Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları'nın sekizincisi gerçekleşti!

Anthill B Kule Kat:54'te gerçekleşen Konutta Satış Pazarlama Buluşmaları'nın sekizincisinde konutta 2014'ün son çeyreği, beklentiler neler, piyasalar aşağı mı yukarı mı gidecek, neler olacak konuşuldu. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları'nın 9. toplantısı Aralık'ta gerçekleştirilecek.  

Yıl sonuna kadar herkes elindeki stoğu bitirmeye çalışıyor!
Cafer İnan/Mim Tanıtım Organizasyon ve Danışmanlık Firması 

 Artış hızı geçmiş yıllara göre yavaş... Devremülkte fayda var. Biz yatırım geliri olarak geriye yaptığı harcamaya karşılık ne yapacak. Mim Tanıtım Organizasyon ve Danışmanlık Firması'nın sahibiyim birkaç projede danışmanlık işi yapıyoruz, proje geliştirme yapıyoruz. Katılıyorum şu an da bizimde gözlemlediğimiz şu; metrekare fiyatları zaten belli şartlar ve zorlamalardan dolayı artmaya başlamıştı arsa fiyatlarının da kat karşılıklarının da zor olduğundan dolayı, firmalar hep  fiyatlarını arttırmaya başladı. Yatırımcı kitlesinin de ben bitmediğini, potansiyel olduğunu hala belli seviyelerde küçük küçük de olsa artmaya devam ettiğine inanıyorum. Belli dönemlerde kriz de olsa. Şimdi kendi geliştirdiğimiz projelerde şu anda çalıştığımız bölgeler mesela; İstanbul’un biraz sayfiye bölgeleri. Oradaki kira çarpanımız aşağı yukarı 150-160'larda. Şöyle söyleyeyim bölgenin lokasyon olarak İstanbul'un hemen kenarında olması. Mesela şu anda Şile'de geliştiriyoruz proje. 4. projemizi geliştiriyoruz. Oradaki satış fiyatlarımız 240-250 bin TL civarında, metrekare de 2000-2250 bin lira fiyat olarak değerlendiriyoruz. Ve oluşmuş kira geliri de 1500 TL civarında. Yani bunu 12 aya böldüğümüz için söylüyorum. Sezonluk kiraya veriliyor. Bunu müşteriye anlattığınız zaman, potansiyel alıcıya bu fiyatın karşılığında şu kadar ayda geri geleceğini söylediğiniz zaman daha mantıklı geliyor. Şehir merkezine girmeye başladığınızda bunlar 350'lerin üzerine çıkmaya başladığında bunu niçin yatırım olarak alayım sorusu karşınıza çıkıyor. Projelerde herkes tabii farklı şeyleri ön plana çıkarıyor ancak benim gördüğüm şey şu eğer fiyatlar biraz daha satılabilir rakamlara inmeye başlarsa özellikle İstanbul'da merkezi lokasyonlarda 6-7 bin liraların üzerine çıkmaya başladı. Biz şimdi Bağdat Caddesi'nde birkaç yer araştırıyoruz. Anlaşmak üzereyiz. Orada da satış olarak 8000 bin TL'nin altına düşemiyorsunuz. Burada tabii kat karşılığı oranı bir müteahhidin yüzde 30 alması çok iyi görünüyor. Yüzde 27-28'lerde bocalıyoruz. Şimdi merkezde iş yapmaya çalışan proje geliştirmeye çalışan firmaların da tıkandığı noktalar bunlar. Çünkü artan maliyetçilik çok yüksek. Düşük fiyat çıkartsa belki hızlı satacak ama para kazanamayacak. Çünkü bütün firmaların çoğu vadelendirmeyi kendi bünyesinde yapmaya başladı. Görüyorsunuz 50 aylar-80 aylar. Dolayısıyla bir kısır döngü olmaya başladı. Piyasanın yavaş yavaş bankacılık sektörü gibi, bir finans sektörü gibi belli kurallarının kanunlarının oturacağına inanıyorum ben. Şu anda bunu biraz devlet zorluyor. Bazı dernekler zorluyor ama firmalar çok bağımsız ve başıboş çalışıyor. Bir standart hala oturmadı İstanbul'da da Türkiye'de de. 2015 yılında ben ikinci yarısına kadar herhangi bir seçim dönemi olmadığı için bir kargaşa da çıkacağını sanmıyorum. Gayrimenkul sektörü ufak tefek olabilir ama genelde büyük krizlere çok uzun dönemlerde ara ara yaşadık. Bunu finans sektörü bankacılık sektörü çok sık sık yaşadığı için buna alışkınlar ve defansları yüksek. Biz de en ufacık bir şey olduğunda hemen darmadağın oluyor ve ödeme planlarının dışında değişiklik yapamıyoruz. Farklı proje geliştirmek, farklı bir standarda oturmak gibi beklentisi yok gayrimenkul sektörünün. Herkes bir önceki projeyi bitirmek için yeni proje çıkarma derdinde, bunu da sadece nasıl satarımın derdinde. Ben önümüzdeki seneyi çok geçen seneki gibi çok karamsar görmüyorum. Yıl sonuna kadar herkes elindeki stoğu bitirmeye çalışıyor. Teslime gelen konutlarının yüzde 10-15 gibi bir şey var bunu eritmeye çalışıyor. Yeni projelerinin çıkacağını ben yeni dönemde çok ertelendiğini gördüm ama herhalde yıl sonuna yetiştirecek yine. Ben şu anda stok eritimine çalışıldığını görüyorum. Talebin de hala eksilmediğini görüyorum. Sadece ertelendi. Ertelenen talebi de ödeme planları ve kampanyalarla eritmeye çalışıyoruz. Çok geleceğe dair karamsar değilim ama tedbirli olmakta fayda var. 2014'ün hedeflerinin yüzde 10-15 aşağısında gerçekleşeceğini herkes için düşünüyorum. Biz en azından öyleyiz şu anda. Yüzde 15 aşağısında gidiyoruz. Ama yine duruma baktığımız zaman kötü değiliz. Şimdi tabii ki ilk proje yapılırken çıkan fiyatla biten fiyat arasında fark olmalı. Belli bölgelerde ilk alan yatırımcının 2-3 sene sonra farklı bir fiyatla satıyor olması lazım. Bu çıkıp proje bittiğinde 2-3 katına çıkacak değil. 2-3 yıl sonra projede yüzde 40 değer artışı yüksek değildir. Eline yatırımcının bir şey vermeniz lazım. Madem kira çarpımı ile veremiyorsunuz değer artışıyla vermeniz lazım. Sözde taahhüt olduğu müddetçe doğrudur. Bazı projeler villa gibi alım yapacak olan kitlenin beklentisi kullanımdır. Ama bir merkez lokasyonda satış yapıyorsanız öncelikle prim sonra hızlı satılıp satılmayacağına bakılır, demek isteyeceğim buydu...

