut/projeksiyon kentsel doku ile bir anda ayrışan çok yüksek yoğunluklu imar düzenlemelerinin olduğu, son derece sorunlu
çözümler ortaya çıkmaktadır" değerlendirmesinde bulundu ve konuyu değerlendirdi. İşte Akcan Proje Yönetimi Genel Müdürü Mehmet Murat Akıncı'nın Kentsel Dönüşüm Finansman Modelitesi olarak beher metrekare pay senedi ile ilgili o yazısı...

,Her hak sahibine / her kapı sahibine bir yeni kapı şeklinde alınan prensip kararları veya talepler ister istemez mevcut hak sahipliliği yoğunluğu olan alanlarda çok yüksek özel imar yoğunluklarını bu ise niteliksiz dönüşümleri beraberinde getirmektedir. Hatta bazı uygulamalar eskisini aratır sonuçlar doğurmuştur. Bu modelle yapılan kentsel dönüşümlerin yıkılarak tekrar kentsel dönüşümünün daha sağlıklı olacağı tartışılmaktadır. Oysa değeri önceleyen -diğer hususları bir kenara tabi ki bırakmadan- bir kentsel dönüşüm neticesinde ortaya çıkan yaşamsal mekanlar, değer olarak yüksek olacağından, proje toplam değeri de daha yüksek olacaktır. İşte bu daha yüksek proje değerini paylaşmak, tüm taraflar için “her mevcut kapıya – bir yeni kapı vermek” veya düşük maliyetli projeler geliştirerek, üste bedel talep etmekten çok daha faydalı, olacaktır.

Hak Sahiplerinin Sayısının Az, Taleplerin Geliştirilen Proje Alanı Dahilinde Mevcut İmar İmkanları İle Karşılanabildiği Alanlarda; zaten yerel yönetimler öncülüğünde özel sektör proje geliştiricilerini sürece katarak, alan/ada bazında kentsel dönüşüm sağlanması, mümkün olabilecektir.

Hak Sahiplerinin Sayısının Çok, Taleplerin Geliştirilen Proje Alanı Dahilinde Mevcut İmar İmkanları İle Karşılanamadığı alan/ada bazlı dönüşümler için; mevcut da zaten kullanılmakta olan hasılat paylaşımı modeli rahatlıkla uygulanarak, değer bazlı paylaşım sağlanabilir. Bunun için; proje alanı dahilindeki tüm hak sahiplerinin / taşınmaz maliklerinin payları nispetinde hissedar oldukları ve gerçekleşecek projeden beher metrekare olarak hak sahibi oldukları ve bu beher metrekarelerinin değeri nispetinde hasılattan pay aldıkları bir model kurulabilir. Böylelikle ileride tekrar dönüşüme sokulma ihtiyacı olacak niteliksiz kentsel dönüşüm uygulamaları yerine değer odaklı geliştirilmiş, projeler oluşturulacaktır. Yerinde dönüşümün öncelenmesi ise, daha farklı kriterleri de projenin süreçlerine dahil etmekle, sağlanacaktır.

Hak Sahiplerinin Sayısının Çok, Taleplerin Geliştirilen Proje Alanı Dahilinde Mevcut İmar İmkanları İle Karşılanmasının İMKANSIZ olduğu, hasılat paylaşımı sonrası elde edilecek değerin yeni yaşam alanlarında barınma imkanı sağlayamadığı durumlar için; -ki ülkemizde en yüksek alanları teşkil etmektedir- pay senedi uygulamasına geçilerek, mevcut riskin rehabilitasyonu, sağlanmalıdır. Yüksek riskli yapıların yer aldığı alanlar Afet Riski’ne binaen tüm imar ve ticari faaliyetleri (satış/kiralama) kapatılmalı, hak sahiplerine mevcut hisseleri nispetinde yeni yapılmış sosyal konut alanlarında değerlendirilmek üzere EŞDEĞER BEHER METREKARE PAY SENETLERİ verilmelidir. Hak sahipleri EBMP Senetlerinin elverdiği nispette arzu ettikleri şehirlerdeki sosyal konut projelerinde “mahsuplaşarak” konut sahibi olabilmeliler.

Bu uygulama TOKİ ve Yerel Yönetim İştirakleri şirketler aracılığı ile kolaylıkla uygulanabilir. Bunun için herhangi bir yeni düzenlemeye de ihtiyaç bulunmuyor. Çöküntü bölgesinde yüksek riskli imar imkanları kısıtlı alanlardaki hak sahiplerine beher metrekare pay senedi düzenlenerek, ilgili taşınmaza mevcut 6306 re’sen risk tespiti yapılarak veya riskli alan ilan edilerek, ilgili taşınmaz imar / ticari kısıtlılığa dahil edilip, taşınmaz kullanıcısı/malik/hak sahibinin Pay Senedi nispetinde mevcut sosyal konutlardan mahsuplaşması sağlanabilir. Pay senetlerinin özel sektör tarafından ikincil piyasalarda işlem görmesi, türev araca dönüşmesi hatta özel sektör proje geliştiricileri tarafından da iskontolanması imkanları da bulunmaktadır.

Pay senedi ile özel sektör proje geliştiricilerden eşdeğer nispette taşınmazda bu senetler bir ödeme aracı da olabilecektir. Not : Şehir medeniyet atlasımızdır kent kavramını reddediyoruz yaklaşımının son yirmi yılda tüm konulara kent perspektifinden yaklaştığını ve tüm düzenlemeleri de kent/kentleşme/kentsel dönüşüm tanımlaması ile yapmasını da ayrı ve derinlikli bir tartışma konusu olduğunu da buraya not bırakıyorum. Şehir/Kent karşılaştırmaları – Kesişmeleri.

Kentsel dönüşümde güven sorunu nasıl çözülür?

Ev fiyatlarındaki artış devam edecek mi?

Kentsel dönüşüm kredisi yüzde 50 arttı!