Kürşat Tuncel: Konutta yanlış segmentte üretim yapılıyor!

 Kur ve faizlerdeki artış sürerse gayrimenkulün yıldızı söner.

Tarihi düşük seviyelerini yaşayan kredi faizleri Gezi olaylarıyla birlikte yükselme sinyalleri vermeye başlamıştı ki üzerine ABD Merkez Bankası FED’in tahvil alımlarında kısıtlamaya gideceği kararı geldi. Tüm dünya gibi Türkiye’de bu kararı para musluklarının kapanacağının ilanı olarak algıladı ve kurlar ve faizler hızla tırmandı. Aylık %0,63’lerdeki konut kredisi faizleri yeniden %1 seviyelerine gelirken dolar 2 lirayı aştı. Gösterge faizi %6,5’lardayken bugün %10’u aştı. Son iki yıldır konut piyasasında iç talep yetersizliği yaşanıyordu, konut fiyatlarında enflasyon düşüldükten sonraki reel artış çok sınırlıydı. Piyasa bir süre çözüm olarak yabancı alıcılara bel bağladı ancak gerek Gezi olayları gerekse kurdaki dalgalanmalar yabancı alıcıların da piyasadan uzaklaşmasına yolaçtı. Bugün mevduat ve tahvil faizlerindeki ciddi artış nakit paranın gayrimenkulden uzaklaşmasına yolaçıyor, zira arz fazlası ve yetersiz iç talep nedeniyle daha uzun bir süre konut fiyatlarının artması beklenmiyor. Üstelik hükümetin vergi gelirlerini arttırmak için gayrimenkule de yüklenmeye başlaması bu süreçte müteahhitlik sektörünün işini çok zorlaştıracaktır. Bu sektörde maalesef bazı iflaslar göreceğiz.

- Hükümetin vergi gelirlerini arttırma çabası da gayrimenkul üstünde baskı yaratıyor.

Yılbaşında yürürlüğe giren yeni KDV düzenlemesinin konut talebini etkileyeceği öngörülüyordu. Kısa vedede böyle olmadı, zira düşen kredi faizleri alıcıların aylık kredi taksitlerinde önemli bir rahatlama sağlamıştı zaten ancak faizlerin tekrar aylık %1 seviyelerine çıkması 100.000 liralık bir kredide toplam ödemelerin 20.000 liradan fazla artmasına yolaçıyor, yani artık eskisi kadar rahat borçlanmak mümkün değil. Bu yüke bir de %18’lik KDV maliyetinin eklenmesi zaten zayıf olan iç talebin kesilmesine yolaçacaktır. Üstelik arsa sahiplerinin hasılat payı ve kat karşılığı anlaşmalarının gelir vergisine tabi tutulması tasarısı, kira gelirlerindeki götürü gider indiriminin kaldırılması, gayrimenkul satışlarındaki 5 yıl istisnasının kaldırılarak alım satım kazancı için vergi getirilmesi tasarıları da bu senaryoya eklendiğinde müteahhitlik sektörü gerçekten köşeye sıkışacaktır, zira bu düzenlemeler hem arsa maliyetini artırıcı hem de alıcıların getiri beklentisini yükseltici mahiyettedir. Yani müteahhitlik sektörü hem maliyet artışı hem de fiyatlarda düşüş baskısı altında kalacaktır.

- Yabancılara yapılan toplu satışlar ve barter işlemleri piyasayı bozucu bir etki yapıyor.