Kurtköy'de 2 aydır ikinci el konutlar konusunda yoğunluk var!
Mehmet Akif Dilsiz/Konut Atölyesi Proje Direktörü

Kurtköy bölgesinde geçende konuştuğumuz gibi sizlerle başlangıç fiyatlarının yanlış politikaları var. Fiyat politikaları 2. elde satışlar hızlı devam ediyor ama başlangıç fiyatlarında şu anda satış ofislerinde durgunluk yaşanıyor. Bunun sebebi de kira çarpanlarının çok yüksek olması. Şu anda başlayan projeler 300-350 seviyelerine geldi. Şu gün bölgede 120-130 liraya alınan bir dairenin eşyalı kiralık olarak daha çok ağırlıklı gidiyor 800- 850 lira kira çarpanı varken şu anda yeni başlayan projeler stüdyo daireler 185 bin TL'den başlatılıyor. Ve bunların net metrekareleri 30. Bunların da kiraları yine 600-650 aralığında ve tutmayan projeler olarak karşımıza çıkacak. Yine 2 sene sonra konuşuruz bunları. Şu anda bu tarz projelerin neye yararı var yatırımcıya yararı var. Benim gördüğüm kadarıyla bu projeler 2 sene sonra boş kalacak. Ve şu anda halihazırda bitmiş projeler yatırım açısından Kurtköy'de yatırımcıları çekiyor. Kira çarpanı 200'ün altına düşen projeler var. Loca, By Vista bunlar 2010 yılında başlanmış, 2012'de bitmiş projeler ve tabii o zaman müteahhit yüzde 30-33 kat karşılığı anlaşması yaptığı için rakam aralıkları hala istenilen seviyeye gelmedi Kurtköy'ün merkezinde olmasına rağmen. Ama aynı projeyi yıkın yerine yenisini yapın şu gün çıkılacak rakamlar bu rakamların çok çok üstünde olduğu için şu anda yatırımcı gördüğümüz kadarıyla belli başlı firmalarda toplandı. Diğer firmaları tercih etmiyorlar. Onlarda satış politikalarını vadelendirmeye döküyorlar ama onlarda tanınan firmalar değil, bölgeye fazla girmedi markalı projeler. Ondan dolayı sıkıntıları var. Satış politikaları yüzünden zaten fiyat politikaları iyi oluşturulursa Kurtköy'de her zaman yatırımcı çekilebiliyor. Temmuz Ağustos çok zayıftı Kurtköy'de. Ama 2 aydır inanılmaz bir yoğunluk  var ikinci el konusunda. Satış ofislerine gittiğimizde durgunluk var ama 2. elde çok büyük yoğunluk var. 

İyi bir kira çarpanı için bölgeyi iyi tespit etmek gerekiyor!
Bilge Özdemir/Emlakchi Gayrimenkul

