Kürşat Tuncel: Gayrimenkulde saadet devrinin sonuna gelindi!

Hızla yükselen kur ve faizler nedeniyle konut piyasasının bu yılı çok zor geçireceğini öngörmüştük ancak hükümetin yeni Gelir Vergisi Kanun tasarısı gayrimenkul piyasasında beklenen daralmayı katlayacak nitelikte. Bildiğiniz üzere 1 Ocak 2013′den itibaren yeni ruhsat alan konutlar 150 m2′den küçük de olsa %18 KDV oranına tabi olacak. Tek başına bu düzenlemenin talebi çok etkilemeyeceğini ve bu kaybın kredi faizlerindeki düşüşle karşılanabileceğini öngörmüştük. Ancak kredi faizleri kurlara paralel şekilde hızla yükselerek aylık %1′leri buldu. Bu oranlar talebi kısıcı etkide bulunacaktır. Bunun üzerine Gelir Vergisi Kanunu’nda planlanan değişiklikler de bu talep daralmasını hızlandırıcı nitelikte;

 1- Arsasını kat karşılığı olarak müteahhide verenler artık tüccar sayılacak, defter tutacak, fatura kesecek, dolayısıyla para akışları kayıt altına alınacak ve vergilendirilecek. Bu sebeple arsa sahiplerinin müteahhitlerden mali talepleri beklenen vergi yükü kadar artacaktır. İstanbul’da arsa kıt olduğundan talebin fiyat esnekliği çok düşüktür, yani arsa sahiplerinin talepleri konut fiyatlarına aynen yansıyacaktır. Bu da zaten daralan talep ortamında fiyat artışlarının talep daralmasını hızlandırması demektir.

 2- Gayrimenkul alıcılarının önemli bir kısmı kira geliri elde etmek için gayrimenkul satın alıyordu. Mevcut düzenlemeye göre %25 götürü gider düşüldükten sonra kalan kira geliri üzerinden vergi ödüyorlarken yeni tasarıda götürü gider kaldırılıyor, böylece gelirin %75′i değil tamamı üzerinden vergi verilmeye başlanacak, bu da gayrimenkul yatırımcılarının vergi maliyetini dolayısıyla da getiri taleplerini değiştirecektir. Vergi yükselişi kadar getiri düzeltmesi talep edileceğinden yatırımcılar müteahhitten aynı oranda fiyat indirimi talep edecektir.

3- Mevcutta gayrimenkulü 5 yıl elde tuttuktan sonra sattığınızda hiç vergi ödemezken yeni tasarı nezaman satılırsa satılsın kademeli bir şekilde gelir vergisi ödenmesini öngörüyor. Bu durum yatırımcıların vergi yükünü ve getiri beklentilerini değiştireceğinden fiyatlara yansıyacaktır.

4- Yaygın olarak kullanılan hasılat paylaşımı anlaşmalarında arsa sahipleri vergi ödemiyordu, yeni tasarıya göre ödeyecekler. Bu da aynen kat karşılığı anlaşmalarında olduğu şekilde konut fiyatlarını arttırıcı etkide bulunacaktır.

Özetle yeni vergi düzenlemeleri arsa maliyetlerini yükseltici etkide bulunacağı gibi yatırımcının da fiyat indirimi talep etmesine yol açıcı mahiyettedir. Bu da müteahhitlerin iki yönlü bir kıskaca yakalanacakları anlamına geliyor. Yüksek kur, yüksek kredi faizi ve yüksek vergi yükü… Bu vergi düzenlemeleri ile gayrimenkulde saadet devrinin sonuna gelindi.