Müteahhitlik sektörü yabancı alımlarına büyük ümit bağlamıştı ancak bireysel alımlar son derece sınırlı sayılarda kaldı, zira gayrimenkul yatırımları uzun yıllar istikrarlı bir ortam talep eder, bizde ise yalnızca Gezi olayları bile başta ortadoğulu yatırımcıları biranda piyasadan kaçırmaya yetti. Yapılan satış işlemlerinin çoğu büyük yatırımcıların toplu alımlarıydı. Bu tip alımların özelliği yüksek iskontolar talep edilmesi, yani bir anlamda müteahhitlerin finanse eidlmesinden başka işe yaramıyor. Asıl karı ise yok pahasına aldıkları gayrimenkulleri yüksek fiyatlardan satacak olan yabancı yatırımcı yapacak. Dolayısıyla bunlara yapılan iskontolar piyasadaki fiyat dengelerini bozuyor. Keza yine nakde sıkışan müteahhitlerin mal veya hizmet barter’ı karşılığında yaptıkları satışlar da fiyatları bozuyor. Barter yapacağı için fiyatları şişiren müteahhitlere karşı barter’cılar da iskonto taleplerini yükseltiyor ve piyasada yatırımcı fiyatı, bartercı fiyatı, müşteri fiyatı gibi çoklu fiyatlar alıcıların güvenini kırıyor. Müteahhitler ise toplu alıcı ve barter sarmalına girdiklerinde sağlamlıkları hakkında şüpheler doğuyor.

- Müteahhitlik sektörü zarar ettiğinin farkında değil.

Konut projelerine olan yoğun talep son 10 yıl içinde farklı sektörlerden kişilerin müteahhitlik sektörüne girmesine yolaçtı. Ancak birçok müteaahitin yeterli finans ve pazarlama bilgisi yok. Bugün %25 karlılığa sahip bir proje hayata geçirilebiliyor, 2-3 yıl sürecek bir proje için bu kar oranı son derece düşük. Ancak halen gayrimenkul cazip görülüyor çünkü müteahhitler maketten satış yöntemiyle kendi paralarını koymadan para kazanıyorlar. Yoksa maliyeti üstlenen kimse 3 yıllık bir projeyi %25-30 karlılıkla yapmaya kalkışmaz. Ancak bütün bu saadet çarkının yürümesi için maketten satış sisteminin ve iç talebin devamı gerekiyor. Bugün iç talep düştüğünden ve maketten satışın alıcılar için riskleri görüldüğünden artık  TOKİ  ve Emlak Konut ortaklı projeler dışında konut satışı son derece güçleşti. Birçok müteahhit bu ortamda aslında yıllardır kar etmediklerini anlıyor, zira ön satışın sağladığı nakit akışı ve üst üste projeler üretilmesi nedeniyle müteahhitler nakit döngüsünü sağlamaya odaklandılar ve karlılıklarını ölçmeyi ihmal ettiler. Birçok müteahhit aslında yıllardır zarar ediyor ancak farkında değil. Tüm sistem durdurulup bir fotoğraf çekilecek olursa müteahhitlerin çoğunun taahhütlerini karşılayacak sermayesi ve geliri olmadığı anlaşılır, aktif değeri olarak ifade edilen rakamlar projelerinin tamamlandığı ve satıldığı varsayımıyla ifade ediliyor ki bu çok yanıltıcı. Çünkü hemen tüm müteahhitler sermayelerinin yetemeyeceği bir geometrik büyüme peşinde, yani bir proje yapacak gücü varken üçüne birden soyunuyor.

- Yanlış müşteri kesimi için proje üretilmesi arz fazlasına yolaçıyor.

Türkiye’de konut ihtiyacı ile konut talebi birbirine karıştırılıyor. Yılda 500-600.000’lerle ifade edilen konut ihtiyacı gerçek bir talep değil zira ödeme gücüyle desteklenmiyor. Alıcının talebi, fiyatı 300.000 lirayı aşmayan 3+1 konutlara, aylık taksitlerin ise 1.500 lirayı aşmaması isteniyor (İstanbul’da). Pratikte bunu sağlamak çok mümkün değil, arsa kıt ve pahalı. Sonuçta en çok satan dairelerin 2+1 olmasının nedeni alıcıların daha üstüne nefeslerinin yetmemesi. Herkes B+ ve A gelir gruplarının taksit ödeme gücünü esas alarak bu kesime yoğunlaşıyor. Ama bu grup zaten birden fazla eve sahip ve aşırı borçlu durumda, yani reel bir talebi yok. Orta gelir grubu zaten konut kredisi ödeyecek durumda değil. Çok niş bir takım projeler ise A ve A+ gelir grubuna hitap ediyor. Evet arz fazlası var çünkü tüm projeler aynı kitleyi hedefliyor, asıl talebi olan kesim onlar değil. Konutta metrekare satış fiyatı 2500-3000liraya kadar olanlar görece kolay satılıyor, taleple buluşabiliyor. Fiyatı 7000-8000 liraya kadar olanlar için ise hayat çok zor, ödeme gücü olduğunu varsaydıkları alıcı kitlesi artık tükenmiş durumda. Bu fiyatın üstü ise niş ürünler ve çok sınırlı sayıdalar, konseptinin başarısına göre üst seviye alıcı bulabiliyor. Konut üretenler hayatta kalmak için orta kesime hitap etmenin bir yolunu bulmak zorundalar.