Gayrimenkulü ikiye ayırmakta fayda var; ticari gayrimenkuller ve konutlar diye. Çünkü hepsinin kendi özünde kira çarpanları farklılık gösterebiliyor. Özellikle ticari gayrimenkulleri ele aldığımızda kira çarpan alanlarının daha çok 10 yıllar 15 yıllar seviyelerinde yer bulduğunu görürken konutlardaysa bunun çok uzun zamana yayıldığını görüyoruz. Bugünkü kira çarpanlarında en büyük etken. Babamın kira çarpanı farklı benimki farklı. Onunki 10 yıllar seviyesindeydi. Çünkü kriz döneminde. Kriz döneminde yapmış olduğu satın almalarla normal ekonomik dönemlerde aldığınız gayrimenkullerin kira çarpanları ve değersel farklılıkları aynı olmuyor. Onun için ya krizi beklemek gerekiyor iyi bir kira çarpanı elde edebilmek için ya da bölgeyi iyi tespit etmek gerekiyor. İstanbul'un merkezi noktalarında kira çarpanı değişkenlik gösterirken kent içine yaklaştıkça kira çarpan oranlarının daha süresel olarak yukarı çıktığını görüyoruz. Bununla birlikte tabii ki kira çarpanı bir yatırımcı için önemli etkenlerden birisi olabilir satın alma kararlarında ama burada en önemli etken bir konut projesinde kira çarpanından ziyade yatırımcı ve yaşam oranı da önemli bir etken. Çünkü yaşayan bir proje, yatırım için değil yaşam için alınan bir projede kira çarpanı arzu edilen seviyelere kısa sürede gelirken bu yatırımcı oranı eğer yüzde 60-70'leri buluyorsa o zaman arzu edilen kira çarpanı kağıt üzerinde kalıyor. Çünkü herkesin aynı noktada aynı beklentiyle hareket ettiği noktada o beklentilerin oluşabilmesi için çok uzun sürelere ihtiyaç oluyor. 2014'ü değerlendirdiğimizde özellikle Temmuz ayından sonra piyasada 2. elde başlayan hareketin projelere doğru yöneldiğini görüyoruz. Bu talebi körükleyen bir yabancı eksenli talep, bir de yerli eksenli talep var.  Aslında yabancı eksenli talep ciddi boyutlarda devam ediyor. Lüks segmentte özellikle körfez ülkelerinden gelen rezidans tarzında rakamsal fiyatları 5-10 bin civarında ve villalara olan talepte bir yükseliş söz konusu. Özellikle bunu da Bahçeşehir bölgesinde bizzat gözlemliyorum. Fiili olarak da bu talep satışa dönüyor. 2014 yeni projelerin satışa çıkacağı bir durum söz konusu değil. 2014 yılı şu dönemlerinde fiyat stratejilerini satış koşullarını iyi idare edebilen müşterinin nabzını tutabilen firmalar kazasız belasız 2014'ü atlatırlar. Ayakların biraz daha yere bastığı yıl oldu 2014. Ne yazık ki sektörde üretilen konutların yüzde 5-10 arasında olduğu için kendimizi şanslı ilan ediyoruz. Doğru şeyler yapıldığı zaman başarının geldiğini gözlüyoruz. Son dönemlerde bir dönem yaşadığımız ben hep gayrimenkulün yatırım enstrümanı olmadığını düşünen kişiler arasındayım ekonomi okumuş kişi olarak son dönemlerde kar payı dağıtır noktaya geldi. Müteahhidin kar payı dağıtmasını hazmedemiyorum. Satın aldığınızda yüzde 40-50 garantisi. Bu garantilerin müteahhit tarafından verilmesi. Kira garantilerinin verilmesi biz proje geliştiricisi miyiz kar payı dağıtıcısı mıyız... İkinci bir konu özellikle kentsel dönüşüm projelerinde yatırım özellikli talebin olduğu ya da olacağı öngörüsü söz konusu. Önümüzdeki dönemde normal müteahhitler için söylüyorum çünkü normal müteahhitler hem  TOKİ  hem Emlak Konut hem de Kiptaş'la yarıştığı için bu kentsel dönüşümdeki projelerde yatırım özellikli talep için yeni bir arz yarattığından yatırım özellikli talebi bu taraflara doğru mu yönlenmiş göreceğiz acaba...Fikirtepe karşıtı gibi kaldım. Fikirtepe'yle ilgli herhangi bir şey söylemedim. Sadece kentsel dönüşümde ortaya çıkacak konut projeleri önümüzdeki dönemde diğer rekabet koşullarında rakip olacak mı dedim. Şehir olgusu içinde gerçekleştirebilirseniz Başakşehir bulvarlarıyla ticari üniteleriyle master planlarıyla o zaman başarıyı yakalayabiliyorsunuz. Ispartakule söz konusu olduğu için... Ispartakule sitelerle gelişen bir yer olduğu için her site kendi içinde ticari aktivitesini gerçekleştirdiği için bir kent gelişmiyor bölge gelişiyor. Bahçeşehir bile aynı planda değil. Sorun başlanmıyor sorun bu. Dünyaca ünlü bir mimarla çalışıyoruz dedi dünyaca ünlü mimarlar Türk halkının beklentilerini konut anlayışını ne kadar tatmin edebiliyor. Bir rekabet avantajı getirecek mi...

Makbule Yönel Maya/ TSKB Gayrimenkul Değerleme

Bayramdan sonra 2. El konut satışlarında hareket olduğu biz de bireysel kredi işlerinden görebiliyoruz. Özellikle Kurban Bayramı'ndan sonra işler inanılmaz şekilde artmış durumda. Demek ki bu 2. el konut kredilerindeki artış... Tek sıkıntı özellikle bizimde yapmış olduğumuz proje değerleme çalışmalarda gördüğümüz özellikle bazı bölgelerde satışlar çok cansız, çok hareketsiz. Kartal Maltepe şu anda benim duyumlarıma aldığım bilgilere göre bazı satış ofislerine haftasonu giden ziyaretçi bile yok. Yaz böyleydi, hala da bir hareketlilik yok. Bu yeni kampanyalar evet bir kısım hareketlilik getirecek. O kuşkusuz.  Ama bölgesel fiyat yanlışlıkları otomatikman durgunluğu satış yapılmamasını getiriyor. 2014 sonuna kadar neyi görüyoruz. Çok çok kötü konut satışı olacağını sanmıyorum. Ortalama 1 milyon konut satışını yine göreceğiz rahatlıkla. Faiz bağlamında 0,88-0,90'lar bence yine kampanyalarla bulunacak seviyeler. Bireysel tüketici almak istiyorsa tamamını da nakit alamayacaksa elinde konut kredisi desteği var, bankalar bunu sağlayacak. Şimdi yıl sonu hedeflerini tutturmak için de çaba sarfedebilir bazı bankalar. Talep var, önemli olan bu talebi nasıl bir doğru arzla buluşturacağız. Kent merkezindeki projelerde aynen öyle 6 bin 7 bin TL üzerindeki konutları satmak şu an için çok zor alanların çoğu aldı. İkinci elini alanlar aldı.  Artık 3. El alacak para bilmiyorum kimde var. Dolayısıyla oradaki yavaşlamayı da biz böyle açıklıyoruz. Genel olarak söylüyorum 2014 yılı için en önemli gözlemlerimizden bir tanesi insanların yatırımdan çok oturum için konut almaya yöneldiği bu hatta bize göre daire tipi dağılımını da değiştirdi. Eskiden yatırım amaçlı 1+1 daha küçük metrekarelik evler yapılırken artık 2+1'ler daha yapılabilir daha alınabilir fiyatlanabilir konutlar yapılmaya başlandı. Genel inşaat sektöründeki stratejileri yanyana koyduğunuzda insanlar daha çok yatırımdan ziyade oturum için alıyor diye hissediyorum ben şahsen de şirket bazında yaptığımız çalışmalarda da. 

