Konut satışları kira fiyatlarını etkiler mi?

Habertürk Gazetesi köşe yazarı Abdurrahman Yıldırım bugünkü köşesinde Ağustos 2021'e ilişkin konut satışlarını kaleme aldı. İşte Abdurrahman Yıldırım'ın 'Ne kadar ucuz kredi o kadar kira artışı' başlıklı yazısı...

Ağustos ayı verilerine göre konut satışları geçtiğimiz senenin aynı ayına göre yüzde 17 düştü. Asıl gerileme yüzde 64 ile ipotekli konut satışlarında yaşandı. Diğer satışlar ise yüzde 21 yükseldi. 2021'in 8 aylık dönemine ait satışlarda da durum çok farklı değil. İpotekli satışların yüzde 68 düşmesiyle toplam konut satışları yüzde 22 geriledi. Peşin ya da senetli diğer satışlar ise yüzde 18 civarında artışını sürdürdü.

-İstikrarsızlık olan, iniş ve çıkışların yaşandığı, büyük oynaklıkların görüldüğü konut satış türü ipotekli satışlar oldu.

-Hatta bu satışlardaki büyük oynaklık ev fiyatlarında da büyük ölçüde oynamaya neden oldu.

Konut satışları kira fiyatlarını etkiler mi?

Haziran ayı itibariyle senelik ev fiyat yükselişi yüzde 29.2 civarında ve Türkiye bu konuda dünya liderliğini elinde tutuyor. Denilebilir ki, inşaat maliyetlerindeki yükseliş yüzde 45’e ulaştı. Sen daha ne konuşuyorsun?

Fakat inşaat maliyetleri, konut üretim maliyetlerinin yaklaşık üçte birini meydana getiriyor. Asıl büyük kalem arsa payı ve bir de inşaat ve oturma izinlerinin alınmasında.

-Bu kapsamde değerlendirince inşaat maliyet yükselişleri, evfiyatlarındaki artışın, dolayısıyla son haftalarda en çok gündeme getirilen kiralardaki hızlı yükselişin bir kısmını ortaya çıkarıyor.

Konut satışları kira fiyatlarını etkiler mi?

BÜYÜK CANLILIĞIN ARKASINDAKİ ETKEN

-Konut piyasasının normal işleyişini bozan, fiyatlarda şişmeye neden olan, hatta potansiyel alıcıların vazgeçmesine sebep olan, satılık konutların birkaç hafta içinde bitirilmesini sağlayan gelişme geçtiğimiz sene oldu. Konut kredi faizleri yüzde 22’den düşüşe geçti ve yüzde 9’a kadar gerileyerek tarihi en düşük ikinci seviyesine çekildi.

-Kamu bankalarının daha düşük faiz oranlı kampanyalarının da etkisiyle Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarında konut sektörü büyük bir hareketlilik kaydedildi.

-Türkiye ortalaması olarak ev fiyatları Haziran ayında yüzde 6.6 yükseldi. Mayıs, Haziran ve Temmuzu içine alan üç aylık dönemin fiyat yükselişi yüzde 11’e ulaştı. O ivmelenme sonraki aylarda da devam etti. Sonuçta ev fiyatları yıllık yüzde 32.4’e kadar arttı ve oradan başlayan ivme kaybıyla 2021 Haziran'da yüzde 29.2 artışa düşüldü.

Ev fiyatlarını böylesine uçuran asıl etken ise kredi faiz oranlarının aynı dönemdeki enflasyonun bile altında olmasıydı. Düşünün ki yüzde 9 ve değişiklik olmayacak, yükseltilemeyecek bir faizle 10 senelik kredi alınabiliyor. Bir sene geçmeden aynı kredinin faiz oranı iki katına yükseliyor. Enflasyon da kendini katlıyor. Alınan evin de üçte bir düzeyinde fiyatı yükseliyor.

Bu durum görülmüş olacak ki geçtiğimiz yaz döneminde konuta hücum edildi ve 229 bin adetlik satışla her satış türünde bütün zamanların rekoru kırıldı. Senelik bazda ise 1.5 milyon satış rakamıyla sene tamamlandı.

Konut satışları kira fiyatlarını etkiler mi?

MADALYONUN DİĞER YÜZÜ

-Satışta meydana gelen büyük canlılık ve fiyatların yüzde 30’lar düzeyinde yükselmesi madalyonun bir tarafıydı. Hatta ev fiyat yükselişinde Türkiye’nin lider olmasını da sağladı.

-Madalyonun diğer tarafında acı bir gerçek yer alıyor. Ne kadar ekmek o kadar köfte misali konut fiyatları ile paralel giden ve yükselen kiralar. Konut fiyat artışları birkaç çeyrek gecikmeyle de olsa sonunda kiraları sıçrattı.

-Betam’ın Sahibindex verileriyle yaptığı hesaplamalar, Türkiye ortalamasında kira çarpanının 2017-2020 Haziran arasında 15-17 yıl arasında seyrederken, son bir yılda 19 kadar çıktığını, kiraların artması ile yeniden 17.5 yıla indiğini gösteriyor. Yani konutun satın alma değerini kaç yılda amorti ettiğini gösteren rasyo. Bu rasyonun uzun yıllar seyri alt noktası 15 yıl, üst noktası 20 yıl olarak seyrediyor. Türkiye için ideal ortalama fiyat/kira çarpanı 15-20 yıl arası.

Konut satışları kira fiyatlarını etkiler mi?

-Sonuçta işin matematiğinin tutması lazım ki, iş devam etsin, batışlar ve büyük kayıplar olmasın. Birileri de bu işe yatırım yapsın, para koysun. Bu nedenledir ki önce konut fiyatlarındaki büyük sıçrama ardından kiralardaki sıçramayı beraberinde getirdi.

-Konut fiyatlarını sıçratan en büyük neden de ucuz krediler. Merkez Bankası’nın hesaplamalarına göre konut kredi faizlerindeki 1 puanlık değişme konut fiyatlarında 2.1 puanlık değişime yol açıyor. Yukarıda oranı verdik, bir yıl içinde konut kredi faizleri yüzde 22’den yüzde 9’a indi. 13 puanlık indirimin Merkez Bankası hesabı ile konut fiyatlarına getireceği artış yüzde 27. Arada sadece 2 puan kalıyor.

-Demek ki, kira artışlarında madalyonun diğer yüzünü konut fiyatları oluşturuyor. Konut fiyatlarını sıçratan ise ucuz krediler olmuş. Yani madalyonun diğer yüzünün bir de arka yüzü varmış.