Koronavirüs gayrimenkulde 4 sınıfı etkilemedi!

Uluslararası denetim ve danışmanlık firması EY'nin Türkiye Kurumsal Finansman Bölümü Kıdemli Direktörü Gün Gökkaya, yeni tip koronavirüse (Kovid-19) daha dayanıklı, daha az etkilenen gayrimenkul sınıflarını; lojistik-dağıtım merkezleri (e-ticaret), veri depolama merkezleri, konutlar ve sağlık merkezleri şeklinde sıraladı. 

Anadolu Ajansı'nda yer alan habere göre; Gökkaya, daha dayanıklı, daha az etkilenen gayrimenkul sınıflarına ilişkin mülklerin "pandemi kanıt varlıkları (pandemic proof assets)" olarak da nitelendirildiğini ifade etti. 

Dünyada olduğu gibi Türkiye'de de gayrimenkul, konaklama ve inşaat sektöründeki iş kollarının, koronavirüsün hızla yayılmasından etkilendiğini dile getiren Gökkaya, bugüne kadar önemli ölçüde etkilenen sektörlerin ise konaklama ve turizm olduğuna vurgu yaptı. 

Kapsamlı seyahat kısıtlamaları sebebiyle toplantıların, konferansların, etkinliklerin iptal edilmesinin yanı sıra kişisel sağlık endişelerinin de büyük çaplı iptallere yol açtığına dikkat çeken Gökkaya, şöyle konuştu:

"Salgın, ileri tarihler için yapılmış rezervasyonlarda hızlı bir şekilde düşüşe sebep oldu. Tedarik zincirinin kesintiye uğraması pek çok gayrimenkul varlık sınıfını etkiledi. İnşaat şirketlerinin faaliyetleri de bu bağlamda etkilendi. Daha geniş açıdan bakıldığında, salgının yarattığı endişe ve önlem mahiyetindeki kısıtlamalar insanların nerede ve nasıl zaman geçirdikleri konusunda köklü değişikliklere sebep olmakta. Bu durum, salgın öncesi başlamış olan değişimi hızlandırabilecek ve geleneksel arz/talep modelinin evrilmesine neden olabilecektir.

Önlem amaçlı getirilen kısıtlamalar, kısa vadede üretimi, sanayi ve lojistiği, ofisleri, mağazaları ekonomik olarak etkiledi. Sağlık riski azaldığında ve tamamen üretken bir ekonomiye doğru adımlar atıldıkça bu yeni normalin nasıl görüneceği konusunda fikir yürütülüyor. Bu zorlu sürece Türkiye'den daha önce giren ülkeler, çıkış süreciyle ilgili sinyaller veriyor ancak her birinin kendi ekonomik dinamikleri farklı olduğundan tam bir modelleme yapılması pek mümkün olmamaktadır. Türkiye'de sağlık açısından vaka sayısının azaldığı, toparlama sinyalleri aldığımız günlerde normal hayatın yeniden nasıl başlayacağı merak konusu. Kısa ve orta vadede olası etkileri analiz edilmeye çalışılarak AVM, otel ve konaklama, ofis, sanayi ve lojistik, konut piyasalarının ayrı ayrı değerlendirilmesi ve tekrar ivme kazanması amacıyla planlama çalışmaları süratle devam ediyor."

"Turizm ve konaklama sektöründe önemli bir konsolidasyon bekliyoruz"

Gün Gökkaya, salgın sebebiyle fiyatlaması ve değeri etkilenen birçok varlık sınıfı oluştuğunu vurgulayarak, bugün "gayrimenkul fiyatlarında yüzde şu kadar kayıp olduğunu" diyecek bir otoritenin bulunmadığına dikkat çekti. 

Gökkaya, "Bunun yerine bizler her varlık sınıfı için çeşitli senaryolarla ilerlemeyi tercih ediyoruz. Gayrimenkulün her alanında hizmet verdiğimiz kurumlar bulunuyor. Değer konusu gayrimenkulün talebine göre şekilleniyor" şeklinde konuştu.

