5 maddede arsa payının düzeltilmesi davalarının kentsel dönüşüme etkisi!

Kamuoyunda “kentsel dönüşüm yasası” olarak bilinen 6306 Sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte, arsa payının düzeltilmesi davaları ayrı bir önem kazandı. Kentsel dönüşüm sürecinde, arsa sahiplerinin yeniden inşa vb hususlarda ⅔ çoğunlukla karar alması yeterli kabul ediliyor. ⅔ çoğunluğun hesaplanmasında ise arsa payları dikkate alınıyor. Ülkemizde çeşitli nedenlerle gayrimenkullerin çoğunda arsa payları gerçeği yansıtmıyor. Bu nedenle, arsa payları gerçek durumu yansıtmayan maliklerin, yapıları yıkılmadan önce arsa payının düzeltilmesi için dava açmaları gerekiyor. Bu yazımızda da, bu davaların özelliklerinden ve kentsel dönüşüm sürecini nasıl etkilediğinden kısaca bahsetmeye çalışacağız.  

1. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?

Arsa payının düzeltilmesine ilişkin davaların hukuki dayanağı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bulunmaktadır. Bir arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denilmektedir. Ortak alanlar için arsa payı tesisi mümkün değildir, sadece bağımsız bölümler arsa payına konu olabilirler. 

Arsa payının belirlenmesi ile bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı belli olmakta, böylece malikler kat mülkiyetinden doğan haklarını arsa payları oranında kullanabilmektedirler. Dolayısıyla arsa payı mülkiyet hakkının kullanımını doğrudan etkilemektedir.   

Arsa payları bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmemiş ise bu yanlışlığın düzeltilmesi için dava açılabilir. Dava açılabilmesi için davacının iyiniyetli olması ile korunmaya değer güncel ve hukuki bir yararının olması şartları aranmaktadır. 

2. Kimler Dava Açabilir?

Arsa payının bağımsız bölümler ile orantılı olarak düzenlenmediği hallerde her kat maliki, kat irtifakı sahibi, onların yasal temsilcileri ve yasal mirasçıları arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için dava açabilirler. Arsa payı mülkiyet hakkı ile bağlantılı olduğundan bu davayı açma hakkı kat maliklerine ve kat irtifakı sahiplerine tanınmıştır. Dolayısıyla taşınmazda sonradan kat maliki haline gelen kişiler de dava açabilirler.

Davacının iyi niyetli olup olmadığı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken arsa paylarının bizzat davacı tarafından belirlenip belirlenmediğinin veya kat mülkiyeti kurulması sırasında imzasının bulunup bulunmadığının araştırılmasıyla tespit edilir. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ile kat mülkiyeti kuruluşunda hazır olmakla birlikte tapuda imzası bulunmayanlar iyiniyetli olarak kabul edilmektedir. 

Davanın, davacı olmayan diğer kat maliki veya kat irtifakı sahiplerinin tümüne karşı açılması zorunludur. 

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Bu davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 

4. Dava Açma Süresi

Arsa payının düzeltilmesine ilişkin davaların açılması herhangi bir süre ile sınırlandırılmamış olsa da, bu davalar ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilmektedir. Yıkılan bir yapı için dava açılamaz. 

5. Davanın Kentsel Dönüşüm Sürecine Etkisi 

Kentsel Dönüşüm Kanunu’na göre dönüştürülecek yapılarla ilgili karar alınması için maliklerin 2/3 çoğunlukla karar almaları yeterlidir. 2/3 çoğunluğun hesaplanmasında ise arsa payı rol oynamaktadır. 

2/3 çoğunluğun yeterli kabul edilmesi, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkını kısıtlayıcı niteliktedir. Mülkiyet hakkının kısıtlanması ise ancak kamu yararı söz konusu olduğunda mümkündür. Kentsel Dönüşüm Yasası ve ilgili mevzuatın amacı da afet riski altındaki alanlar ve bu alanlar dışındaki riskli yapıların iyileştirilmesi ve yenilenmesi, dolayısıyla can ve mal kaybının önlenmesidir. Ancak ne yazık ki uygulamada 2/3 çoğunluğu sağlayan malikler, kanunun amacına ters düşecek şekilde azınlıkta kalan malikleri sürece dahil etmeyerek veya bu maliklerin haklarını gasp ederek kanundan doğan haklarını kötüye kullanabilmektedirler. Özellikle büyük kentlerde kentsel dönüşüm sürecinin hızlanmasıyla birlikte, yasa koyucunun öngöremediği bu tip sorunlar ortaya çıkmaktadır. 

İşte bu noktada, azınlıkta kalan ve arsa payları doğru tespit edilmemiş maliklerin arsa payının düzeltilmesi için dava açması sürecin seyrini değiştirebilecek öneme sahiptir. Bu durumda, bağımsız bölüm sahiplerinin arsa payları ile orantılı olarak kullandıkları haklar mülkiyet hakkının özünü etkileyecek nitelikte olduğundan, davanın açılmasında güncel ve hukuki yararın var olduğu kabul edilmektedir. 

Riskli yapının yıkılması halinde bu dava açılamayacağından, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak düzenlenmediği durumlarda, dönüşüm kararı verilmeden veya riskli yapı yıkılmadan önce bu sorunun çözülmesi gerekir. Aksi takdirde, hatalı olarak belirlenmiş arsa paylarına göre dönüşüm sürecinin devam etmesi ve sonrasında oluşacak imar hakkının dağıtılmasında haksızlıkların ortaya çıkması kaçınılmazdır. 

Riskli yapı olarak kentsel dönüşüme konu bir gayrimenkule ilişkin açılan arsa payının düzeltilmesi davasında, ihtiyati tedbir kararı verilerek arsa payına ilişkin ihtilaf çözülünceye kadar yıkımın durdurulması gerekir. Zira uyuşmazlık arsa payının düzeltilmesine ilişkin olup, bu uyuşmazlığın çözülmesi için ilgili yapıda keşif yapılarak delil elde edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz yıkıldığı takdirde ise delilin elde edilmesi imkansız hale gelecektir. Bu nedenle, uygulamada da mahkemelerin tedbir kararı verdiği görülmektedir. 

Sonuç olarak, kentsel dönüşüme konu olacak yapılarda bağımsız bölümü bulunanların, arsa paylarının hatalı olduğunu düşünmeleri ve dava açma şartlarını taşımaları halinde haklarını korumak için arsa payının düzeltilmesi için dava açmalarını tavsiye ederiz. 

Avukat Kadir KURTULUŞ

3 başlıkta tapuda gerçek değer - rayiç değer farkı!