Müteahhit daireyi başkasına satarsa ne olur? 25-08-2015

Müteahhitler, inşa ettikleri binadan kendilerine kalan dairelerin satışını yapabiliyor. Ancak kimi zaman müteahhitler, bir dairenin satışını yasal olmayan yollarla farklı kişilere satabiliyor. Peki, müteahhit daireyi başkasına satarsa ne olur?

Müteahhit daireyi başkasına satarsa ne olur?

Bir arsa üzerinde bina inşaatı yapan müteahhitler, kendilerine kalan dairelerin satışını yapabiliyor. Satış sürecinde taraflar arasında sözleşme imzalanıyor. Bu sözleşme inşaat tamamlandıktan sonra yapılabildiği gibi, inşaat tamamlanmadan da yapılabiliyor.

Ancak kimi zaman müteahhitler, bir dairenin satışını yasal olmayan yollarla farklı kişilere satabiliyor. Peki, müteahhit daireyi başkasına satarsa ne olur?

Adi yazılı sözleşme ile satılan bağımsız bölümün sonradan satış vaadi ile başka kişiye satılması durumunda ilk defa yapılan adi yazılı sözleşme geçerli oluyor.

T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi

Esas: 2003/5341

Karar: 2003/8244

Karar Tarihi: 20.11.2003

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - KİŞİSEL HAK - KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ - YÜKLENİCİNİN BORCU

ÖZET : Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.

Yükleniciden edinilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi sözkonusudur.Mahkemenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmadan hüküm kurması isabetsizdir.

(818 S. K. m. 162, 355)

Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 1.4.1997 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, karşı dava ile tescil ve satış vaadi sözleşmesinin iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne, karşı davanın reddine, dair verilen 11.10.2002 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ( karşı davacı ) Necati vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.

İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur. Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.

Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.

Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır. Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince; yüklenici hissesine düşen dava konusu 8 bağımsız bölüm numaralı daire, yüklenici tarafından 13.4.1994 tarihli satış sözleşmesiyle Necati 'ye satılmıştır.

Dosya içerisindeki arsa sahipleri ve yüklenici ile aralarında Necati'nin bulunduğu bağımsız bölüm satın alan şahıslar arasında 31.3.1997 tarihinde düzenlenen protokol ile daire sahiplerinin yükleniciye yapacakları birtakım ödemeler karşılığında asansör, çevre duvarları ve ana giriş kapısı, otopark vs. gibi ortak yerlerdeki noksanlıkların tamamlanması kararlaştırılmış, protokolde Necati'nin protokolün düzenlendiği tarihte satış bedelinin tamamını ödemiş olması nedeniyle kendisinden ek ödeme talep edilmediği belirtilmiştir.

Yüklenici, dükkan, daireyi 31.7.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile Cumali 'ye da satmayı vaat ettiğinden davacı Cumali, arsa sahibi ve yükleniciyi dava ederek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur.

Necati ise, arsa sahibi ile yükleniciye 4.9.1997 ve 16.9.1997 tarihli ihtarları tebliğ ettirdiği halde ferağ verilmediğinden birleştirilen karşı davalar ile tapu iptali ve tescil, yüklenici ile davacı Cumali arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin iptalini istemiştir.

Birleştirilerek görülen davaların yargılaması sonunda; mahkemece sonradan düzenlendiği anlaşılan satış vaadi sözleşmesine değer verilerek Cumali'nin davasının kabulüne, Necati'nin her iki davasının da reddine karar verilmiş, davalı ( karşı davacı ) Necati vekili hükmü temyize getirmiştir.

Dosya kapsamına, toplanan delillere göre; davalı ( karşı davacı ) Necati 13.4.1994 tarihli satış sözleşmesi gereğince taşınmazı satın alarak tüm borçlarını ödediği dairenin kendisine teslim edildiği, ince işlerini yaptırdığı, taşınmazda kat irtifakı kurulduğu, Necati'nin diğer daire sahipleriyle birlikte ortak yerlerdeki noksan işlerin tamamlanmasına ilişkin protokol gereğince bu çalışmalara aktif olarak katıldığı, davacı Cumali'nin ise sonradan düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesiyle çekişmeye konu daireyi yükleniciden satın aldığı anlaşılmaktadır.

Davaya konu olayda, 30.9.1988 tarihli, 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan koşullar davalı ( karşı davacı ) Necati lehine gerçekleştiğinden, mukaddemlik ilkesi gereğince Necati ile yüklenici arasında düzenlenen ilk satış sözleşmesine değer verilmesi gerekirken mahkemece, "noterde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olmadığı, davacı Cumali 'ye yapılan satış vaadinin geçerli olduğu" gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 20.11.2003 tarihinde oybirliği ile karar verildi.