Turgay Tanes:3 yıl sonra Anadolu Yakası'ndan ev almak zor olacak!

Tanes, "İstanbul, iki bölgeden oluşan 25 şehirli bir ülke. Göreceksiniz şirketler artık genel merkezlerini de ikiye bölecek" diyor.

Türkiye'nin üç büyük GYO'sundan biri olan İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Genel Müdürü Turgay Tanes'e göre İstanbul'da artık şehir merkezi kavramını unutmak gerekiyor. İstanbul'un iki bölgeden oluşan 25 şehirli bir ülke olduğunu söyleyen Tanes, "İstanbul’un her ilçesi Avrupa’daki şehirlerin nüfusu kadar nüfusa sahip. Artık 50'lerin İstanbul'una dönmek hayal. Göreceksiniz bir çok firma merkezlerini ikiye bölecek; eşbaşkanlık sistemi gibi, bir Anadolu Yakası’nda bir Avrupa yakasında birer merkezleri olacak" diyor. Yeni mega projelerle Anadolu Yakası'nın altın çağının da başlayacağının altını çizen Tanes'in bir diğer öngörüsü ise Bağdat Caddesi'nde oturan veya oturmayı hayal edenleri üzecek cinsten. Tanes, "Bundan 3 yıl sonra çok ciddi geliri olan insanların bile Bağdat Caddesi’nde konut sahibi olması zorlaşacak" ifadelerini kullanıyor. 

SATIŞLAR YÜZDE 43 ARTTI

2015’in seçim yılı olması emlak piyasasını nasıl etkiledi?

2014 satış rakamlarına baktığımızda 8’inci aya kadar 2013’ün yüzde 3- 8 altındaydı. Ağustostan sonra ise satışlar hızdandı. Rakamlar önceki yılın yüzde 1.5-2 üstüne çıktı. Toplamda 1 milyon 100 binin üzerinde konut satıldı. Bu yıl da benzer bir tablo bekleniyordu ama öyle olmadı. Şubattan itibaren satışlar geçen yıla göre yüzde 18-20 artarak devam etti. En son gelen Nisan 2015 verisinde ise yüzde 43’e yakın daha yukarıda oldu satış.

FAİZLER AŞAĞI İNERSE...

'Satışlarda durgunluk var’ diyenleri de duyuyoruz… 

Ben durgunluk yok demiyorum. Seçim yıllarını yani elmayla elmayı kıyaslıyorum. Bu yıl 2014’ten daha iyi. Muhtemelen çok daha iyi olacaktı, seçim nedeniyle törpülendi diyorum. Ağustostan aralığa kadarki süreç bize gayrimenkul sektörünün yönünü gösterir diye düşünüyorum. Eğer konut kredisi faizleri aşağı gelirse, bu satışlara yansır. Tabii bu arada durgunluk var diyenlere de hak vermek lazım. Çünkü bölgesel olarak durgun olan yerler de çok hareketli olan yerler de var.

Bir de dolar var… Siz etkileniyor musunuz, dalgalı seyirden?

Türkiye farklı bir ülke. Döviz pozisyonunda olan insanlar ciddi bir getiri elde ettiler. Bu gelirini realize edip gayrimenkule yatıranlar da oldu. Ben çok ekstrem gelişmeler olmazsa sektörün yılı 1 milyon 250 bin gibi bir satış rakamıyla kapatabileceğini düşünüyorum.  Bizim şirketlerimiz batılı bir şirkete göre çok daha avantajlı çünkü biz çok dalgalanmalar, krizler gördük. İnsanımız da böyle… Genetik hafızamız çalışıyor. 

Son 4 yıla sığan projelerin büyüklüğü  1.1 milyar dolar

Son birkaç yıldır İş GYO projeler açısından daha hızlı bir sürece girmiş gibi görünüyor… Ne kadar iş var elinizde?

Süreç 2011 başında Çınarlı Bahçe’yle başladı. Aslında onun öncesinde de hareketsiz değildik. Her yıl ya da 2 yılda bir mutlaka portföye bir şey koyduk. Ama bunu sessiz sedasız yaptık. O arada da alttan alttan geliştirme projeleri için hazırlık yaptık. Çınarlı Bahçe’den sonra, 2012 Ege Perla geldi. O arada teknoloji operasyon merkezi eşzamanlı olarak da onun yanındaki karma ofis ticaret merkezine başladık. Arkasından Kartal Manzara Adalar, o arada Taksim Ofis Lamartin, yakın zamanda da Nef’le İnİstanbul geldi. Şimdi de İstanbul Finans Merkezi projemizin ruhsatını aldık. Son 4 yıla sığan projelerin büyüklüğü neredeyse 1.1 milyar dolar.

Bu arada gelirleriniz de artıyor tabii. Orada hedef nasıl?

2017 sonundan itibaren kira gelirlerini 50 milyon dolardan 100-110 milyona çıkarmış, karlılığını çok artırmış bir şirket olacağız.

Anadolu Yakası'nın kaderi artık değişiyor

Finans Merkezi projenizin ruhsatını aldınız. Bu bölgenin önemi nedir sizin için?

