Aldığınız ev birden fazla kişiye satılmış olabilir!
Avukat Kadir Kurtuluş, ev almak isteyenleri kötü niyetli kişilerin tuzağına düşmemesi konusunda uyarıyor. Kurtuluş, 'Taşınmaz satışı ve devir işlemleri mutlaka resmi şekilde yapılmalıdır', 'Sözleşme yaptığınız kişi, taşınmaz maliki veya malik tarafından vekil tayin edilmiş birisi olmalıdır'' diyor..
Bilindiği üzere ülkemizde inşaat sektörü oldukça hareketli olmakla birlikte son dönemde bu hareketlilik yerini durgunluğa bıraktı. Müteahhitler mevcut konutları satmakta güçlük çektiği için yeni projelere başlamakta çekimser kalıyorlar. Alıcılar ise, yarıda kalır endişesiyle henüz başlamamış veya bitmemiş projelerden ev almaktan çekiniyor.
Bunun yanı sıra, İstanbul, Ankara, İzmir başta olmak üzere özellikle büyükşehirlerde yaşayan insanların konut ihtiyacı artmaya devam ettiği gibi, yatırım yapanların tercihleri de büyük ölçüde gayrimenkulden yana oluyor.
Hal böyle olunca, bazı kötü niyetli kişiler de tüketicileri mağdur etmeye devam ediyor. Bu mağduriyetlerden en sık yaşananı ise bir konutun birden fazla kişiye satılması durumu. Tüketicinin korunması için yasa koyucu tarafından bir takım önemli düzenlenmeler getirilmişse de, tüketicinin de dikkat etmesi gereken birkaç husus bulunmaktadır. Bunlardan kısaca bahsetmek gerekir ise;
1-Taşınmaz satışı ve devir işlemleri mutlaka resmi şekilde yapılmalıdır!
Daha önce de defalarca uyardığımız gibi taşınmazlara ilişkin devir işlemleri mutlaka resmi şekilde yapılmalıdır. Bu yükümlülükten sıklıkla bahsetmemizin nedeni ileride herhangi bir hak kaybı yaşanmasının önüne geçmek veya ileride oluşacak olası bir uyuşmazlıkta ispat hususunda zorluk yaşamamanız için elinizin güçlü olması. Gayrimenkul devri gibi gayrimenkulün aynına ilişkin sözleşmeler noterlerden resmi şekilde yapılmalıdır. Bu hüküm resmi geçerlilik şartıdır. Yani, bu hükme aykırı yapılan sözleşmeniz geçersiz sayılabilecektir. Tapu devirlerinin ise mutlaka tapu müdürlüklerinde resmi bir şekilde yapılması gerekmektedir. Başka bir deyişle, müteahhit ile sadece kendi aranızda bir sözleşme yapıp bedelini ödemeniz gayrimenkulün tapuda devrini talep edebileceğiniz anlamına gelmemektedir. Tapunun sizin adınıza devrini talep edebilmeniz için sözleşmenizin resmi şekilde olmasına dikkat edin, gerekirse bu hususta hukuki destek alın.
Kanun, gayrimenkullerle ilgili yapmış olduğunuz sözleşmeleri tapuya şerh etme imkanı vermiştir. Ancak bunun için sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması gerekmektedir. Tapudaki şerh işlemi sizin o gayrimenkul üzerindeki hakkınızı koruma altına almaktadır. Tapu şerhi sayesinde, müteahhit sizden sonra aynı yeri başkasına satmaya kalkarsa, hakkınızda herhangi bir kayıp yaşanmayacak veya öncelik hakkının sizde olduğunu ispatlayabileceksiniz. İyiniyetli bir kişi tapudaki sicile güvenerek işlem yaptığında bu kişinin iyiniyeti korunmaktadır. İşte tapudaki bu şerh, 3. Kişilerin iyiniyet iddiasını da bertaraf edecektir. Zira, hukuk düzeni ilk sözleşmeyi yapan ve tapu müdürlüğünde hakkını şerh eden kişiyi koruma altına almaktadır. Bu yüzden, gayrimenkul satın alırken işlemleri resmi şekilde yapmak ve hakkınızı tapuya şerh ettirmek kadar, satın alınacak gayrimenkul üzerinde bir şerh bulunup bulunmadığını kontrol etmek de önemlidir. Sadece Tapu Müdürlüğünde yapılacak ufak bir araştırma belki de uzun yıllar yargılamaya konu olacak bir sorunla uğraşmanızı engelleyecektir.
2-Sözleşme yaptığınız kişi, taşınmaz maliki veya malik tarafından vekil tayin edilmiş birisi olmalıdır!
Gayrimenkul satın almadan önce dikkat edilecek en önemli hususlardan biri de, satış veya sözleşme yaptığınız kişinin gerçekten o taşınmazda hak sahibi olduğu veya usulüne uygun vekaletname ile yetkilendirilmiş olup olmadığı hususudur. Malik olmayan veya malik vekil tayin edilmemiş biriyle yapılan sözleşmenin geçerli sayılması hukuken mümkün değildir.
Bununla birlikte, taşınmazın birden fazla maliki de olabilir. Mutlaka tapu kayıtlarında taşınmazın malikinin kim/kimler olduğunu, birden fazla malik var ise hisse oranlarını araştırın.
Taşınmaz satın alırken dikkat edilecek birçok şey bulunmakla birlikte, yukarıda saymış olduklarım en önemlileri ve bunlar da oldukça basit şeyler. Yıllarca konut sahibi olma hayaliyle dişinizden tırnağınızdan ayırarak biriktirdiğiniz parayı bu işe yatırıyorsunuz veya kredi çekerek maaşınızı yıllarca ipotek altına alıyorsunuz. Bu nedenle tedbirsiz davranarak bu birikiminizin elinizden gitmesine izin vermeyin.
Zira, mahkemeye gittiğinizde birden fazla kişiye satılmış bir dairede kimin oturduğu değil kimin hukuka uygun ve resmi şekilde sözleşme yaparak taşınmazı edindiği önemlidir. Resmi bir sözleşme yapmadan sadece adi bir sözleşme ile daire alsanız ve o dairede oturmaya başlasanız dahi, kanunun aradığı şekilde sözleşme yapan ve bu hakkını koruma altına alan kişinin hakkı korunacaktır. Mahkeme yoluyla açacağınız tapunun adınıza tescili davasında Mahkeme talebinizi reddederek, ödemiş olduğunuz bedeli iade almanıza karar verecektir. Ancak, bu davalar en az 2-3 yıl sürmekle birlikte, mahkeme paranızı iade almanıza karar verse dahi bu paranın tahsili de uzun sürebilmektedir.
Aslında yapılması gereken şeyler oldukça basit. Dikkatli olun ve mümkünse hukuki destek alarak bu süreci yönetin.
Avukat Kadir KURTULUŞ