Seyahat kısıtlamaları, etkinlik iptalleri ve bireylerin seyahate karşı olmalarının etkisinin otelcilik sektöründe hemen hissedildiğine dikkat çeken Gökkaya, şunları kaydetti: 

"Türkiye Otelciler Birliği (TÜROB) tarafından en son açıklanan verilere göre, İstanbul'da Ocak-Eylül 2019 döneminde geçen yılın aynı dönemine göre doluluk oranı yüzde 4 artışla yüzde 74,5'e, ortalama günlük satılan oda bedeli ise yüzde 10,8 artışla 91,1 avroya, odabaşı elde edilen gelir yüzde 15,4 artışla 67,9 avroya yükselmişti. Koronavirüs sürecinde ise kısa vadede doluluk oranları yüzde 10-15 aralığına düştü, otellerin kimileri geçici süreyle kapandı. Uluslararası ziyaretçilerin yüksek olduğu bölgeler en çok etkilenirken, yerli kitleye hitap eden konaklama tesislerinin hızlı dönüş potansiyeli yüksek. Zira bu zorlu süreç atlatıldığında insanların imkanları dahilinde gidermek isteyecekleri ihtiyaçlarından birinin de turizm (yurt içi) olması beklenmektedir. Turizm ve konaklama sektöründe şirket birleşmeleri ve satın almalar ile önemli bir konsolidasyon bekliyoruz. Turizm endüstrisi için güçlü bir toparlanma planı üzerinde çalışıyoruz.

Gayrimenkul sektöründe, salgın bu alandaki yeniliklere adapte olma sürecini hızlandırdı. Salgından çok ve az etkilenen varlık sınıflarını inceledik. Online alışverişe olan talep arttı ve hiç bu alanı denememiş kullanıcı sayısında çok ciddi artış kaydedildi. Bu alandaki alışkanlıkların değişimine önemli bir işaret. Bunun yanında mart ayından itibaren alışveriş merkezlerinin kapanmasından ötürü perakende piyasası durakladı. Koranavirüs sürecinde bazı AVM sahipleri, nisan sonuna kadar kiracılarından kira almama kararı aldı. İstanbul'da 2020'nin ocak-şubat aylarında aylık 60 avro/metrekare seviyelerinde olan birincil perakende kiralarının, koronavirüs sonrasında kısa vadede döviz dalgalanmalarının da etkisiyle düşüş göstermesi beklenmektedir.

Çin'de 10 Nisan itibarıyla aktif olan perakende sektörünün durumu ve geçmişteki daha küçük çaplı olan SARS virüsünün Çin'deki etkileri analiz edildiğinde, Türkiye'de de perakende sektörünün 2020 yılında zorlu bir süreç yaşayacağı düşünülmektedir. Ofis ve yaşam alanları ise özellikle büyüklük açısından sorgulanıyor. Ofis piyasasında uzaktan çalışmanın etkisiyle kullanılmayan ofisler, şirketler için önemli bir gider kalemi oldu. İstanbul Merkezi İş Alanı'nda birincil A sınıfı ofis kiraları 2019'un dördüncü çeyreğinde 30 dolar/metrekare/ay seviyelerindeyken, koronavirüs döneminde aylık 25 dolar/metrekare altına geriledi." 

Müşterileri için hızla gelişen yeni normalin ne gibi etkileri olacağı yönünde araştırmalar yürüttüklerini belirten Gökkaya, "Koronavirüse daha dayanıklı, daha az etkilenen gayrimenkul sınıflarını; lojistik-dağıtım merkezleri (e-ticaret), veri depolama merkezleri, konutlar, sağlık merkezleri olarak sıralayabiliriz" ifadelerini kullandı.  

