Kürşat Tuncel S&P Raporu'nu yorumladı!

Geçen ayki yazımızda kriz kâhini Nouriel Roubini’nin, aralarında Türkiye’nin de olduğu gelişmekte olan ülkelerde konut balonunun başlamış olabileceği yönündeki görüşünü incelemiş ve neden Türkiye’de “Balon” olarak niteleyebileceğimiz genele şamil bir durumun henüz söz konusu olmadığını anlatmaya çalışmıştık. Konut balonu konusu dünyada hala analistlerin ilgisini çekiyor olmalı ki son olarak Standard&Poor’s (S&P) da içlerinde Türkiye’nin de olduğu ülkelerde 2014 ve 2015 yılına ilişkin konut piyasası beklentilerini içeren bir rapor yayınladı. Raporda öne çıkan argümanlar özetle şöyle;

-       Türkiye’de halen konut talebi arzın üzerinde seyretmektedir.

-       2014 ve 2015’de nominal ve reel konut fiyatları artışı yavaşlayacaktır,

-       Piyasa krediye dayalı iç talepten uzaklaşarak daha fazla ihracat odaklı hareket etmeye başlayacaktır.

-       Kırsal alanlar ve şehirler arasındaki fiyat makası giderek açılmaktadır.

Birer ay arayla aynı konuda yapılmış olan iki saygın yorumun birbirinden bu derece farklı olması konuya derinlemesine bakmamızı gerektiriyor. İlk olarak arz-talep dengesini incelemekte fayda var. Roubini’nin temel argümanı hanehalkı borçlanma oranlarının yükselmesi ve konut piyasasında kredi-fiyat dengesinin bozulmaya başlamış olmasıydı. Oysa S&P, talebin hala arzın üzerinde olduğunu iddia ediyor. Basit olarak ifade etmemiz gerekirse talep fazlası durumu sözkonusu ise fiyat artışlarının devam etmesini bekleyebiliriz, bu da en azından kısa vadede bir balon oluşması riski görülmediği anlamına gelir.

Türkiye’de analistlerin takip edebileceği iki endeks sözkonusu; bunlardan birisi TCMB’nın konut ve yeni konut fiyatları endeksleri, ikincisi ise özel bir kuruluş olan REIDIN’in konut fiyatları ve GYODER ile işbirliği yaparak üretmiş olduğu yeni konut fiyatları endeksi. Bunlardan TCMB verileri biraz daha düşük artış oranlarına işaret ediyor. Üstelik resmi istatistikler olduğu için ben şahsen daha güvenilir buluyorum. Buna göre bu yılın Haziran ayı ve geçtiğimiz yılın aynı dönemi arasında hem konut fiyatları hem de yeni konut fiyatları %13 civarında bir artış göstermiş durumda. Bu oran bu yıl için %9’lar civarında beklenen enflasyon dikkate alındığında hala %3-4 civarında bir reel getiriye işaret ediyor. Bu aslında oldukça iyi bir reel getiri sayılabilir.

Talep tarafına bir bakalım, biliyorsunuz yılın ilk 4 ayında hem yükselen politik risk hem de yüksek kredi faizleri nedeniyle konut satışlarında önemli bir gerilemeye şahit olduk. Bir önceki yıla göre satışlar %12 oranında azaldı. İlk 4 aydaki toplam gerileme ise %8’e yaklaştı. Kredi faizlerindeki yükselişin olumsuz etkisini şuradan kolayca anlayabiliriz; Türkiye’de konut satışlarının yaklaşık %30’u ipotekli satış (banka kredili). Banka kredili satışlar ise geçtiğimiz yıla göre %30’un üzerinde daralmıştı. Kullanılan konut kredisi rakamı 115 milyar TL’nı aştı ki bu toplam tüketici kredilerinin neredeyse yarısını oluşturuyor ancak kredi büyüme oranı düşüyor. Nitekim hükümetin amacı yıllık %25’leri bulan kredi büyüme oranını kontrol altına almaktı, bunda başarılı olmuş gözüküyorlar, zira kredi büyüme oranı %15’lere gerilemiş durumda. Buradan şöyle bir sonuca ulaşabiliriz; talebin en büyük tetikleyicisi konut kredilerinde büyüme oranı düşüyor, toplam alımlarda kredili işlemlerin payı da buna paralel olarak düşüyor, bu nedenle görece yüksek seyreden faizlerin bir sonucu olarak ilk çeyrekte talepte bir gerileme olması gayet beklenen bir durumdu. Ancak ikinci çeyrekte durum biraz değişti. Hem politik dengeler yeniden oluştu hem de faizlerde bir miktar geri çekilme yaşadık. Bunun neticesinde iç talepte bir kıpırdanma gördüğümüz gibi TL’nin değerinin düşmesi neticesinde ucuzlayan konutlara yurtdışından önemli bir talep oluşması sözkonusu oldu. Doğrusunu söylemek gerekirse Suriye, Irak, İran ekseninde oluşan riskli ortam Türkiye’ye ciddi bir para girişi sağlıyor ve bunun önemli bir kısmı da en kaydi olmayan sektörlerin başında olan gayrimenkule ve konut sektörüne giriyor. S&P raporunda bu eğilimin 2014 ve 2015 yıllarında sürmesinin beklendiği ifade ediliyor ancak daralan iç talebin yerini alması pek sözkonusu değil. Çünkü yabancı alımları halen Türkiye’deki toplam konut satışlarının %5’i civarında henüz ve kısa vadede iç piyasadaki daralmayı kompanse etmesi sözkonusu olamaz.

