Kira sözleşmesi biten gayrimenkullerin kullanımına devam edilebilir mi?

Denetçi, CPA, MBA Ahmet Arslan, bugün Dünya Gazetesi'ndeki köşesinde Kamu taşınmazlarını izinsiz kullanmanın yaptırımını kaleme aldı. İşte Ahmet Arslan'ın 'Kamu taşınmazlarını izinsiz kullanmanın yaptırımı: Ecrimisil' başlıklı yazısı...

Kamu taşınmazları ticari veya başka amaçlarla gerçek veya tüzel kişiler tarafından kullanılmaktadır. Kural olarak söz konusu kullanımın yapılan bir ihaleye ve bir sözleşme ilişkisine dayanması gerekmektedir.

Bununla birlikte, bazı kamu taşınmazları ihalesiz ve/veya arada kamu idaresiyle kullanıcı arasında herhangi bir kira sözleşmesi bulunmaksızın kullanılabilmektedir. İşgal olarak adlandırılan söz konusu kullanım kira sözleşmesinin sona ermesine karşın kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi veya kullanım alanının kiralanan alan dışına taşması şeklinde olabildiği gibi taşınmazın tamamen idarenin bilgisi ve dolayısıyla izni dışında kullanılması şeklinde de olabilir. Her iki halde de kullanıcıdan (fuzuli şagil) ecrimisil talep edilir. Örneğin, deniz, göl ve nehir kıyıları, ormanlar, meralar, dağlar, yol, kaldırım, meydan, park vb. yerlerin devletin izni dışında herhangi bir amaçla sürekli şekilde kullanılması ecrimisil talep edilmesini gerektirir. Zira, 5018 sayılı Kanuna göre, herhangi bir kimseye kanuni dayanağı olmadan kamu kaynağı kullandırılamaz, yardımda bulunulamaz veya menfaat sağlanamaz.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil Arapça kökenli bir kelime olup, ecr (kira) ve misil (benzeri, dengi) kelimelerinin birleşiminden oluşmaktadır.

Ecrimisil; bir taşınmaz malın sahibinin açık veya zımni rızası olmaksızın başka gerçek veya tüzel kişiler tarafından işgali üzerine, mal sahibinin işgal edenden isteyeceği tazminattır. Söz konusu işgal nedeniyle taşınmaz sahibi taşınmazın çeşitli şekillerde değerlendirme dolayısıyla sağlayabileceği gelirden mahrum kalmakta ve idarenin taşınmazını haksız yere kullanan kişi ise haksız kazanç elde etmektedir.

Emsal yargı kararlarında yerleşik hale geldiği gibi, ercimisil; taşınmasın haksız şekilde işgali nedeniyle alınan bir tazminattır. Söz konusu tazminatın hangi hallerde nasıl talep edileceği yasal olarak düzenlenmiş bulunmaktadır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Ecrimisil ve tahliye” başlıklı 75’inci maddesine göre;

- Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

- Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.

- Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.

- İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.

Ecrimisil taşınmazı olağan bir kullanım şekli değildir

Kamu taşınmazlarının idarenin bilgisi veya izni dışında kullanıldığının tespiti halinde taşınmazın tahliye ettirilmesi ve tahliye gerçekleşinceye kadar geriye dönük olarak ecrimisil talep edilmesi gerekmektedir. Kamu taşınmazlarının kullanılmasında kural; ihale yapılması ve bu ihale sonucunda en yüksek teklif veren kişiye taşınmazı kullanma hakkının verilmesidir. Ecrimisil, ancak ihale dışı şekillerde taşınmazın kullanıldığının tespit edilmesi gibi istisnai haller için söz konusudur. Söz konusu istisnai yöntemin idarenin inisiyatifiyle yaygın hale getirilmesi yasal olarak mümkün değildir. Bununla birlikte, Sayıştay’ın denetim raporlarında belirtildiği gibi, özellikle bazı belediyeler ve üniversiteler tarafından taşınmazlar ihalesiz olarak belli kişilerin kullanımına bedelsiz veya cüzi bir bedel karşılığında bırakılmaktadır. Oysa, idarenin izniyle kullanılan taşınmazın kullanım bedelinin ecrimisil olarak değil, kira olarak talep edilmesi ve söz konusu kira ilişkisinin 2886 sayılı Kanuna göre yapılan bir ihaleye dayanması gerekmektedir.

Öte yandan, taşınmazların ihalesiz olarak kişilerin kullanımına verilmesi veya böyle bir kullanıma göz yumulması kamu görevlilerinin yasal sorumluluğunu da gerektirir.

Ecrimisil alınması için kişinin kusurlu olması, taşınmaz sahibinin zarara uğraması veya fuzuli şagilin kazanç sağlamış olması şart değildir

Ecrimisin talep edilmesi taşınmazı kullanan kişinin taşınmazın devlete ait olup olmadığını veya taşınmazın kullanımına ilişkin yasal prosedürleri bilmesi gerekmediği gibi bu kullanımdan dolayı taşınmaz sahibinin gelirden yoksun kalması veya taşınmazı kullanan kişinin kazanç elde etmiş olması şartı da bulunmamaktadır.