"Koronavirüste önemli kazanımlarından biri 'sat-geri kirala' modeli oldu"

EY Türkiye Kurumsal Finansman Bölümü Kıdemli Direktörü Gökkaya, kurumların sahibi veya kiracısı oldukları gayrimenkulden aldıkları verimi daha bilimsel şekilde ölçmeye başladıklarını, bu yönetim kademelerinde en önemli konulardan birinin müşterilerine ana ihtiyacı dışındaki gayrimenkul portföyünün satışı olduğuna dikkat çekti. 

Gökkaya, "Burada fırsat sunan noktalardan biri de sahibi olduğu ofisler, mağazalar ve depolarda kiracı olarak kalıp mülkü satarak atıl durumdaki sermayeyi ortaya çıkartmak. Koranavirüste önemli kazanımlarından biri 'sat-geri kirala' modeli oldu" şeklinde konuştu.

Ofis alanında artan uzaktan çalışmayla birlikte çalışan sağlığı ve verimlilik üzerine daha fazla düşülldüğüne dikkat çeken Gökkaya, şöyle konuştu: 

"Perakende-perakendeci davranışında bir değişikliği zorlayarak online alışverişin normalleşmesi... Lojistik ve sanayi-riski dağıtma noktasında Türkiye önemli rol oynayacak. Jeopolitik konumu nedeniyle tedarik zincirleri yeni normalde güçlenerek çıkacaktır. Sürdürülebilirlik-seyahat algısını değiştirdi ve sürdürülebilir uygulamalara yeniden vurgu yapıldı. Teknoloji-özellikle gayrimenkul teknolojileri, medikal robotik teknolojilerin artan etkileri, yaşamın ve iş dünyasının tüm yönlerini kökten değiştiriyor. Hizmet verdiğimiz kurumların bugün kullandıkları ofis/çalışma alanlarının verimliğinin ölçülmesi, aynı zamanda gelecekte olası benzer durumlara dayanıklılık testlerinin yapılması gerekliliği ortaya çıkıyor. 

İnşaat alanında bir süre durgunluk yaşanma ihtimali söz konusu. Belli alanlarda konsolidasyon yaşanacaktır. Bununla birlikte temel ihtiyaçların yüksek olduğu gayrimenkul sınıflarında, lojistik/depolama, temel ihtiyaca yönelik konut projeleri devam ediyor. Temel barınma ihtiyacı bu dönemde daha fazla evde zaman geçirilmesi nedeniyle ön plana çıktı. Robotik (özellikle medikal) teknolojilerin yeni projelere entegre olduğu ayrışma bekleniyor. Kiraya verilmek üzere yatırımcıların toplu konut satın alımları gündemde olabilir. Hastaneler dışında orta ve küçük ölçekli medikal ofisler, hastanelere gitmeyi gerektirmeyen sağlık merkezlerini ve laboratuvarları sıralayabiliriz."

"Gayrimenkulün sağlığı insan sağlığına benziyor"

Gün Gökkaya, gayrimenkulün sağlığının insan sağlığına benzediğini belirterek, "Topyekün arınma, şirketinizi post-pandemic pandemi sonrası döneme hazırlamak için iş planlarınızı gözden geçirip atıl gayrimenkullerden arınma, hafif varlıklı (asset light) hale gelme zamanı" diye konuştu.

Tüm endüstrilerde daha sağlıklı yaşam arayışına odaklanıldığına dikkat çeken Gökkaya, pandemi sonrası yeni dünyada insan odaklı, çevreye duyarlı olmanın yatırım piyasalarında en önemli unsur haline geldiğine vurgu yaptı.

Gökkaya, şirket bilançosunun her anlamda dinamik hale gelmesi adına iş planlarının incelenip mevcut durum analizi yapılmasının etkili olacağına da işaret etti. 

Gayrimenkul sektöründe görüntülü satış dönemi!

Salgın sonrası gayrimenkul sektörünü neler bekliyor?

Arazi yatırımı yaparken nelere dikkat edilmeli?