Yazlık sitelerde aidat sorunu!

Yazlık siteler diğer adıyla tatil siteleri. İnsanlar, devamlı yaşadıkları yerden iş stresi, trafik, kalabalık ve gürültüden uzaklaşmak ayrıca ailesi ile daha fazla vakit geçirmek için yazlık siteleri tercih ederler. Amaç olarak ekonomisi, iş hayatı veya emeklilik durumuna göre, bir ile üç ay arası, emekli ise süre sorunu olmadan, eğlenip, dinlenmek için kullanılan sitelerdir. Ancak yazlık sitelerin büyük bir sorunu var yani yönetim sorunu.

Yazlık sitelerinde her yerde olduğu gibi, Kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planına göre yönetilmesi gerek. Yazlık sitelerin bir çoğun da ise bu uygulama yapılmıyor. KMK mad 34 de belirtildiği gibi, kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Bir çok yazlık sitede, yöneticiliği ya gönüllü veya zorunlu olarak biri üstleniyor, bu yönetici genellikle yaz kış orada oturan emekli biri oluyor. İşte asıl sorun burada başlıyor. Aidat toplama. Gelin bu sorunun nasıl oluştuğuna ve sonuçlarına bir bakalım.

İlk olarak yöneticinin görevi olan aidat toplama ile ilgili kat mülkiyeti kanundaki maddeler açıktır. KMK mad 35. d bendine göre. Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması. Yine aynı maddenin i bendine göre. Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil etmesi.

İkinci olarak işletme projesinin olması. KMK mad 37. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

a-    Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir gider tutarları.

b-    Tüm giderlerden her kat malikine, bu kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar.

c-    Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı.

d-    Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içerisinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat maliklerinin de kendileri için yapılan KMK mad 20 ye uyması gerekiyor bu madde 

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça.

a-    Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak.

b-    Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

c-    Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağısız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum veya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Bu maddeleri yerine getirmeden yönetilen yazlık sitelerde, aidat toplamak ancak kat malikinin insafına kalmıştır. Çünkü yönetimin elinde hiçbir yaptırım gücü yoktur. Bu sebeple, sitenin bütün ödemeleri aksar, bakım onarım işleri de ancak site sakinleri tatil dönemi başlayıp ta siteye geldiklerinde kendilerinden aidatları tahsil edilerek başlatılabilir. Buda tatil dönemlerini geçirmek için kullandıkları yazlıklarında bu şartlarda yaşamak istemeyen site sakinlerini isyan ettirir. Kazılmış yollar, kurumuş ağaç ve çimler, yanmayan aydınlatmalar, akmayan sular ve tıkanmış kanalizasyon gibi. Zamanında toplanamayan aidatlar ve yöneticinin sorumsuzluğu yüzünden, bütün yazı bu işlere katlanarak geçirip her şey yoluna girdiğinde de tatilin sonuna gelinir. Ve yine aynı sorunlar, yönetimin devamsızlığı yüzünden site bakımsız kalır bir dahaki sene en baştan başlanır böylede devam eder. Yönetimin de tek bahanesi, kimse aidatını zamanında ödemiyor oluyor. Ancak değeri yüzbinlerle hatta milyonlarla ölçülen bu sitedeki mülklerin sahiplerinden aidat almanın zor olmadığı kanısındayım. Kimse bu kısa tatil dönemini tamir tadilatla uğraşarak geçirmek istemez. Burada soru bu aidatları toplayamayan yönetimdedir.

Yaşlanan binalar sitenin emlak değerini düşürür!