Emsal kira bedeline dikkat!

Kira geliri elde edenleri yakından ilgilendiren “emsal kira bedeli” uygulamasıyla ilgili merak edilen herşeyi Sözcü Gazetesi yazarı Nedim Türkmen, bugün yazısında anlattı. İşte o haber...

Gelir vergisi beyanname verme süresi 25 Mart 2019 tarihinde bitiyordu. Maliye Bakanlığı yayımladığı bir sirküler ile bu süreyi 31 Mart 2019 tarihine kadar uzattı, 31 Mart tarihi pazar gününe denk geldiği için gelir vergisi beyanname verme süresi 1 Nisan 2019 mesai saati sonunda bitmiş olacak.

Ülkemizde sadece gayrimenkul sermaye irade nedeniyle beyanname veren mükellef sayısının 1.900.000 civarında olduğu dikkate alındığında, beyanname verme süresinin son haftasında özellikle kira geliri elde edenleri yakından ilgilendiren ve sizlerin de bu konuda birçok soru yönelttiğiniz “emsal kira bedeli” uygulaması ile ilgili sizleri bilgilendirmek istiyorum.

Hangi durumlarda uygulanır?

Gelir Vergisi Kanunumuz, gayrimenkul sahiplerinin kira gelirlerini düşük ya da hiç bildirmemelerinin önüne geçmek üzere, kira gelirinin beyanında alt sınır belirlemiştir. Emsal kira bedeli düzenlemesi bir çeşit vergi güvenlik müessesidir. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde “emsal kira bedeli”  esas alınır. Buna göre;

- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
- Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin  düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5'idir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10'udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlemesi hakkındaki
hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10'udur.

Örnek: Mükellef Ahmet Güven, 2018 yılında emlak vergisi değeri 500.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, mükellefin, emsal kira bedeli üzerinden kira geliri
hesaplaması gerekmektedir. 
Emsal kira bedeli: 500.000x%5=25.000 TL olacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate
alınacaktır.

Hangi durumlarda Uygulanmaz?

– Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması
– Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Ancak bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli
hesaplanacaktır.)

- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi
- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

İç genelge kapsamı daraltıldı mı?

Emsal kira bedeli uygulamasına ilişkin bu hüküm, esas itibarıyla gayrimenkullerin bedelsiz olarak Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesinde belirtilenler dışındaki kişilerin kullanımına tahsis edilmesi veya kira bedelinin tespit edilememesi halleri ile muvazaalı olarak gerçek kira gelirinin altında beyanda bulunulması durumlarında vergi güvenlik müessesesi olarak kullanılmak amacıyla getirilmiştir. Elde edilen gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu vb belgelerle veya kiracının ifadesiyle ispat veya tevsik edildiği durumlarda ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırması yoluna gidilmemektedir. Sözü edilen ispat veya tevsik işlemine ise ancak beyan edilen kira gelirinin gerek durumu yansıtmadığına ilişkin karinelerin bulunması veya vergi incelemeleri sırasında yetkililerce talep edilmesi durumunda başvurulabilmektedir” görüşü ortaya konulmuştur. Böylece emsal kira bedeli altında yapılan kiralamalarda, gerçek kira bedelinin belirtilen araçlarla tevsik edilmesi halinde gerçek durumun esas alınacağı belirtilerek, emsal kira bedeli uygulamasının çerçevesi Danıştay kararları da dikkate alınarak, daraltılmıştır.

Kayınvalideye bedelsiz konut tahsisi mümkün değil!

Sahibi bulunduğunuz konutları (işyeri hariç ), anne ve babanıza, çocuk ve torunlarınıza, kardeşlerinize bedelsiz ya da düşük bedelle kiralamanız durumunda; emsal kira bedeli esasına tabi tutulmayacaksınız. Konutunuzu kayınvalide, kayınpederinize, teyzenize, dayı ve amcanıza bedelsiz ya da düşük bedelle kiralamanız durumunda, emsal kira bedeli kadar beyanda bulunup, vergi ödemek zorunda olduğunuzu unutmayın...