Konut geri dönüş süresi nasıl azaltılır? 

Türkiye’de konut yatırımının geri dönüş süresi 17 yıla geriledi. Ev alırken yapılan yatırımın, yıllık toplam kira bedeline bölünmesiyle bu amortisman süresi ortaya çıkıyor. Oturmak için değil de yatırım amaçlı ev alınıyorsa, kira geliri de hesaba katılmalı.

Posta Gazetesi'nde yer alan habere göre, Türkiye'de en çok yatırım yapılan araçlardan birri konut olarak belirtiliyor. Yani ev sadece bir ihtiyaç değil aynı zamanda bir yatırım aracı olarak kullanılıyor. Oturma amacıyla değil de kiraya vermek için konut alınıyorsa, ‘amortisman’ yani geri dönüş süresini de mutlaka hesaplanmalı. Türkiye genelinde konut yatırımı 17 yılda geri dönüyor, İstanbul’da bu süre 22 yıl olarak hesaplanıyor. Bu süreler, yatırımcılar tarafından yüksek görülüyor. Doğru yatırım yaparak geri dönüş süresini azaltılabilir.

Kira geliri etkili

Amortisman süresi, gayrimenkul için yapılan yatırımın gayrimenkulden sağlanan kira geliri ile kaç yılda karşılandığını ifade eder. Amortisman süresi, yatırım bedelinin yıllık kira gelirine bölünmesi sonucuyla hesaplanır. Amortisman süresini etkileyen unsurlarda ilk önce konut fiyatları ve aynı dönemdeki kira değerleri geliyor. Satış fiyatları artarken kira değerleri sabit kalıyorsa amortisman süresinin uzadığı tespit ediliyor. 

Düşer mi artar mı?

Amortisman süresi hesaplanırken yatırımın yapıldığı dönemdeki kira gelirinin ne olacağına ve yatırım bedeline bakılır. Amortisman süreleri şehirden şehire, ilçeden ilçeye hatta mahalleden mahalleye değişir. Köprü, otoyol, metro gibi ulaşım projeleri hem kira hem de satış değerini etkileyeceğinden amortisman süresini geriletebilir. Ayrıca bölgedeki arz talep durumu, mevcut ve gelecek stok gibi dinamikler de bu süreyi değiştirebilir. Çok fazla konut stokunun olduğu bölgelerde kiralar da düşeceğinden amortisman süresinde uzama meydana gelebilir. 

Daire tipi farkı

Amortisman süresini sahip olunan konutun büyüklüğü bile değiştirebilir. Endeksa’nın verilerine göre, birim kiranın en yüksek ve geri dönüş süresinin en kısa olduğu konut tipinin 1+1 olduğu belirtiliyor. 2019 sonunda Türkiye genelinde 1+1 konutların ortalama geri dönüş süresi 16 yıl oldu. 2+1 konutlarda 18 yıl, 3+1 ve 4+1 konutlarda 20 yıl amortisman süreleri bulunuyor.

İstanbul’un Beşiktaş ilçesi 36 yıllık geri dönüş süresiyle en uzun amortisman süresine sahip ilçe.

Amortisman sürelerinde il bazında 13 yılla Ağrı ve Kars en kısa geri dönüş süresiyle liste başında yer alıyor. 

Neden geriledi?

Endeksacom’un güncel verilerine göre, Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 288 bin 960 TL, ortalama kira bin 280 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 17 yıl olarak tespit edildi. Konut yatırımının geri dönüş süresinin son 4 yıldaki değişimi incelendiğinde Mayıs 2019’dan beri bir düşüş olduğu gözleniyor. Geri dönüş süresinin düşmesinin temel sebebi konut satış fiyatlarındaki düşüş olarak görülüyor. Türkiye genelinde konut satış fiyatları son bir yılda yüzde 10 düşüş göstermişken, kiralar yüzde 7 düştü. 

İstanbul'da ortalama kira ve geri dönüş süreleri!