11 maddede kat maliklerini site yönetimine ilgisizliği!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "kat maliklerini site yönetimine ilgisizliği" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Siteler çok sahipsizlikten dolayı, çok sahipsizdir.
2. Site yönetiminin mevzuata uygunluğu ile ilgilenen malik oranı % 2
3. Site yönetiminin hizmetleri/muhasebesi ile ilgilenen malik oranı %3
4. Site yönetim ofisinin yerini bilen malik oranı %20
5. Site yönetimi seçimlerine katılan malik oranı % 5
6. Site yönetim hizmetlerinden şikayetçi olan malik
oranı %95
7. Site yönetiminin aidatlarından şikayetçi olan malik oranı%90
8. Sitenin yönetim planını okuyan malik oranı %0,05
9. Olası yolsuzlukların aidata oranı %10
10. Yöneticilerin olası iş bilmezliğinin aidata yükü %30
11. Yanlış taşeronlaşmanın aidata yükü %45
Oysa kanun koyucu, sitenin yönetimini hiçbir organizasyonda olmadığı kadarı ile sahiplerine bırakmıştır.
Devlet her türlü organizasyonu (ticari-sosyal) evlilik dahil sonlandırabilirken, site yönetimlerini sonlandırmaz, sonlandıramaz.
Bu ilgisizlikten dolayı basit sosyal donanımlı sitelerin bile aidatlarının kiraya oranı %10-dan, lüks yaşam alanlarındakilerininki ise %25 olarak gerçekleşmektedir.
Site yönetimi giderleri ile, bu giderlerin maliyetleri ayrı şeyler olmasına rağmen, malik ilgisizliğinden dolayı giderlerin maliyeti % 35 civarında fazla oluşmaktadır.
Birde yukarıdaki ilgisizliğe müteahhitlerin kuruluş aşamasındaki ilgisizliği katılınca maalesef aşağıdaki cümleler kurmak zorunda kalıyoruz.
Tüm ticari veya sosyal organizasyonlarda olduğu gibi, site yönetiminin de tasarlanması gerekir. Site yönetimleri çok sahiplilikten dolayı sahipsizdir. Site yönetiminin tüm kurallarını koyan yönetim planları, müteahhitler için kat irtifakında, yapı iznini almak için basit bir evraktan ibaret olarak görüldüğünden, senaryosuz hatta kes-kopyala-yapıştır yaklaşımı ile oluşturulur. Sitede imalat bitip de oturum başlayınca da, oturuma yönelik senaryo ile değil de bir formaliteyi yerine getirmek için ihtiyaçtan hazırlanan bu plan, değiştirilmesi de sert hukuki kurallara bağlı olduğundan, maliklerin iradesinin önünde büyük bir engel olarak orya çıkar.
Bu önemsemezlik, maddi giderden kaçınmak amacıyla değil, tamamen konuya hakim olmamaktan kaynaklanmaktadır.
Site yönetimlerinde profesyonellik, site yönetimini (ücret karşılığı) bir hizmet firmasına vermek değil, site yönetimini hukuki-mali-idari-sosyal bir yapısalda, personel-eğitim-malzeme-prosedür dörtgenli bir iş-işleyiş organizasyonu ile temel hizmetleri (güvenlik-temizlik-teknik bakım-temizlik) azami fayda asgari gider maliyeti ile yönetilebilir olarak tasarlayabilmektir.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
16 maddede site yönetimleri muhasebe felsefesi!