Burada büyük resme bakmak lazım. Bu mega proje tüm Anadolu’nun çehresini değiştirecek potansiyel içeriyor. Körfez Geçiş Projesi, 3. Köprü bu yıl bitiyor. Çanakkale Geçiş Köprüsü'nün temeli atılacak. Sağda Körfez Geçiş, solda Çanakkale, üstte üçüncü köprü, çevre yolları ve bu iki köprünün otobanla İzmir’e bağlanması söz konusu. Bu, Kuzey Ege Batı Marmara Doğu Marmara Güney Marmara’nın bir çember şeklinde birbirine eklemlenmesi anlamına geliyor. Bu, İs-

tanbul Anadolu Yakası’nın bugüne kadarki kaderinin değişmesi demek. Havaray yatırımları başlıyor.  Marmaray  ve diğer raylı sistemlerin kademe kademe açılışları yapılacak. Tuzla’da marina açıldı. Kartal’da devam eden pek çok büyük projeler var. Bursa’ya 45 dakkada, İzmir’e 3.5 saatte gidiyor olacaksınız. Yat limanları, depolama lojistik yatırımları, tersaneler geliyor. Onlar gelince konut, iş merkezi geliyor. O zaman da Anadolu Yakası Avrupa Yakası’nın yatakhanesi olmaktan çıkıyor, Anadolu ve Kuzey Ege’yle birleşen bir hub haline geliyor. Bir de tüm bunlara finans merkezinin eklendiğini düşünün. Bunun etkilerini konuşarak, alt alta koyarak çıkaramayız.

Tuzla yüzde 80 prim yaptı, bir de Kartal'ı düşünün

Bu durumda Anadolu Yakası'ndak yatırımlarınızdan beklentiniz büyük diye anlıyoruz... 

En az Finans Merkezi kadar Kartal Manzara Adalar Projemizi önemsiyoruz. Kartal 'İstanbul’un balkonu'. 12 kilometre sahili olan alanda Türkiye’nin 7-8 büyük yatırımcının 100-150 milyon dolarlık yatırımı devam ediyor. Tuzla Çınarlı Bahçe teslimden sonra yüzde 80 prim yaptı. Daha bu yatırımlar bitmeden böyle bir prim yaptıysa Kartal ne olur… Finans Merkezi projemizde ise tek blok olmasına rağmen bittiğinde 200 milyon dolarlık bir değer oluşacak. Daha başlamadan talepler gelmeye başladı. Diğer yandan Avrupa Yakası’nda Nef'le ortak İnİstanbul projemizin değeri Anadolu'dakilerin toplamı kadar.

Geleceği en parlak şehir İzmir

İzmir'de projeler devam edecek mi? 

Ege Perla’yı bitirelim,  İzmir  bizim her zaman ilgi alanımızda olur. Çanakkale geçiş köprüsüyle Anadolu’dan gelen tırlar hiç istanbul’a girmeden Avrupa’ya geçecek. Bu da demek oluyor ki İstanbul’un yükü azalacak, İzmir, İstanbul'un yükünü alarak ikinci lokomotif şehir olacak. Türkiye’nin geleceği en parlak şehri İzmir.

Şirket merkezleri ikiye bölünecek

Bu durumda Anadolu Yakası'ndaki fiyatlar patlayacak mı?

Bundan 3 yıl sonra çok ciddi geliri olan insanların bile Bağdat Caddesi’nde konut sahibi olması zorlaşacak. Yıkılıp yeniden yapıların fiyatları yükselmiş olacak. 

Peki insanlar nereye gidecek?

Anadolu yakasında alternatif yerler bakacaklar. Kartal’a Tuzla’ya hatta Gebze’ye kadar giderler.

Yani orta sınıfın merkezde oturması hayal mi olacak?

İstanbul’da şehir merkezi kavramını bizim artık unutmamız lazım. İstanbul’un her ilçesi Avrupa’daki şehirlerin nüfusu kadar nüfusa sahip. İstanbul en az 25 tane şehirden oluşan bir ülke. Göreceksiniz bir çok firma önümüzdeki dönemde genel merkezlerini ikiye bölecek; bir Anadolu Yakası’nda bir Avrupa yakasında birer merkezleri olacak. Eşbaşkanlık sistemi gibi olacak. İstanbul’un bir yakasından diğer yakasına mesafe 100 kilometreden fazla. Bir yakada oturup, diğer yakada çalışmak bitecek.

Öncelikli hedef nakit temettü

GYO'lar arasında konumunuz nedir? 

İş GYO şu anda ilk 3’te. Birinci sırada zaten Emlak Konut GYO var. Biz de Torunlar’la birlikte ilk 3’ü paylaşıyoruz. 

Geleceğe dair hedefleriniz nasıl?

Son 7 yıldır büyük yatırımlar yapmamıza rağmen nakit temettü dağıtmaya devam ediyoruz. En son bu yıl nakit temettüyü klasik oranın da üzerine, yüzden 5’ten 7’ye çıkardık. 5 yıllık dönemde birinci hedefimiz yatırımcılarınızın getirisini devam ettirmek, mümkünse de artırmak. Bunun için karlı yatırım yapmak, kira gelirlerimizi artırmak, portföyümüzü güçlendirmek zorundayız.

Akşam