Zafer  Yurtsever/Gül İnşaat Satış Koordinatörü

Halihazırda 5 tane projemiz var satışta olan. 2014 yılının başı ve son çeyreğine kadar bizim işlerimiz çok iyiydi. 2014'ün 3. çeyreğinde açıkcası sektörün lehine görünüyordu her şey. İşte cumhurbaşkanı seçilmişti, daha stabil görünüyordu faiz oranları aşağı iniyordu. Fakat son dönemeçte özellikle son bir aydır geçtiğimiz aylara baktığımızda bir sıkıntıyı gözlemliyoruz. Kapı girşi sayımızda azalma değil artma var. Fakat müşterilerin borçlanma istediğinde bir durağanlık var. Biraz tedirgin insanlar onun için çok paraya dönmüyor insanların kapı girişi. Ama bu aydan sonra 88 civarında faiz oranları olacak. Borçlanma isteğini yine tetikler gibi görünüyor. Bizim projeksiyonumuzda 2014 sonu yılbaşına kadar iyi rakamları yakalayacağımızı öngörüyoruz. 2005 yılından beri Beylikdüzü'ne çok ciddi teveccü gösteriyor insanlar. Benim her iki tarafta da projem var hem Beylikdüzü hem Esenyurt'ta. Esenyurt'taki projemde daha çok yatırım ağırlıklı Beylikdüzü Beykent'te ise daha çok insanların son kullanıcı olarak nihai müşteriye hitap ediyor. Ama bu devam edecek. Bölgeden hala umudu olan insanlardan biriyim. 

