Müteahhitten gayrimenkul alırken nelere dikkat edilmeli?
Çanakkale Kalem Gazetesi köşe yazarı Ezgi Engin bugünkü köşesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında üçüncü kişilerin durumunu kaleme aldı. İşte Ezgi Engin'in 'Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 3. kişilerin durumu (Müteahhitten taşınmaz alanlar)' başlıklı yazısı...
Çanakkale Kalem Gazetesi köşe yazarı Ezgi Engin bugünkü köşesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında üçüncü kişilerin durumunu kaleme aldı. İşte Ezgi Engin'in 'Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 3. kişilerin durumu (Müteahhitten taşınmaz alanlar)' başlıklı yazısı...
Günümüzde arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ardından arsa sahibinin müteahhide vekalette bulunması ve henüz inşaat bitirilmeden arsa paylarını devretmesi sonrası, inşaatın tamamlanmasından önce müteahhidin kendisine devredilen bağımsız bölümlerin 3. Kişilere satışını yaptığı görülüyor. Müteahhitler de genellikle bu satış sayesinde elde ettiği kazancı inşaat yapımında kullanıyor.
SORU: Müteahhidin sözleşmede belirtilen zamanda işi tamamlayamaması, iflas etmesi veya kusuru onda olacak herhangi bir şekilde inşaatın yarım kalması durumunda, 3. kişilere satışı yapılan bu taşınmazların durumu ne olur?
Bu durumda incelenmesi gereken ilk unsur, arsa sahibinin müteahhitle gerçekleştirdiği kat karşılığı inşaat sözleşmesinden ne şekilde döneceği veya feshedeceği hususunun bulunması ve bunun için müteahhidin inşaatın ne kadarını bitirdiğinin belirlenmesi gerekir. Eğer inşaatın yüzde 90’a varan oranda bitirilmesi durumu bulunuyorsa; müteahhit borcunun büyük bir kısmını ifa ettiğinden artık dönmenin değil, sözleşmenin geleceği etkili olarak feshedilmesi doğru olur. İleriye etkili fesih durumunda o zamana dek ifa edilenler kısmi ifa şeklinde görülmekte olduğundan müteahhidin de yapılan bölümle orantılı olarak arsa paylarının devrini alabilmesi gerekir. Fakat inşaatın tamamlanma oranı arsa payının devrine imkân sağlamıyorsa bu durumda yükleniciye maddi karşılık verilmeli. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ileriye etkili şekilde feshedilmesi durumunda müteahhitten bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin fesihten etkilenmesi söz konusu değil.
SORU: Peki ya inşaatın yüzde 90’ından daha azının bitirilmiş olması durumunda ne olur?
Bu surumda sözleşmeden geriye etkili olarak dönülme hali olur ve sebepsiz zenginleşme çerçevesinde iade gerçekleşir. İleriye etkili fesih durumunda tescilin geçerliliği etkilenmez. Fakat, geçmişe etkili dönme durumunda tescilin akıbeti doktrinde tartışmalıdır. Yargıtay, arsa sahibinin 3. kişiye karşı dava açabileceğini 3. kişilerin TMK m.1023 hükmünden faydalanamayacaklarına yani 3. kişinin gerekli araştırmayı yapmasının gerektiğine, dönme riskine karşın tapuyu devralan 3. kişinin iyi niyeti değerlendirilmeyeceğine ilişkin karar verir. Yargıtay’ın 3. kişileri iyi niyetli olarak görmemesindeki ikinci neden ise bu payı devralmakla müteahhidin halefi sayıldıklarını ve arsa sahibinin bu kişilerden inşaatın tamamlanmasını isteyebilecekleriden ve de bu yükümlülüğü yerine getirmeyen kişilerinde bu nedenle iyi niyetli sayılamayacakları gerekçesiyledi.
Yargıtay üçüncü kişilerin iyi niyetlerinin korunmaması uygulamasının kapsamını daha da genişleterek müteahhidin olacak olan bağımsız bölümün icra yolu ile satışının yapılması durumunda dahi müteahhidin alacaklısının ya da 3. kişinin de iyi niyetinin korunmayacağına ilişkin karar vermiştir. Yargıtay, müteahhidin arsa payları veya bağımsız bölümlere ancak arsa sahibine karşı tam bir ifa durumunda hak kazanabileceğini ve daha tam ifa yapılmadan gerçekleştirilen bu devrin geçici özelliğe sahip bir avans olduğuna, 3. kişilerin bunu öğrenmede gerekli özeni göstermediklerinden iyi niyetli sayılamayacaklarına ve hatta 3. şahısların burada isterlerse payı devralsınlar isterlerse doğması muhtemel hakkına haciz koydursunlar isterlerse de müteahhidin vekaleti suretiyle devralmış olsunlar iyiniyetli sayılamayacaklarına dikkat çekiyor.
Yargıtay’ın yükleniciye arsa sahibi tarafından vekalet verilmesi suretiyle 3. kişilere satışın gerçekleştirildiği hallerde dahi arsa sahibinin 3. kişiden talepte bulunabileceği ve dolayısıyla 3. kişi üzerindeki tapunun iptalinin gündeme geleceği şeklinde vermiş olduğu kararlar bulunur. Fakat arsa sahibinden 3. kişinin arsa payını devralması durumunda Yargıtay 3. kişilerin korunacağını belirtiyor. Sözleşmeden dönülmesi hallerinde 3. kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu durumda 3. kişi, yükleniciden nedensiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunabilir.
Bununla beraber arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan binanın müteahhidinden henüz inşaat bitirilmeden 3. kişinin bağımsız bölümü devralması bir tüketici işlemi mevcut olup, ön ödemeli konut satış hükümlerinin uygulanmasını gerekli kılmakta, bu durumda bu 3. kişi ile müteahhit arasında yapılacak sözleşme bir satış vaadi ise noterde düzenleme şeklinde veya tapuda kat irtifakının devri durumunda yapılmalı. Eğer taraflar adi yazılı sözleşme ile devri yapmışlarsa bu durumda TKHK m.41 kapsamında ön ödemeli konut satışı unsurlarını kapsaması durumunda geçerli sayılır. Yazılı şekilde gerçekleştirildiğinden bu sözleşmenin geçersiz olduğununddia edilmesi durumu tüketici tarafından her zaman mümkün, yüklenici ise bu geçersizliği tüketiciye karşı kullanamaz.
