Gayrimenkul sektörü koronavirüsten nasıl etkilenecek?

Dünyayı etkisi altına alan koronavirüs salgını insan sağlığının yanı sıra ekonominin aktörleri olan sektörleri de farklı şekillerde etkiliyor. Gelişmeleri, gayrimenkul açısından inceleyerek çeşitli sektörlerde meydana gelen değişim ve dönüşüme ilişkin açıklamalarda bulunan TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Berk Ünsal, salgın sonrasında yatırımcılar için yeni fırsatlar oluşabileceğini belirtiyor. 

Koronavirüs salgını farklı çalışma kollarında birçok sektörü doğrudan etkiliyor. Konaklama, perakende, turizm, konut gibi sektörler, global bir belirsizlikle karşı karşıya olsa da arz ve talebi oluşturan şartlardaki değişim, yaşananların sektörlere etkilerinin farklılaşmasını da sağlıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Berk Ünsal, gayrimenkul perspektifinden yaptığı araştırmada, salgının etkilerinin zayıflamasından sonra hızla yükselişe geçmesi öngörülen sektörlere ilişkin konuştu.

Ünsal’a göre; endüstriyel yapılar ve kiralık depo, tarım ve hayvancılık, sağlık gibi sektörler ihtiyaç sebebiyle hızlı bir toparlanma eğilimi göstererek yatırımcılar için fırsat sunacak sektörlerin başında yer alıyor. 

“Kısa dönemli kiralamalar yaygınlaşacak”

Çalışmaya göre, endüstriyel yapılar ve kiralık depoların, salgın sürecinden en az etkilenecek sektörler arasında olacağı tahmin ediliyor. Bu süreçte, diğer fonksiyonlara nazaran süren inşaatlar ve yapılması beklenen yatırımlar varlığını sürdürüyor. Perakende sektöründekine benzer şekilde e-ticaretteki talep artışı, bu sektördeki işe alımları da artırıyor.

Ünsal, önümüzdeki dönem kısa vadede, kısa dönemli kiralamaların yaygınlaşması beklentisini vurgulayarak, “Uluslararası ticaretin azalması ile birlikte bazı ürünlerin ülke içinde üretilmeye başlanmasının talebi artıracağı öngörülmektedir. Soğuk hava depolarına yatırımlarda da artış beklenmektedir. Bununla birlikte, marketlerin ve ilgili diğer firmaların soğuk hava depolarına yaptığı yatırımlar kendi maliyetlerini artıracaktır. Mevcut durumda sektörde yatırımların geri dönüş süreleri benzer seviyededir. Kiralarda kısmi artışlar görülmekle birlikte henüz yüksek doluluklar gözlenmemektedir” şeklinde konuştu.

Arazi değerleri yükselişte

Tarım ve hayvancılığın ne kadar önemli olduğu bu dönemde daha net olarak anlaşılıyor. İthalat-ihracatın azalması ve temel ihtiyaç olan gıda maddelerine erişimin öneminin artması, tarımcılık faaliyetlerini ve dolayısıyla arazi değerlerine de olumlu etki ediyor.

Ünsal, bu sektörle ilgili şu değerlendirmede bulunuyor:

“Mevcut durumda pazar verisi kısıtlı olmakla birlikte, tarım ve hayvancılık sektörü ile ilgili ilk tepkiler alım kararlarının ertelenmesi ya da salgın öncesi dönem fiyatlarının korunması yönündedir. Hayvancılığa ise tarımdan farklı olarak tedarik/dağıtım zorluğunun daha yüksek olması nedeniyle bir miktar daha temkinli yaklaşılması beklenmektedir. Bağ, bahçe tipi gayrimenkullerde de ekim zamanları yaklaştıkça fiyatlarda değişikliğin hissedileceği düşünülmektedir.”

Sağlık sektöründe kira seviyelerini korunuyor

Salgın etkisiyle ilk etapta yaşlı ya da sağlık hizmetlerinden yararlanmaları gereken kişilerin birlikte yaşadıkları konseptlerin doluluk oranlarında azalmalar görüldüğünü ifade eden Ünsal, “Hijyene verilen önemin artırılması doğrultusunda maliyetlerin artış göstermesi de sağlık konseptli gayrimenkullerin karlılığını olumsuz etkiliyor. Gerçekleşen işlemlerin azlığı nedeniyle yatırımcı ve mal sahibi tarafındaki etkileri henüz net olarak bilinmese de sektörün geleceğe yönelik belirsizliği, risklerini ve kapitalizasyon oranlarını artırmaktadır. Poliklinik, hastane yatırımları ise salgın öncesi kira seviyelerini korumaktadır” diye konuştu.

Ofis kiralarında 2021 yılı itibarıyla düşüş bekleniyor

Çalışmada, ofis sektöründe satın alma ve kiralamalar bu dönemde “bekle ve gör taktiği” ile uygulanan alanlar arasında bulunuyor. Mevcutta süren işlemlerin ise genel itibarıyla yavaşladığı belirtiliyor. Ofislerin, gelir kaybından en çok etkilenecek gayrimenkul sınıflarından birisi olarak değerlendirildiğine vurgu yapan Ünsal, kira ödemelerindeki aksamaların ise mal sahiplerini çözüm yolları araştırmaya ittiğini dile getiriyor. 

Ünsal’ın bu sektörlere ilişkin tahminleri ise şu şekilde: 

“Dolulukları korumak için, sona eren sözleşmelerde belirli bir dönem kirasız dönem olarak öngörülerek yeni kontratlar önerilmesi ya da kira indirimleri tercih edilmektedir. Kiracı tarafından ise sözleşmelerin daha kısa vadeli yapılmak isteneceği düşünülmektedir. Ofis kiralarının 2020’de belirli bir seviyeyi korumaya çalışması, 2021 yılı itibarıyla ise düşüş göstermesi beklenmektedir. Uzaktan çalışma modellerinin artış göstermesiyle ofis alanlarında daha küçük alanların tercih edileceği öngörülmektedir. Ayrıca, ofis alanlarına yaklaşımlarda da değişkenlikler olması ve kişi başına düşen alanların artırılması beklenmektedir.”

Perakendede e-ticaret pazarları artacak

Kredi ödemeleri en fazla geciken sektörlerin başında konaklama ile birlikte perakende sektörünün geldiğine dikkat çeken Ünsal, salgın sürecinin uzaması durumunda kirasız dönemin sürekliliğin sağlanmasının beklendiğini belirtiliyor. Ünsal, bu sektörle ilgili şöyle konuştu:

"Bazı işletmelerin sürecin uzaması halinde geri dönüşü olmayacak şekilde kapanabileceği öngörülmektedir. Bu doğrultuda da perakende pazarında arz artış gösterebilecek ve orta vadede kiralar aşağı yönlü baskılanacaktır. Ticari gayrimenkullerdeki olası satışların da yüksek iskontolarla gerçekleşmesi beklenmektedir. Salgın süresince e-ticaret de bir anda hızlı bir şekilde büyüme göstermiştir. Salgın sürecinin sona ermesi sonrasında daha büyük mağazalar yerine, daha büyük depolar ve fast food’dan tanıdık gelecek olan “drive thru” olarak adlandırılan arabadan inmeden alışveriş yapılmasının yaygın hale geleceği düşünülmektedir. Bunlarla birlikte, büyük mağazaların alanlarını küçültmeleri ve e-ticaretteki pazarlarını artırmaları beklenmektedir."

Koronavirüsle hangi tip konutlara talep arttı?

Bu şehirlerde evi olanları iyi haber!

Koronavirüsten kaçan arsa alıyor!