Ahmet Sarıcalı/Şua İnşaat Satış ve Pazarlama Koordinatörü

Biz aslında piyasayı çok iyi analiz edemiyoruz Şua İnşaat olarak. Neden edemiyoruz, elimizde şu anda Maalesef satacak bir şey kalmadığı için yeni projeyi bekliyoruz. Yeni projede de Fikirtepe'de bir proje çıkacağız inşallah. Onun da işlemleri bitti gibi. Fakat ikinci el konusunda katılıyorum. İkinci elde bir hareketlilik var. Bizim bitmiş projelerimizde de bunu görüyoruz. Fakat bu tedirginlik çok kısa süreceğini düşünmüyorum. 2015'in ilk yarısının sonuna kadar sürecektir. Çünkü insanlar birkaç konuda tedirginler. Sadece borçlanmadan ziyade fiziki koşullardan dolayı da tedirginlik var. Sosyo politik  sıkıntılar, etrafta savaş şu bu... Çok karamsar olmak istemiyorum ama 3 günlük tedirginlik değil muhtemelen biraz uzayacak. Burada işte biraz sabırlı olmak lazım. Proje çok güzel olabilir, çok iyi reklam çalışması kampanya çalışması yapılmış da olabilir ama tedirginlik varsa onu aşmak zor. Fiyat yükseltmemek lazım. Fiyat balonu var mı yok mu diye konuşmuyorum. Arsada bir balon var. Kartal Türkiye'de ilk kentsel dönüşüm hamlesinin başladığı yer. Yarışması yapıldı. Ödüller verildi. Ama arkası gelmedi. Orada arsalar verildi birilerine. Şu anda biz Kartal'da da bizim 160-170 bin metrekare yerimiz var. Orayı hazırlıyoruz. Daha satışa çıkmadık ama planlarımız bakanlıktan çıktı. Onun hazırlığını yapıyoruz şu anda. Tedirginlik bittikten sonra ona başlayacağız. Konu saptı ama çok önemli. Kentsel dönüşüm kanunu çıktı. 3/2'lik imza sözleşme yapıldığında, kamulaştırma yapılacak. İnsanların önü açılacak dendi ama biz böyle bir şey görmedik. Fikirtepe mesela... Orada şu anda 29-30 firma var. Hepsi yüzde 90-95in üzerinde sözleşme yapmış. Biz yüzde 99 sözleşme yapmışız. 24 bin 600 metrekarelik bir alanda 370 metrekare sözleşme yapmadığımız insan var ve hala kamulaştırma bekliyoruz. Projemiz hazır avan projemiz hazır. Değerlemeler başlayacak. Her şeyi hazır... İş de çıkmadığı için kentsel dönüşüm işleri de çok hızlı çıkmadığı için mevcut projeler de fırsattan istifade yapıp  fiyatları biraz yukarı çektiler. Biraz da tedirginlik bundan. 1 sene önce baktığım evlerle şimdi arasında yüzde 20-25'lik fiyat artışı var. Rüzgar estiği zaman biz yelkeni şişiriyoruz. Şimdi Halkalı'da da mesela biz, tamam yüzde 60-70'in üzerinde bir kar yaptı ilk başta topraktan alanlar ama belli yeni projeler çıkmadığı zaman arsa tükendiği zaman mevcut olanlar arsa stokları bittiğinde mevcut bitmiş olanlar biraz aynen müteahhitlerin birbiriyle yarışması gibi daire sahipleri de birbiriyle yarışıyor.  O 750 diyor diğeri benim evim daha güzel ben 800 istiyorum diyor. Bir anda fiyatlar yukarı çıkıyor. Müteahhit oraya gireceği zaman o fiyatları baz alarak giriyor. Dolayısıyla adam diyor; bitmiş dairesi 200 bin liraysa ben 500'e satarım topraktan. Halbuki oranın ederi 500 falan değil topraktan. Bunu deneyip yanılanlar oldu. Olmayınca olmuyor. Biraz sabırlı olmak lazım. Firmaların da iyi analiz yapması lazım. Kar marjlarını biraz daha düşük tutmayı hedefllemek lazım.  Fikirtepe'de bizim amacımız satıp çıkmak. Uzun süreceğini düşünmüyorum. İki gözlemim var; biri şahsi gözlemim biri de belediye ve bakanlıkla yaptığımız görüşmelerden edindiğim gözlem. Benim kendi gözlemim; Fikirtepe Anadolu Yakası'nın en iyi lokasyonu. Bunun üzerinde konuşmaya bile gerek yok. Eğer devlet tarafı kendi söylediğini realize ederse Fikirtepe'yi 2-3 sene sonra kimse tutamaz.  Ciddi anlamda iyi bir yatırımla altyapıyla ulaşım zaten var biraz daha geliştirilmesiyle eğer oradaki firmalarda taahhüt ettikleri projeleri zamanında eksiksiz bitirirlerse ben Fikirtepe'nin Maslak'la yarışacağını düşünüyorum 3-4 sene sonra fiyat olarak da kalite olarak da sosyal yapı olarak da. Ataşehir'den çok daha iyi lokasyon. Fikirtepe’de de o balonu oluşturmamak lazım. Biz bu arsaya girerken bana sorulan 4 bin 500 liraya satar mıyızdı, şimdi 6 bin 500 liradan aşağıya satmayalıma geldi olay. Herkesin elini vicdanına koyup güzel fiyatlarla düzgün şekilde işini yaparak satması lazım. Bittiğinde de çok çok iyi fiyatlara çıkacağını düşünüyorum. Bitecektir çoğu da... Bir bölgede yarım çarpık çurpuk işler olduğunda toparlaması zor oluyor. Firmalar da bakıyorum herkes elinden geldiğince yapmaya çalışıyor. Bırak bitirmeyi herkes başlamaya çalışıyor.  Bitirmek sonraki adım... Ama talep var. Ciddi anlamda var. Her gün internet üzerinden talep geliyor. Fikirtepe'ye müşteri nereden nasıl gelir nasıl gelir valla Maslak'a Levent'e nasıl geliyorsa öyle gelir metroyla gelir metrobüsle gelir... Bunun yanında şimdi Ispartakule'den arkadaşlar var. Ispartakule'de bugün projelere bakıyorsunuz 3 bin 3 bin 500 TL'ye 4 bin TL'ye dayanmış projeler var metrekare bazında. Ulaşım hastane okul yokken 2028'de metro gelecek diye satılmayacak mı.  Bence yok Fikirtepe'de talep gayet iyi tek sorun tek soru işareti işin temiz bitmesi... Dua edin de her şey güzel gitsin.  Fikirtepe 20 bin dolar değil TL bazında 10 bin TL'nin üzerine 2-3 sene sonra çıkacak. Biz de biraz daha kapsamlı bir şey yapacağız 6 bin 7 bin TL o aralıkta. Biz zaten öyle bir sıkıntımız yok hemen satalım diye bir şey de yok. Biraz daha fiyat bulsun o zaman satalım düşünüyoruz.  Bir de şöyle bir durumda var. Fikirtepe çok büyük lokasyon bir bölgede her konut her proje belli bir prim yapacak diye bir şart yok. Ben kendi projemde iyi prim yapacağını düşünüyorum. Lokasyonun da avantajlarını söyledim. 

Fikirtepe'de insanlar fiyatların artmasını, yükselmesini bekliyor!

Demet Şener/Anka Evim Kadıköy Satış Koordinatörü 

Biz 2 yıldır Fikirtepe'deyiz. Biz Fikirtepe'de çok uzun bir yol katettik. Her aşamasını sancılarıyla birlikte yaşadık. Hala yaşıyoruz. ama brinci etap projemiz devam ediyor. Bizim orada sıkıntılarımız ne... Tabii ki kamuda yer alan savaş gibi sıkıntılarımız mevcut. Biz şu anda orada talep toplamıyoruz, satış yapıyoruz. Ruhsatımız var. Orada 3 firma var ruhsatını alan. Onlardan bir tanesiyiz. Talep güzel şu anda 1. Etapta yüzde 20 daire kaldı. Ama tabii bunu 2. proje büyük projeye aktarmak istiyoruz. Onun için kamulaştırmayı bekliyoruz. Kamulaştırma için bir yasa çıktı. İlk kamulaştırma mahkemesi... Fidem'den ve sizden öğreniyoruz. Yüzde 95'teyiz şu anda... Fikirtepe müşterisi ne bekliyor... Biz orada bir şey anlatmak zorunda kalmıyoruz. İnsanlar orayı 3-4 yıldır bekliyor. Oranın çok yükseleceğini fiyatların artacağını insanlar bekliyor. Tedirginlik bitecek mi, projeler bitecek mi. Fikirtepe çok kötü bir nokta tinercilerin olduğu, kapkaçın olduğu... Biz biraz uçta kalıyoruz. Bütün projeler bitmeden bizim de değerimiz de ortaya çıkmayacak. 

Fikirtepe'nin sonunda değerini bulacağını düşünüyorum!