Taşınmazın taşınmaz sahibinin bilgisi veya izni (rızası) dışında kullanılması ecrimisil talep edilmesi için gerekli ve yeterlidir.

Ecrimisil nasıl hesaplanır, tahsil edilir?

Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallarda ecrimisil ve tahliye hükümlerine ilişkin ayrıntılı düzenlemeler Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ile Milli Emlak Genel Tebliğlerinde yapılmıştır.

Ecrimisil tutarının tespiti için öncelikle idareye ait taşınmazın ecrimisil alınmasını gerektiren şekilde işgale uğradığının anlaşılması gerekmektedir. Bu öğrenme ihbar veya şikayet yoluyla olabileceği gibi idarenin emlak/istimlak biriminin gözlem veya yerinde yaptığı keşif sonucunda da gerçekleşebilir. Taşınmazın işgale uğradığının tespit edilmesinden sonra ecrimisil tutarının hesaplanması gerekmektedir.

Ecrimisil; tespit tarihinden geriye doğru en fazla 5 yıl için hesaplanır. Taşınmazın 5 yıldan fazla kullanıldığının tespit edilmesi halinde de söz konusu süreden daha fazla bir süre için ecrimisil hesaplanması yasal olarak mümkün değildir.

Ecrimisil tutarının hesaplanmasında; taşınmazın mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, altyapı, ulaşım kolaylığı gibi tüm faktörler dikkate alınmalıdır.

Ecrimisilin en az tutarı kira geliri, en çoğu ise yoksun kalınan gelirdir

Sözleşme süresinin sonunda taşınmazın tahliye edilmemesinin yaptırımı olarak hem ecrimisil hem de cezai şart (gecikme cezası) alınabilir.

Takdir edilen ecrimisil, takdir tarihinden itibaren 15 gün içinde “Ecrimisil İhbarnamesi” düzenlenerek fuzuli şagile yasal usule uygun şekilde tebliğ edilir.

Ecrimisil ihbarnamesine karşı fuzuli şagil tarafından idareye düzeltme talebiyle itiraz edilebilir ve/veya idari yargı yoluna gidilebilir.

Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde 20, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde 15 oranında indirim uygulanır.

Ecrimisi; ecrimisil ihbarnamesinin ilgilisine tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ödenir. Bu süre içinde ödenmeyen ecrimisil alacağı 6183 sayılı Kanuna göre cebren tahsil edilir.

Öte yandan, idare ecrimisil takdir ve tebliğ işlemlerine başvurmaksızın doğrudan hukuk mahkemesinde dava açarak haksız işgalin sona erdirilmesi ve uğradığı zararın tazmin edilmesini isteyebilir. Bu durumda haksız işgal tazminatı idare tarafından değil, mahkeme tarafından (bilirkişiler vasıtasıyla) tespit edilecektir.

Kira sözleşmesinin bitiminde ecrimisil ödenerek taşınmazın kullanımına devam edilemez

Ecrimisil; fuzuli şagile kira bedeli kadar bir kullanım bedeli ödeyerek taşınmazı kullanma hakkı vermez. Zira, ecrimisil taşınmaz mülki amir tarafından tahliye ettirilinceye kadar taşınmaz sahibine ödenen bir tazminattır. Ecrimisilin ödenmesi taşınmazın tahliye edilmesine engel teşkil etmez. Zira, 2886 sayılı Kanuna göre, işgal edilen taşınmaz mal, tahliye davası açılmasına gerek bulunmaksızın idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.

Sonuç

Ecrimisil; kamu idarelerine ait taşınmazların gerçek veya tüzel kişilerce idarenin izni olmaksızın kullanılması (işgal) halinde kamu idaresine ödenen bir tazminattır. Söz konusu tazminatın ödenmesi taşınmazı kullanma hakkı vermez. İzinsiz kullanılan taşınmaz mülki amir tarafından tahliye ettirilir.

Kamu idarelerine ait taşınmazların gerçek veya tüzel kişilere kullandırılması ancak 2886 sayılı Kanun’a göre yapılan bir ihaleyle mümkün olduğu için taşınmazın izinsiz kullanıldığının tespiti halinde ecrimisil alınarak taşınmazın kullanımına müsaade edilmesi değil, taşınmazın tahliye ettirilmesi gerekmektedir.

Taşınmazın tahliyesi gerçekleşinceye kadar ise geçmişe yönelik olarak 5 yılı geçmemek ve rayiç kira bedelinden aşağı olmamak üzere bir tazminat (ecrimisil) hesaplanarak bu bedel fuzuli şagilden tahsil edilir. Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde 20, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde 15 oranında indirim uygulanır.

Rızaen ödenmeyen ecrimisil alacağı ise 6183 sayılı Kanun’a göre cebren tahsil edilir.

Öte yandan, kamu idarelerine ait taşınmazların ihalesiz olarak kullandırılması veya kullanılmasına göz yumulması bu kullanım için ecrimisil alınsa dahi kamu görevlilerinin yasal sorumluluğunu gerektirebilir.

Kira sözleşmesi 10 yıllık olan kiracı tahliye edilebilir mi?

Ev sahibi ve kiracı hakları 30 maddede tüm detaylarıyla!