Koronavirüs salgınının kira sözleşmelerine etkisi!
Konut/mesken kiraları bakımından, salgının ifa imkansızlığı ya da aşırı ifa güçlüğüne neden olması, görece olanak dahilinde görülüyor. Ancak durum iş yeri kiralarında değişiyor. Nitekim bir kısım iş yerlerinin faaliyetleri geçici olarak durduruldu.
Dünya Gazetesi köşe yazarı Avukat Tarık Güleryüz, bugünkü yazısında ''koronavirüs salgınının kira sözleşmelerine etkisi''ni kaleme aldı. İşte o yazı...
Bir sosyal felakete dönüşen Koronavirüs (Covid-19) pandemisi Türkiye’de olduğu gibi dünyada da oldukça yoğun hukuki tartışmaların alevlenmesine neden oldu. Birçok hukuk sisteminde tartışmalar, mücbir sebep çerçevesinde yapılıyor. Bu gelişmeler, sözleşmelerin yedek kulübe oyuncusu konumundaki mücbir sebep hükümlerini, maçın en çok konuşulan oyuncuları haline getirdi. Bu yazıda, salgının kira sözleşmelerine etkilerini değerlendireceğiz. Ancak kapsam açısından peşinen not düşelim: İnsanlık trajedisine dönüşen bu salgının hukuki sonuçlarının, bu makalede ele alınandan çok daha sarsıcı ve kapsamlı olacağı kuşkusuz.
Hukukçular hazırlıksız yakalandı
Hemen belirtelim: Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmelerinde salgın hastalık halini kapsayan ayrıntılı bir mücbir sebep maddesi var ise, sözleşme serbestisi gereği öncelikle sözleşme hükmünün uygulanması gerekiyor.
Sözleşme hükmü yok ise, yedek hukuk kuralları devreye girer. Ancak bu durumda hangi yedek hukuk kurallarının uygulanacağı konusu tartışmalı. Türk hukukçuları arasında yoğun fikir ayrılıklarının yaşandığını söylemek mümkün. Tartışmaların temelinde ise bozulan menfaat dengesinin tekrar kurulmasında ya da akdi ilişkinin tasfiye edilmesinde hangi hukuki kurumlara (ifa imkânsızlığı, aşırı ifa güçlüğü, ayıp, temerrüt vb.) başvurulacağı yatıyor. Bu tartışmalar Türkiye ile de sınırlı değil. Örneğin Birleşik Krallık’ta tartışmalar mücbir sebep ve frustration teorisi çerçevesinde yapılmakta ve emsal bir yargı kararının bulunmadığı belirtilmekte. Görünen o ki, sadece yasalarımızı hazırlayanlar değil, sözleşmelerimizi hazırlayanlar da salgına hazırlıksız yakalandılar.
Türk hukukunda mücbir sebebi düzenleyen genel bir hüküm yok
Türk hukukunda mücbir sebebi düzenleyen genel bir hüküm bulunmuyor. Ancak öğreti ve Yargıtay, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, öngörülmesi mümkün olmayan, tarafların kontrolü dışında gelişen ve ifa imkânsızlığına sebebiyet veren halleri mücbir sebep olarak kabul ediyor. Bu doğrultuda Covid-19 salgınını, objektif olarak mücbir sebep kabul etmek mümkün.
Konut kirası ödeme borcu -kural olarak- ortadan kalkmaz
Konut/mesken kiraları bakımından, salgının ifa imkansızlığı ya da aşırı ifa güçlüğüne neden olması, görece olanak dahilinde görülmemektedir. Bu sebeple, -kural olarak- örneğin kişi Covid-19 tedbirleri sebebiyle ücretsiz izne gönderilmiş ya da işten çıkarılmışsa dahi hukuken konut kirası borcu devam eder.
İş yeri kiralarında durum ne?
İş yeri kiraları yönünden durum farklılık gösteriyor. Ayrıca, tüm işyeri kiraları açısından toptancı bir hukuki çareden bahsetmek de gerçekçi değil. Nitekim bir kısım işyerlerinin faaliyetleri geçici olarak durduruldu. Bazı işyerleri kendi inisiyatifleri ile kapanırken, bazıları fiilen kapanmak zorunda kaldı. Bir kısmı ise salgından görece olarak etkilenmedi. İşyeri kiraları açısından salgının işyerinin faaliyetlerine ne düzeyde etki ettiğine bakmak gerekiyor. Bir başka ifadeyle, salgının sözleşmesel edimlere etki edebilmesi için mücbir sebep teşkil eden salgın sonucunda ifanın imkansızlaşması ya da aşırı şekilde güçleşmesi gerekiyor.
İfanın imkânsızlaşması ne demek?
İmkânsızlık durumunun belirli bir sürenin sonunda ortadan kalkacağı yorumunda bulunmak Covid- 19 salgını bakımından olası. Bu nedenle ifa tarihinin imkânsızlığın ortadan kalkmasına kadar ertelenmesi yoluna başvurulabilir (Türk Borçlar Kanunu md. 136 – 137).
Yargıtay’ın bir kararında da geçici imkânsızlık durumunda, tarafların bir süre daha sözleşme ile bağlı kalması gerektiği kabul edilmiş ve “akde tahammül süresinin” beklenmesi; bu süre sonlandığında artık sözleşmenin taraflar için bağlayıcı olmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Bu çerçevede kiracıların, kira ödeme borcunu ifa etmekten, akde tahammül süresi boyunca kaçınabileceği şeklinde yorumların yapılması söz konusu olabilecek. Geçici imkânsızlık kavramının hukuk âleminde çok tartışmalı oluğunu not edelim.
İfa güçleşirse ne olacak?
Kira sözleşmelerinin durumuna ilişkin bir diğer hukuki yaklaşım ise ifanın aşırı güçleşmesi nedeni ile sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması (TBK md. 138). Bu hüküm ile kiracının sözleşme hükümlerinin değişen koşullara uyarlanmasını, örneğin kira bedelinin düşürülmesini ya da fesih yerine belirli bir tarih aralığı için kira borcunun askıya alınmasını talep etme hakkı var.
TBK madde 138 açık hükmü gereğince uyarlama talep edilebilmesi için edimin henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa edilmiş olması gerekiyor. Bir başka deyişle, pandemi süresince kira borcunu ödemek isteyen ve ileride bu hükme dayanmak isteyen kiracının kira borcunu ihtirazi kayıtlı olarak yatırması gerekiyor.
Ayrıca şunu da belirtelim: Salgın nedeni ile yapılan yasal düzenlemelere göre, 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek olan işyeri kira bedellerinin ödenmemesi nedeni ile kiracının tahliyesini istemek mümkün değil.
Hükümet sözleşmelere müdahale edebilir
Son olarak, tarihin tekerrürüne ilişkin deneyimimiz, salgının olası etkilerini azaltmak için başta kira ve iş sözleşmeleri olmak üzere özel hukuk sözleşmelerine de bir yasama müdahalesinin söz konusu olabileceğini gösteriyor. İkinci Dünya Savaşı yıllarında savaşın ekonomiye olan etkilerinin azaltılması amacıyla çıkarılan “3780 sayılı Milli Korunma Kanunu” ile hükûmete özel hukuk sözleşmelerine doğrudan müdahale etme yetkisi verildiğini not etmekte fayda var. Ancak umulur ki; tüm sözleşenler, kimsenin kusuru olmayan bu salgın nedeniyle bozulan menfaat dengesini birlikte düzenleme yoluna giderler.