Gülçin  Satıcı/Gülsa İnşaat Ortakları'ndan İnşaat Mühendisi 

Nuhoğlu İnşaat ile bir proje geliştiriyoruz. Başka lokasyonlarda da var. Fikirtepe'deki Yenitepe Kadıköy... Yine Fikirtepe'de aynı sancıları yaşayan firmalar gibi biz de resmi süreçte sıkıntılar yaşadık. Ama bunlar artık çözülüyor.  Ben alt yapı olarak da Fikirtepe'nin ayrıcalıklı bir muameleye tabii olacağını düşünüyorum. Gereken ilginin zaman içerisinde sağlanacağını düşünüyorum. Dolayısıyla yapılan projeler de güzel projeler... Zaman içerisinde de değerini bulacak. Ama çok sancılı süreçten geldi. Bu da tabii ki kentsel dönüşümün başladığı aslında noktadır Fikirtepe. Kartal falan diyoruz ama. Kitap baştan orada yazıldı.Kitapla projeler eş zamanlı başladı. Hem projelerin başlaması kitabın yazılması aynı zamana denk geldi. Bu acıtıcı bir süreç oldu. Sonunda değerini bulacağını düşünüyorum. Ağırlıklı olarak lokasyon değil de konut yatırımcısının geldiğini söyleyebilirim. Mesela Kartal'daki projemize ağırlıklı olarak oturan kesim gelirken Fikirtepe'ye baktığınız zaman ağırlıklı yatırımcı Anadolu Yakası'ndan geliyor.Oranın değerini algılamış anlamış kendine bu anlamda parasına değer katmak isteyen kesim gelen.

Oktay Öz/Essenora ortaklarından 

Dönüşüm olarak Gaziosmanpaşa ile ilgili birkaç şey söylemek istiyorum. Arkadaşların gerektiğinde de tecrübelerinden de faydalanmak istiyorum. Gaziosmanpaşa'da şu anda en büyük kentsel dönüşüm projesinin başlatıldığına dair 4 milyon metrekarelik alan için bir bilgi var. 17 Aralık sürecinden önce Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Gaziosmanpaşa Belediyesi'ne verildi. Fakat süreci yaklaşık 2 senedir işletiyoruz. 

2 sene önce yıkımı gerçekleştirdiniz yaklaşık 1,5 sene önce de dönemin Başbakan Sayın Erdoğan geldiğinde 6 Nisan 2013'te canlı yayınla yıkımların yapıldığı andan bu yana daha yol katedemedik. 1,5-2 senedir kiralarını ödediğimiz Essenora dışında başka projeden bahsediyorum. Bölgede yerimiz var.Bazı arkadaşlarımız var. Nef, Yeşil İnşaat, Soyak'ın, İhlas'ın, bizim... 12-13 firma... Buranın ünlü bir mimar master planları yapılıyor. Yeni belediye başkanımızda değişti. Yerine oturmamış şeyler vardı. Yeni bir kentsel tasarım ve GOPAŞ'ın kurduğu yeni birimler oluştu. Bunların hepsi bir şekilde  3-4 ay sonrasında master planların başlaması planlanıyor. Fikirtepe şeyine gelemedik. 4 milyon metrekare dönüşüm alanı var, emsal 2.5 olacak. Burada emsal transferleri yapılacağı söyleniyor. Orada da var belirsizlikler var. Siluetle ilgili bakanlığın belirsizlikleri var. Emsallerle ilgili belirsizlikler var. Bir şekilde yatırımcıda burada emsal verilecek ama bunlarda belirsiz. Bu sadece Bilge beyin sorduğu sorudaki gibi diğer yatırımcılardan daha ziyade kendi içinde aynı türdeki yatırımcılar için de tehdit.Bizim şu anda kentsel dönüşüm Gaziosmanpaşa'da 4 milyon metrekareden bahsediyoruz. Ve orada 13-14 bilinen firma var. Bu 4 milyon metrekarenin dağılımının yapıldığı.. Bunlar aynı anda gerilmiş ok misali aynı anda projeleri başlatacaklar.Gaziosmanpaşa'da eş zamanlı çalışma var. Sayın Belediye Başkanımız Hasan Tahsin Usta'nın yaptığı bir şey var. Tabii ki Gaziosmanpaşa bir anda şantiyeye dönüşmeyecek. Etaplandırılacak bunlar. Ama bu projelerin özellikle bizim gibi yıkımlarını yapmış kiraları ödeyenler ruhsatlandırma aşamasında şu anda 1/5000'likler ay sonu bitirilecekti. Yıl sonu gibi de 1/1000'lik planlar bitirilecekti. Eş zamanlı burada şirketler projelendirmelere başlayacaklar. O zamanda kendi içinde rekabet olacak önemli olan bunun kirli rekabete dönüşmemesi. Şimdi bu Almanya’dan örnek verildi. Kentsel dönüşüm değil aslında yerinde dönüşüm... O yerinde dönüşümü sağlamak için dikine binalar yapmak lazım. Depreme dayanıklı binaların yapılması. Ben jeoloji mühendisiyim... İstanbul gibi metropol bir şehirde muhakkak dikine bloklar yapılması lazım. Geçmiş zamanlarda da söylendi 5 katı geçmeyin diye... 

Konut satışlarımızı doğru fiyatlandırmayla yapmamız gerekiyor!