Peki, aynı dönemde nasıl hem konut fiyatlarında artış oluştu ve oldukça tatminkâr reel getiriler sağlanabildi hem de konut kredileri kullanımı azaldı ve konut satışları geriledi? Bu nokta aslında Nouriel Roubini ve S&P raporlarının da buluşma noktası. Her iki görüş de kısmen doğru aslında, zira Türkiye’de genel bir konut balonu yok ancak belirli bir segmentte var… Üretilen konutların büyük kısmı orta üstü gelir grupları için üretiliyor ve bu segmentte ciddi bir arz fazlası oluşmuş durumda. Bu da lüks konutlarda balon riskini yükselten bir faktör. Üstelik kentsel dönüşümün yarattığı arzın da aynı segmente yoğunlaşması inşaat firmalarını ciddi bir risk altına sokuyor. Çünkü ön satış olmadan çalışabilecek yeterli sermayeye sahip değiller. Aynı şekilde S&P raporu da doğru, zira genel anlamda Türkiye’de talep hala kuvvetli. Genç bir nüfus var, kentleşme oranı%70’e dayandı. Üstelik konut stoğunun %40’ının 10 yılda yenilenmesi gerektiği hesaplanıyor bu da 6 milyon civarında konut demek. Bu kuvvetli bir talep yaratıyor ancak iki ana sorun var; talep sahibi gelir gruplarının bu talebi realize edebilecek gelirleri yok ve talepleri makul fiyatlı konutlara…

Kabaca söylemek gerekirse talep edilen konut tanımı; 3 odalı, 120 m2 civarında ve 300.000 TL’nı geçmeyecek yerleşimler. Yani metrekare satış fiyatı 3.000 TL’nı aşmaya başladığında talep birden azalıyor, oysa arzın büyük kısmı bu fiyat aralığının üzerindeki konutlarda. Şimdi diyeceksiniz ki neden inşaat şirketleri bunu göremiyor? Aslında kısmen görüyorlar ancak özellikle başta İstanbul’da (ki konut piyasasının %50’sini oluşturuyor) olmak üzere büyük şehirlerde arsa o kadar kıt ki toplam konut maliyetinin içinde arsanın payı %50-60’lara dayandı. Eskiden daha orta direk yerleşim bölgesi sayılan yerlerde giderek fazla sayıda lüks konut yapılıyor, ithal malzemeler kullanılıyor. Hem satamıyorlar hem de lüks yapıyorlar gibi bir durum ortaya çıkıyor ama bu biraz da zorunluluk. Çünkü inşaat firması yaşamak için proje üretmek zorunda. Arsa çok kıt ve pahalı. Dolayısıyla bulabildiği yerde karşısına çıkan arsa maliyetini karşılayabilmek için pahalı konut satmak zorunda. Pahalı konut satabilmek için de lüks segmente giriyor ve evin kapılarına ithal kapı tokmağı takıyor. Çünkü bu kadar arsa maliyetine katlanmışken para kazanabilmesi ve ürünün talep görebilmesi için lüks bir imalat yapmak zorunda. Ama gel gelelim ki Türkiye’de böyle bir alıcı kitlesi son derece sınırlı. Bu anlamda orta gelir grubuna dâhil insanların satınalma gücünü artırmadan (ki bu ya faizlerde radikal düşüşler ya da ülkece yüksek bir büyüme sağlanarak olabilir) bu tip konutlara olan talebi canlandırmak mümkün değil. Bu nedenle gerçeği gören inşaat şirketleri bir umut yabancı alımlarına yöneliyorlar.