- TOKİ’nin arsa üretimi ve ihale politikası konut fiyatlarının yüksek olmasına yolaçıyor.

Bugün özellikle İstanbul’da toplu konut projesi üretecek büyük arsa bulmak çok zor. TOKİ ve Emlak GYO kamu gücü ve imar yetkisini kullanarak özel sektörle haksız rekabet yapıyor. Evet büyük kentlerde zenginden al, küçük kentlerde fakire ev yap politikası güzel işledi ancak birkaç müteahhit dışında TOKİ’den arsa almak ve büyük proje yapabilmek imkansız, nedense hep aynı şirketler ihaleleri alıyor. Maketten satış sisteminin güvenlik açığı alıcıları TOKİ projelerine yöneltiyor, burada müteahhitler aşırı yüksek fiyatlarla piyasayı belirliyorlar. Arsaların belli ellerde toplanması piyasa etkinsizliği yaratıyor. Diğer müteahhitlerin arsa yaratma ve istedikleri imarı çıkartma güçleri yok. Bu sistemde büyük şehirde bir konut aldığınızda Van’da yapılan bir konutun bedelini de ödüyorsunuz, dolayısıyla sosyal devlet büyük şehirlerde konut fiyatlarında aşırı bir yükselme yaratıyor. Bugün hasılat paylaşımlarında TOKİ payı %40’ların üzerinde yani 100.000 liralık bir konutta 40.000 lirayı TOKİ alıyor. Bu parayla sosyal konut yapıyor, yani bir nevi Robin Hood politikası izliyor.

- Konut piyasasının ciddi şekilde düzenlenmesine ve denetlenmesine ihtiyaç var.

Türkiye’de sermaye birikiminin yetersiz olması ve konut sektörünün büyümenin motoru olarak görülmesi nedeniyle maketten satış sistemine bugüne kadar dokunulamadı. Şansın da yardımıyla çok büyük bir piyasa çöküşü oluşmadı ama özellikle Esenyurt bölgesinde yaşanan imar skandalı bu modelin ne kadar riskli olduğunu herkese gösterdi. Sermayesi yetersiz müteahhitlerin büyüme hırslarıyla güçlerini aşan taahhütlere girmesi ve alıcıların parasının ve hatta banka kredilerinin (bankalar ne yaptıklarına daha yeni yeni uyanıyorlar) peşinen tahsil edilip taahhütlerin bu kaynakla devam ettirilmesi aslında alıcıların parasıyla müteahhitlere kar ettirilmesi anlamına geliyor. Müteahhitlerin batması halinde alıcıların hiçbir hakkı yok. Banka kredisi kullanılan projelerde dahi alıcıların bir kısmına kredi kullandıran bankaların yarım kalan projeyi nasıl tamamlayabileceklerine dair bir düzenleme ve tek bir örnek bile yok. Alıcıların ödemelerini güvence altına alan bir sistem hala getirilebilmiş değil. Sektör dernekleri ve Bakanlık, ödeme sigortası ile bir güvence sistemi oluşturulacağını söylüyor ancak tam bir sigortanın maliyetleri fizibıl olmayacaktır. Halen müteahhitler, Tüketici Kanunu’na uymadan kampanya düzenliyor, taksitli satış yapıyorlar, alıcılara teminat vermedikleri gibi çoğu noterden satış sözleşmesi bile yapmıyor, satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilmiyor ve en önemlisi sorumlu merciler bu sektörü denetlemiyor. Çünkü kapsamlı bir denetimde bu şirketlerin düzenlemelere uymadıkları ve vergi kaçırdıkları anlaşılacak ve daha da önemlisi sistemin büyüme ivmesine darbe vurulmuş olacak. Hükümet zaten büyümede sıkıntı çekilirken konut sektöründeki risklere el atmaya cesaret edemiyor.