Gökhan Çakmak/Yalçıntepe Group Satış Koordinatörü 

En problemli yerlerden biri Esenyurt, Bahçeşehir Bölgesi... Büyük bir fotoğraf var kaçırılan... Doğru lokasyonda doğru projelerle doğru fiyatlandırmalarla gitmek gerekirken 5 yıl önceki müşteri profili tamamen değişti. Herkes istediği lokasyona istediği projeyi yapıp çabuk satabiliyordu. Şimdi ise bütün yatırımcı müşteri portföyü tamamen belki bizden daha fazla. Hatta belki inşaatı yapan insanlardan daha fazla piyasayı takip ediyor, kar zarar analizlerini yapabiliyor. Ona göre alacağı projeye yönleniyor. Yığılma nerede oldu yığılma kira çarpanı ile kar getirisi arasındaki açığı müşteri rahatlıkla hesaplamaya başladı. Arsanın özellikle ucuz olan yerlerde konut yığılması yaşandı.Bundan odolayı bu bölgelerde Esenyurt bölgesinde mevcut şu anda iyi satış yapabilen sektörde doğru lokasyonda doğru fiyatlandırma ile gerçekten müşterisine kazandırabilen firmalar kaldı. Şimdi biz Esenyurt bölgesindeki ve Bahçeşehir bölgesindeki inşaatını sürdüren birkaç firmadan birisiyiz. Tapularımızı aldık fiyatlandırmamızı ve yapılanmamızı biraz geriden almayı düşündük. Çünkü durumun farkına vardık geç de olsa. Satış politikamızı ona göre yönlendirmeye başladık. Yaz dönemi kısır geçse de bizim için planlama oldu. Şu anda son çeyreğe iyi olarak girmiş durumdayız. Proje ve etraftaki projeler olarak fiyatlandırma birçok dengesizlik var. 6 bin liralık yerde var, 1900'lük yerde var. 6 bin TL'lik yer satamıyor. 5 bin TL'lik bir yer daha geldi. Horoz Nakliyatın olduğu yere. Doğru fiyatlandırma ile birinci etap ilk çıkışı yapalım, ikincisi ise esas müşterimiz eski müşterimiz müşterimize kazandırırsak bir dahakine gerçek satışlar bunlardır. 

İlhan Kaya/Dap Yapı Satış Pazarlama Koordinatörü 

Fikirtepe'den Kartal satmıyor denildi. Ben kira çarpanı ile ilgili bir şey söylemek istiyorum. Kira çarpanı 300 ayı buldu. Fakat biz bunu 3 yıl öncesinde gördük zaten. Firma olarak baktığız zaman farklılık getirdik. Müşteri portfolü ürünü almaz. Satın alma nedenini alır. Neden alacağını kabul görür. Herkes otel konseptinde kelime kullanırken biz de otel konseptinde rezidansınızı alın kurumsal işletim sistemiyle kiraya verin. Oradaki otel kelimesi üzerine bir çarpı koyduk Koyduğumuz yere Ortadoğu'nun en büyük otel zincirini getirdik. Bunu neden yaptık firma olarak. Çünkü kira çarpanının 25 yıla çıkacağını 3 yıl öncesinden gördüğümüz için müşteriye satın alma nedenini yaratmak için yaptık. Yakında yaşama geçecek hep birlikte göreceğiz. 8 ila 12 yılda yatırımcılar yatırımlarını geri alacak diye düşünüyorum. Fikirtepe'yle ilgili bir şey söylemek istiyorum. Fikirtepe'de en yakın lokasyonda Akasya Acıbadem var. Saf Gayrimenkul... 4 bin TL ile çıktı, Şu anda 8 bin 500 TL'ye geldi.  5 yılda buraya gelirken metrekare birim fiyatında yaptığım x projeyle AVM'siyle lokasyonuyla geldi... Fikirtepe'de oraya getireceğiniz müşteriyi nerden getireceksiniz... Orada Akasya Acıbadem bunu yaparken 5 yılda 4 bin TL'ye çarpı 2 yapana kadar AVM'sini konseptini herşeyini yayınladı. Fikirtepe'de müşteriye sadece lokasyon mu satılacak. 6 bin 500 TL'nin altında satılırsa bitmez proje... 

Ispartakule'nin en büyük sıkıntısı kamu yatırımı yok!

Bilal Başıbüyük/Hasanoğlu İnşaat Pazarlama ve Satış Müdür Yardımcısı 

Biz Ispartakule'ye 3 yıl önce girdik. Girerken benim bireysel düşüncelerim negatifti. 3 yılı bitirdik satışı kapattık. Kasım ayında yeni projeye başlayacağız. Ispartakule'nin en büyük sıkıntısı kamu yatırımı... Maalesef orada hiçbir şekilde kamu yatırmı yok. Gelişimi zayıf... Orada sabit firmalar var. Bunlardan bir tanesi de biz olacağız.  İlk projeden memnun ayrıldık. Genel olarak bakarsak memnunuz.  Ancak bir dengesizlik var. Satış rakamlarından görebiliyoruz. Bizim bulunduğumuz lokasyonla ön tarafın fiyat farklı var. Ön taraf daha pahalı. İkinci ellerde de söz konusu. Oradaki kira çarpanı ulaşımla alakalı. Arka taraflardaki ulaşım sıkıntısı bunun nedeni...  Genel olarak bakıyorum sosyal tesisleri alanları, okul alanları diğer yatırımlar çok ağır ilerliyor.  Bölge yatırım için cazip bölge ilerde iyi bir noktaya geleceğine inanıyorum. 

Fiyat ayarlamasını doğru yaptığınızda müşteri bulursunuz!