Talep düşerken fiyat artışının gerekçesi nedir diye soracak olursanız cevabı maliyetlerde yatıyor. Bina inşaat maliyet endeksi bu yılın ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %11 oranında arttı. Yalnızca bu yılın ilk çeyreğinde yılbaşına göre artış oranı %6’yı buldu. Yani fiyat artışları önemli oranda maliyet enflasyonundan kaynaklanıyor. Bu nedenle talep çok kuvvetli olmamasına rağmen fiyat artışlarını gözlemledik. Yeni konutların fiyat hareketleri ikinci el piyasa için de gösterge oluşturduğundan bu dalga bir zincir etkisiyle devam ediyor.

Şimdi soru şu; 2014’ün ikinci yarısı ve 2015 için ne bekleyebiliriz? Konut sektöründeki inşaat şirketlerinin yanlış segmentteki arzları devam edecek olursa (ki ruhsat verilerine göre 1 milyon civarında yeni daire arzının gelmesini bekleyebiliriz) önemli bir çalkantıyla karşılaşılması mümkün. Maliyet enflasyonunu fiyatlarına yansıtan inşaat şirketlerinin yalnızca yabancı talebine dayanarak satış yapmaları ve fiyatların daha da yükselmesi mümkün değil. Bu noktada S&P’nin 2014 ve 2015 beklentilerinin doğru olduğunu söyleyebiliriz. Yani hem nominal hem de reel fiyatlarda artış hızı düşecektir. Bu durum bazen düşüş kelimesiyle karıştırılıyor. Hayır! Fiyatlarda düşüş beklemiyoruz ancak artış hızı düşecek ve daha minimal getiriler konuşuluyor olacaktır. Benim beklentim reel getirinin ortadan kalkması ve enflasyona paralel bir fiyat artışı oluşmasıdır ki bu da 2015 için %10 civarında bir artış bekleyebiliriz demektir. Bu yılın ise %12-13 arası bir artışla kapanacağını tahmin ediyorum. Hatırlarsanız bu oran geçtiğimiz yıl %17’lerdeydi. Talepteki daralmanın ise geçtiğimiz yıla göre %12 civarında olacağını tahmin ediyorum.

Son yapılan Cumhurbaşkanlığı seçiminin konut piyasasına nasıl bir etkisi olabilir sorusuna S&P raporunda yer verilmemişti. Ancak ortadan kalktığı varsayılan belirsizliğin yeni başbakan, ekonomi kadrosu, kabine ve işleyiş gibi yepyeni riskleri doğurduğu düşünülürse önümüzdeki 2 yıl bence büyük çalkantılara gebe. Üstelik Irak, Suriye ve Ermenistan-Azerbaycan’da oluşan jeopolitik riskler de giderek artıyor. Türkiye’nin ekonomisi çok kırılgan ve dışa bağımlı. Avrupa ve FED para politikası celladın kemendi gibi biraz ötelense de hala duruyor. Özetle söylemek gerekirse hiç de rahat bir 2 yıl beklemiyor bizi. Her an dengeler değişebilir ve böylesi durumlarda ilk etkilenecek olan sektör konut sektörüdür.

Türkiye çok ilginç bir ülke; çevre ülkelerde artan jeopolitik risk bizim konut piyasamıza durumsal bir talep yaratıyor ama iç piyasayı ürkütüyor. Dış dengeler düzeldiğinde ise iç talep artıyor ama bu sefer de yabancılar daha gelişmiş piyasalara yöneliyor. Ancak şurası kesin ki yabancı talebinin konut piyasamız için kısa vadede bir kurtarıcı olabilmesi mümkün değil. Konut fiyatlarında sıkışan müteahhitler bir düzeltme yaptılar ama bunun sürdürülmesi mümkün değil. İnşaat şirketlerinin reel talebin olduğu segmente inmenin bir yolunu bulmaları gerekiyor. Burada hükümetin arsa yaratmak için geniş çaplı bir politika geliştirmesinden başka çare yok, zira suni olarak düşürülen faizlerle iç talebi canlandırma oyununun da sürdürülebilirliği yok. Yakın gelecekte Türkiye ekonomisinin çok hızlı büyüyebilmesi de mümkün görülmediğine göre, tek olası senaryo bu…Bu değişim içinde kentsel dönüşümün stratejisi de masaya yatırılmalı. Hep kent ve mimari ölçeğinde değerlendirilen bu hareket ciddi ekonomik sorunlara gebe gözüküyor. Her nekadar Türkiye katma değerli üretimle büyümeli, sanayiye yönelmeli diyorsak da kısa vadede konut sektörünün duraksaması tüm ekonomiyi duraksatır ve zaten azalan büyümeyi iyice sekteye uğratabilir. Şurası kesin ki içinde olduğumuz bu karmaşık yapı daha çok yabancı analistin ilgisini çekmeye devam edecek.

Kürşat Tuncel

SATIŞ KÜPÜ A.Ş. 

Yönetim Kurulu Başkanı