- Gayrimenkul sektörü ile ilgili politikalar keyfilikten kurtarılmalı.

Gayrimenkul sektörü şahısların iki dudağı arasında. Kentsel dönüşümün yıldızı olacak Fikirtepe’ye tanınan yüksek imar beklenen faydayı sağlamadı ve fiyaskoyla sonuçlandı bugün imar düzenlemeleri yine değişiyor. Başbakan İstanbul silüetinden bahsetti diye burada yükseklik sınırlaması getirildi ve projeler bodur beton yığınları haline dönüştü. Keza yasal izinleri mevcut olan Zeytinburnu’ndaki gökdelenlere de kırpılmaları emredildi, mevzuata uygun oldukları için sonuç sağlanamadı. Esenyurt’da yerel belediyenin verdiği izinleri Büyükşehir Belediyesi tanımadı, insanlar mağdur olmak üzereyken 1,5 yıl sonra kerhen bir çözüm bulundu. Bodrum kıyılarında yasal izinlerle yapılan otellere yıkım tabligatı gönderiliyor. Hükümetin uygulamalarında bu konularda büyük bir karmaşa var, bunda Başbakan’ın bu konulara bizzat müdahil olmasının da payı var. Aynı partiye mensup Belediyelerin bile birbiriyle anlaşamaması ve birbirlerinin kararlarını tanımamaları çok ilginç. Gayrimenkul sektörünün politik, şahsi ve keyfi kararlardan kurtarılması gerekiyor. Yabancı yatırımcılar ve uzun vadeli büyüme hedefleniyorsa bu sektörde uygulamaların bir istikrara kavuşması gerekiyor. Yatırımcının esas aldığı kriterler birden bire değişiveriyor, imar hakkınız bile güvence altında değil, 3 emsal var diye hesap yapıp para ödediğiniz arsanın imarı bir anda 2’ye düşebiliyor ve Belediye’nin mali bir sorumluluğu bulunmuyor. Sektör derneklerinin rolünün kurumsal ve yasal altyapının düzenlenmesine katkı saplamak olması gerekiyor halbuki onlar lobicilik ile kendi şirketlerine avantaj sağlamanın peşindeler.

- Yılın geri kalanı gayrimenkul sektörü için pek parlak geçmeyecek.

Alıcılar gerek Gezi olaylarıyla başlayan iç dengesizlik gerekse Suriye ve Mısır olaylarının uluslararası bir boyut kazanması nedeniyle gayrimenkulden bir süre uzak duracaktır. Gayrimenkul likit olmayan bir yatırımdır ve böylesi kriz zamanlarında herkes likit kalmak ister hatta altın gibi kıymetli madenlere yatırım yapar. Umut bağlanan Ortadoğulu alıcılar Amerika ve İngiltere gibi güvenli limanlara yönelecektir. Avrupa’nın hala kendini toparlamakla uğraştığını ise söylemeye gerek bile yok. Faiz ve kurlardaki yükselme eğilimi gerek global ekonomik konjonktür gerekse çevremizdeki siyasal gelişmeler nedeniyle devam edecektir. Türkiye’nin cari açığı ve borçlanma gereği yabancı borç verenlere karşı elimizi çok zayıflatıyor. Konutta yanlış segmente üretim yapılması arz fazlasını derinleştirmeye devam ediyor. Hükümetin vergi gelirlerini arttırma politikası gayrimenkul üstüne yeni vergiler getiriyor ve maliyetleri yükseltiyor. Kentsel dönüşüm hareketinde dağ fare doğurmuş durumda. Kısa vadede gayrimenkul fiyatlarının yükselmesi bu nedenlerle çok mümkün değil. Üstelik seçimler yaklaşıyor, herkes buradan nasıl bir sonuç çıkacağını bekleyecektir, zira hükümet içerde ve dışarda oldukça fazla yıprandı.

Kürşat Tuncel