İntifa hakkı nedir?

İntifa hakkı, ona sahip olunan kişinin ( en çok ) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. İntifa hakkı sınırlı bir ayni haktır. Şahsi irtifak hakları grubuna girer. Bu hak, sahibine hakkın konusu şey üzerinde tamamıyla istifade hakkı tanır ise de bunun aksi sözleşmeyle karşılaşılabilir.

Miras bırakılamaz

Bu hakkın kullanımı sözleşmede aksine hüküm yoksa başkasına devredilebilir. Ancak mirasçılara geçemez. Hak sahibinin hayatı ile sınırlıdır. Örnek vermek gerekirse, bir kişinin malın çıplak mülkiyet haklarına sahip olması diğer kişinin ise o malın kullanım ( intifa ) hakkına sahip olması durumudur.

En fazla 100 yıl süresi var

İntifa hakkı süresi ne kadar sorusunun cevabı ise şöyle; genelde intifa hakkı; mirasın eş ve çocuklar arasında taksimi sırasında, eşin intifa hakkını seçmesi halinde mirasın yarısına sahip olabilmesinde kendini gösterir. Tüzel kişilerde bu haktan süre belirtilerek yararlanabilirler.İntifa hakkının süresi en fazla 100 yıldır. 

Kuru mülkiyet sahibi taşınmazı kullanamaz

Herhangi bir malın intifa hakkı ayrı kuru mülkiyeti ayrı kişilerde olabilir. Gayrimenkullerde bu durum tapu kütüğüne tescil edilir. İntifa hakkı ayni haktır ve mülkiyet hakkı gibi korunur. Dolayısıyla intifa hakkı sahibi bu gayrimenkulün mülkiyetini devretmek dışında her türlü tasarrufu yapabilir. İster kiraya verir, ister kendi kullanır, isterse boş tutar. Hatta gayrimenkule ait emlak beyannamesini intifa hakkı sahibi verir emlak vergisini öder. Kuru mülkiyet sahibi asıl malik olmakla beraber taşınmazı ( ev, bağ, bahçe, tarlayı ) kullanamaz, sürüp ekemez, meyvelerini toplayamaz, kiraya veremez. Bu haklar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkı sahibine aittir.

İntifa hakkı nasıl kurulur?

İntifa hakkı nasıl kurulur sorusunun cevabı ise şöyle; intifa hakkı 3 şekilde kurulabilir. 

1. Sözleşmeyle Kurulan İntifa Hakkı

Bir taşınmaz maliki nasıl taşınmazını satabiliyorsa bir üçüncü kişi yararına intifa hakkı da tesis edebilir. Bu üçüncü kişi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Uygulamada çoğunlukla bir taşınmazın tamamına (kuru mülkiyeti ve intifa hakkına) sahip olan kimse intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetinin satışını yapmakta bu yolla intifa hakkının kütüğe tescili zarureti doğmaktadır.

Örneğin, baba taşınmazının intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetini çocuklarına bağışlamakta veya satmaktadır.Malik kuru mülkiyeti kendi üzerinde tutarak başkası lehine intifa hakkı da tesis edebilir.

Bir krokiye bağlanması kaydıyla bir taşınmazın bir kısmı üzerinde intifa hakkı kurulması da mümkündür. Genelde akaryakıt istasyonları, bu şekilde büyük bir tarlanın yola cepheli küçük bir kısmı üzerinde intifa hakkı tesisi şeklinde kurulmaktadır.

Ancak tüm bunlar için, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir.

2. Kanundan doğan intifa hakkı

Kanuni intifa hakkı kanunda öngörülen intifa haklarıdır. Taşınmaz üzerindeki kanuni intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise herkese karşı ileri sürülebilir. Kanundan intifa hakkı 3 şekilde doğuyor;

a) Mirasta sağ kalan eşin intifa hakkı.

b) Ana babanın velayetleri altındaki küçüğün malları üzerindeki intifa hakkı.

c) Kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakkı.

3. Mahkeme kararıyla kurulan intifa hakkı

Mahkeme kararına istinaden kurulacak intifa haklarında kesinleşmiş mahkeme kararı aranır.

İntifa hakkı harcı

1- İntifa hakkı tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir. İntifa hakkı bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine intifa hakkı tesis edilenden 20/c pozisyonu uyarınca, taşınmazın (kayıtlı değere yeniden değerleme oranları uygulanmak suretiyle bulunacak değerin) 2/3’ünün değeri üzerinden binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir.

2- Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir. Uygulamada en çok tereddüt edilen husus, intifa hakkının mali yönünde olduğundan bu hususu daha ayrıntılı irdelemekte fayda var.

İntifa hakkının değeri

İntifa hakkının değeri, taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3’ü sayılır. Geriye kalan 1/3 oran ise kuru mülkiyetin değeridir. Bedelsiz intifa hakkı tesislerinde tapu harçlarının hesabı için, bu oranlar esas alınır. Örneğin, 90 bin TL değerindeki bir taşınmazın 60 bin TL'si (2/3) intifa hakkı, 30 bin TL'si (1/3) kuru mülkiyet değeri kabul edilir.

Tapu harcı oranları

Sağ kalan eşin mirastan doğan intifa hakkı, intikalle birlikte tescil edildiğinden intikal harcı dışında bir harç tahsil edilmez.

Bedelli intifa hakkı tesis ediliyorsa, emlak beyan değerinin 2/3’ünden az olmamak üzere, bildirilen bedel üzerinden, lehine intifa hakkı tanından binde 15, bedelsiz intifa tesis ediliyorsa, taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3’ünden az olmamak üzere, bildiren değer üzerinden binde 54; bu durumda, işlemden sonra, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1469 sayılı Genelgesi gereği (ivazsız iktisap olduğu için) veraset ve intikal vergisi için vergi dairesine ihbar yapılır.

Malik intifa hakkını uhdesinde tutarak, kuru mülkiyeti devrediyor, intifa hakkı bu surette tescil oluyorsa, intifa için, harç alınmaz.

Feragat durumu

Kanuni mirasçılar dışındakilerce, ivazsız feragat halinde (emlak beyan değerinin 2/3’ünden az olmamak üzere) bildirilen değer üzerinden, binde 54 lehine işlem yapılandan (kuru mülkiyet sahibinden),

Kanuni mirasçılar dışındakilerce, ivazlı feragat halinde (emlak beyan değerinin 2/3’ünden az olmamak üzere) bildirilen bedel (ivaz) üzerinden binde 15, kuru mülkiyet sahibinden,

Süreli intifa hakkında, sürenin dolması halinde, (taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3’ünden aşağı olmamak üzere) bildirilen değer üzerinden, binde 54, kuru mülkiyet sahibinden,

Kanuni mirasçılar lehine, ivazsız feragat halinde, sadece terkin harcı tahsil edilir. Ayrıca veraset ve intikal vergisi için, vergi dairesine bildirim yapılır.

İntifa hakkı sahibinin ölümü ve tüzel kişiliğin sona ermesi halinde, sadece terkin harcı tahsil edilir ve vergi dairesine veraset ve intikal vergisi için bildirim yapılır.

Ancak, terkin edilecek intifa hakkının, intifa hakkı baki tutularak  kuru mülkiyetin satışı, ya da intifa hakkının bedelli olarak tesisi suretiyle tescil edilmişse  veraset ve intikal vergisine konu olmaz.

Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com