Deniz Kızıltaş/İnşaat Mühendisi 

Ispartakule bölgesindeyim. Beyfen Yapı Apricot Garden projesi... Ispartakule güzel gelişiyor.  Yeni evlilerin ya da şehir içinde emekli olup dairesini satıp 2 daire alayım deyip gelenlerin yeri. Altyapı yatırımlarının artmasıyla en hakkettiği değere kısa sürede ulaşacak yerlerden biri. Ben inşaat sektöründe 25 yıldır içindeyim. Geçtiğimiz dönemi bir süreç olarak görüyorum. Çeşitli dönemlerden geçtik. 94 krizlerini yaşadık. 2000'li yılları yaşadık.  2000 yılı ile 2006 yılı arasında derken ciddi bir üretimin olmadığı dönemden geçtik. Derken 2006 yılında başlayan firmaların ataklarını biraz 2008 krizi durdurur gibi olmasına rağmen 2008'den sonra büyük bir atılım yaşadık. Şu anda inşaat sektörünün yaşadığı yaşayacağınız düşündüğümüz krizi bence İstanbul'da yaşamayız. Her zaman fiyat ayarlamasını doğru yaptığımızda müşterinizi bulursunuz. Bu bakımdan şanslıyız diye düşünüyorum. Fikirtepe büyük bir imtihan... Çünkü Fikirtepe başarılı olursa bundan sonra başarılı olacak. O yüzden canı gönülden Fikirtepe bölgesinin tüm sorunlarının halolması arzu edilen seviyede müteahhitleri de arzu etmesi gerekiyor. Emlakkulisi'ne ayrıca teşekkür ederim. Gene bir eksiğimiz tüm müteahhitlerimizi bir araya getirmesi gereken bir platforma ihtiyacımız var. İstanbul bir marka. Dünyadaki 20 önemli şehirden biri. Bu 20 şehri metrekare birim fiyatları olarak kıyasladığımızda en sonda kalır. Şehri baştan sona yenilemezsek olmaz. Sadece fiyat olarak değil yaratılan alanların insanlarımıza verdiği mutluluk olarak düşünün. Bu bakımdan Emlakkulisi'ne daha büyük görevler düşecek diye düşünüyorum. 

Fikitepe'de yasal süreç uzadığı için sıkıntı var!

Eli Aseo/ Bulvar İstanbul  Genel Müdür Yardımcısı 

Fikirtepe'nin elinde sonunda belli bir noktaya geleceğini inanıyorum. Yasal süreç uzadığı için sıkıntı var. Hem ulaşım açısından şu anda çok avantajlı bir nokta Ataşehir'den bile çok daha iyi bir noktada. Belli bir noktaya geleceğini düşünüyorum. Kira çarpanı konusunda da  Türkiye'de satın alımlar duygusal alımlar daha ön planda. İnsanlar illa ki kira çarpanı şu kadar olacaktan değil çok farklı sebeplerden dolayı daire satın alıyorlar. Bu da pazarlama stratejisi insanların oradaki beklentileri pazarlama reklamlar konusundaki yönlendirmeler insanları etkiliyor. Yoksa baktığınızda birçok hazır daire var. Beklemenize gerek yok. İnsanlar biraz daha trend peşinde yeni proje çıkıyor onu alalım. Beklentilerle daire satın alıyorlar. Ondan dolayı tam olarak alma sebebinize bağlı herkes ona takılmıyor. 

Firmalar elindeki projeyi satmadan diğerine geçmek istemiyor!

Mustafa Sedefoğlu/Şekerfinans Pazarlama Müdürü 

Neden firmalar mali gücü yerindeyse beklemiyorlar 6 bin metrekare birim fiyatlarını 10 binden satma fısatını kaçırıyorlar. Firmaların sattığı konutların prim yapması lazım. İnsanlar X firmasının yaptığı konutlar prim yapan konutlar demeleri lazım. Bir pazarlama stratejisi bu. 6 binden satmaya başlayıp 10 binde bitirmezsen alan olmayacağı için 6 bin TL'den 10 bin liradan alacakları için insanlara bu prim yaptı dedirtemezsin bir tanesi bu olabilir. İkincisi arz talep meselesi 1000 tane konutun var 2 yıl sonra bekleyip satarsan 10 bin lira  etmeyebilir. Giderek azalacak ki adet miktarı hem fiyat artışını sağlayacak prim yaptırman lazım. Çünkü en son satarsan primi yaptıramazsın kişilere. Üçüncü sebep şu olabilir satış psikolojisi.. Satan kişi elindeki malı satmak ister. Ben iki sene bekleyeyim burada oh ne güzel 10 bin liradan satayım. Bunu bitirmeden diğerine girmek istemiyorsun. Gücünde var ama burayı bitirmek isteyebilirsin. Bir taraftan konsantrasyonunu öbür tarafa vermek isteyebilirsin pazarlama psikoloji insanlar hemen satıp bitirmek istiyor. 

Konutlara ihtiyaç olduğu sürece piyasa talebi yaratacaktır!

Serdar Yılmaz/İnsay Yapı 

Bunun dışında ciddi bir ihtiyaç var. İşin güzel tarafı insanlar bu konuda bilinçlendi. Yeni projelere bir talep olacaktır. İhtiyacın talebe dönmesi önemli. Ne kadar talebe dönecek en önemli soru bu. Alınabilir satılabilir konutlar... Tabii ciddi bir arsa fiyatlamasında dengesizlik var. Bugün kat karşılığı oranlara baktığımızda satılır arsa fiyatlarıyla çok farklı değerler görüyoruz. Bu değerlerin önümüzdeki dönemde biraz düzeltmeye gideceğini düşünüyorum. Bugün arsa alarak çok verimli yatırımlar yapılması mümkün. Kat karşılığı projelere yatırım yapmaktan ziyade aynı bölgelerde konutlar alıp daireler alıp arsalar almak çok daha iyi görünüyor. Bu tip düzeltmeler olacak. Piyasanın önü açık, zaman zaman bu tip düzeltmeler olur. İhtiyaç olduğu sürece piyasa talebi yaratacaktır. 

8. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları 2. bölüm için tıklayınız
1. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları için tıklayınız
2. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları için tıklayınız
3. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları için tıklayınız
4. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları 1. bölüm için tıklayınız
4. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları 2. bölüm için tıklayınız
5. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları 1. bölüm için tıklayınız
5. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları 2. bölüm için tıklayınız
6. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları için tıklayınız
7. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları için tıklayınız
7. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları 2. bölüm için tıklayınız