Türkiye'de verisel eksikler ve gayrimenkul sektörüne etkileri!

Dünya küçülüyor çünkü globalleşiyor,  gayrimenkul sektörü de bu globalleşmeden payına düşeni alıyor. Daralan pazarlarına alternatif arayan yabancı yatırımcılar, her geçen gün ülkemizin gelişmekte olan ekonomisiyle daha fazla ilgileniyorlar. Gelişen dünya dinamiklerine yakın bir tempo yakalamak için, yurtdışında gayrimenkul pazarları bizden farklı neler yapmışlar, nasıl büyümüşler incelemeli ve kendimize buna göre çekidüzen vermeliyiz. Peki, küçülen dünya dinamikleri içindeki yasa düzenleyiciler gayrimenkul sektörünün standardizasyonu için neler yapmalı ki ülkemiz büyükler liginde oynamaya başlayabilsin?

Globalleşen dünyadaki pazarları incelediğimizde göreceğimiz en temel ortak özellik, tamamen son kullanıcı odaklı, kayıt altına alınmış şeffaf piyasalar ve sistemler olacaktır.  Bugün AB ülkelerinde tüm inşaat sektörü, alt dallarıyla verilerin işlenebildiği, kayıt altına alınmış şeffaf piyasalardan oluşmaktadır. Gayrimenkullerin alım satım fiyatları, tapu kayıtlarıyla paralel olup net bir şekilde istatistiği tutulabilmektedir. Bu veriler düzenli olarak piyasaya sunulmakta ve oluşan bu endeks bilgileri, yerli ve yabancı her türlü yatırımcıyı, başka bir deyişle geleceği aydınlatmaktadır. 

İcra ettiğimiz değerleme mesleğin doğası gereği, dünyanın birçok ülkesinden değişik nitelikteki gayrimenkul geliştiricileriyle çalışma imkanımız var. Bu yatırımcılarla hizmet verirken karşılaştığımız sorular genelde aynı: “Türkiye’de gayrimenkulde neden bir standardizasyon yok? Gayrimenkul sektöründe neden bir endeks sistemimiz yok? Sektördeki bilgiler neden şeffaf değil? İnşaat sektörü nasıl kayıt dışı çalışabiliyor? Kat karşılığı sistemi nasıl bir şey?”. Sorular bu şekilde uzayıp gidiyor. Ben uzun yıllar masanın yatırımcı tarafında çalıştım o zamanda bu sorular soruluyordu aradan geçen yaklaşık 10 yıl sonra da halen aynı soruları duyuyoruz. Geçtiğimiz günlerde görüştüğüm iki ayrı yatırımcı ülkem adına utanmama neden oldu. Yatırımcılar, kendi analistlerinin ülkedeki itibarlı iki ayrı firmanın iki ayrı raporundaki verilerin birbirinden ne kadar farklı olduğu ile ilgili dalga geçtiğini anlattı. Sanki bir rapor bir şehri, diğer rapor başka bir şehri anlatıyor aynı şehre iki farklı stok değerlendirmesi yapılmış gece-gündüz kadar farklı bu nasıl bir şey dedi? Sektörüm adına utandım, kelimelerim o noktada tükendi.

Sizin de tahmin edebileceğiniz gibi, yabancılara sektörün durumunu anlatmak o kadar da kolay değil. Bizim çok alışık olduğumuz ve doğal olduğunu düşündüğümüz bazı durumlar, onlar için tam anlamıyla “bir acayip”. Bilinmeyenlerle dolu bu pazar onlar için; aslında, fırsatları ve tehditleri barındıran karanlık bir mağara. Altın dolu hazine sandığına ulaşmak için o kadar çok engel var ki burada kaybolmamak içten bile değil; o yüzden, sürekli sorgulama ihtiyacı duyuyorlar, haksız da değiller.

En basit örneği ile gayrimenkul sektöründe tapudaki alım satım fiyatı, gerçekleşen alım satım fiyatından daima farklı. Ayrıca, mevcut yasal sistemimiz, alım satım fiyatını saklayabilmeye imkan sağladığından, bu sektörde %100 sağlıklı veriye ulaşmak neredeyse imkansız. 

Yeni umudumuz, mortgage sistemi. Kayda dayalı mortgage sistemi işlemeye başladıkça, endekslerin yavaş yavaş oluşmaya başlayacağı ümidini besliyoruz. Başta bankalar kredi verdikleri konutların kontrolü için bu sistemi kurmak isteyecekler, diye düşünüyoruz. Öte yandan, belediyelerde emlak beyan değeri tespit çalışmaları bugünkü sistemle devam ettiği sürece aslında tapu işlemleri değeri ile gerçek alım satım değeri arasındaki kaybı kapatabilmek mümkün değil. Ölçekler ekonomisi, artık bu tür bir uygulamayı değiştirmeyi gerekli kılıyor.

Gerek yerli, gerekse yabancı yatırımcıların daha büyük ölçekli yatırımlarını Türkiye’de korkmadan yapmalarını ve istihdam sağlamalarını istiyorsak, başta gayrimenkulde yatırım ve geliştirmede, alma ve satmada doğruluğu ve şeffaflığı sağlamalıyız. Ardından, geliştirilecek istatistiksel verilerle sektörü desteklemeli ve demografik verileri dünya standartlarına çekebilmeliyiz. Gayrimenkulde ve inşaat sektöründe dünya standartlarına yakın veri kalitesi sağlamadığımız sürece, tam anlamıyla büyükler liginde olmamız söz konusu olamaz. Ancak “gelişmekte olan ülkeler” statüsünde olabiliriz.

Cansel Turgut Yazıcı

Eva Gayrimenkul Değerleme 

Genel Müdür