Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları'nın yedincisi gerçekleşti!

Anthill B Kule Kat:54'te gerçekleşen Konutta Satış Pazarlama Buluşmaları'nın yedincisinde konutta 2014'ün 2. yarıyılı, beklentiler neler, piyasalar aşağı mı yukarı mı gidecek, neler olacak konuşuldu. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları'nın 8. toplantısı Eylül'de gerçekleştirilecek. 

İnşaat firmalarının satabilecekleri konutları üretmeleri lazım!

Kürşat Tuncel/Satış Küpü Danışmanlık A.Ş Kurucusu   

2014 beklentileri konusunda 2013 sonunda ne düşünüyorduk öyle başlayayım. Geçtiğimiz yıl sonunda biliyorsunuz özellikle Amerika'da FED'in para politikasını sıklaştırmaya karar vermesinden sonra bizim gibi gelişen ülkelerde düşüş hareketi başladı, piyasada. Çünkü o bol para devrinin sona ereceği bekleniyordu. Kendi ülkelerinde daha garanti ve daha yüksek faizler varken Türkiye gibi Brezilya gibi riskli ülkelerde yatırımcılar olmak istemediler. Dolayısıyla kısa vadede ciddi bir sıcak para çıkışı gördük. Kurlarda zıplama oldu.  Buna önlem olarak yabancı paranın kaçışını önlemek için hemen faizlerde merkez bankası yükselmeye gitti. O zaman o koşullarda şunu değerlendirmiştik. Bu kadar yüksek reel faiz koşullarında gayrimenkul piyasasının çok canlı olması mümkün değil. Çünkü zaten devlet kendisi ya da mevduat bankaları yüzde 12'nin üzerinde faiz veriyor. Baktığınız zaman 2013 yılında kira getirisi yüzde 5, ortalama değer artışı yüzde 13. Hala kar elde ediyorduk. Fakat şöyle... Taşıdığınız riski hakkedecek kadar getiri elde etmiyorsunuz. Yani toplam yüzde 18'lik getiriden bahsediyoruz. Enflasyon yüzde 9-9.5 olmuş yani elde ettiğiniz reel getiri yüzde 8-9'larda. Buna karşılık mevduattan da 3-4 puanlık reel getiri elde edebiliyorsunuz. 

Dolayısıyla iç piyasada hızlı bir daralma oldu. Son 4 aylık veride yüzde 12 satışlar düştü. Buna karşılık çok az bir yabancılar kur avantajına ulaştıkları için yabancılarda bir hareketlilik oldu. Ama bu bütün piyasaya yayılmadı. Çünkü yabancı alımları Türkiye'de yalnızca yüzde 5 oranında.  O zaman şöyle bir tahmin yapmıştık. 2014'te piyasa 2. el ve 1. elde daralacak. İkinci elde ben yüzde 15 kadar daralacağını öngörmüştüm. Yüzde 12 daraldı, 4 ayda.  1. elde ise yüzde 20'leri bulacağını düşünmüştüm.Yaratılan arzın hitap ettiği segmentte çok ciddi bir problem var. Şu anda kentsel dönüşüm alanları da dahil bütün markalı projeler ortalama 4.500-5.000 TL'lik metrekare fiyatlarıyla satış yapmaya çalışıyor.  Ve her zaman aynı şeyi söylüyorum. Türkiye'de bu segment çok sıkıntılı. Bunlar teorik olarak kredi ödeyebilir insanlar ancak pratikte baktığınızda hepsi borçlu. Yüzde 70'in üzerinde kredi ödüyorlar. Alıma devam etmeleri mümkün değil hele ki faizler bu kadar yüksekken. Fakat dün izlemişsinizdir bir gelişme oldu. Uzun süredir siyasi baskıyla Merkez Bankası kredi faiz oranlarını geri çekmeye başladı. Piyasada belli oranda kredi faizleri geri gelecektir. Ama 2014'ün 2. yarısı için ben açıkçası bunun radikal büyük bir etkide bulanacağını zannetmiyorum. Bizim gayrimenkul piyasasının canlı olup olmamasının aslında belirleyicisi olan çok basit 2 tane etken var. Bir  yurtdışındaki paranın bolluğu... Yani Amerika'nın ve Avrupa Birliği'nin Merkez Bankaları'nın en azından sıkılaştırmaya kısa dönemde devam edip etmeyeceklerinin sinyalini olumlu algılayabiliriz. Amerika henüz buna cesaret edemiyor. Çünkü ekonomisi toplanamıyor. Avrupa ekonomisi 2-3 yıldır toplanamıyor.  Avrupa Merkez Bankası da bu piyasadan çok kötü  tahminleri alacağını söyledi. Almanya'da şu anda dün 1.7'ydi. Kendi ülkelerinde para kazanamıyorlar. Para da bu kadar bol olunca bizim gibi ülkelere bu paranın belli bir miktarının akması. Sorun ama biz de hala yabancı alım oranları çok düşük. Dünyanın belli bir bölgesine hitap ediyoruz. O da Arap yatırımcı. Bunlar fırsatçı bir kitle... Toplu alım alıyorlar ve çok yüksek iskonto ile alım yapıyorlar. Dolayısıyla perakende satış fiyatlarını ödemiyorlar. Dolayısıyla piyasaya bu anlamda çok faydaları olduğunu düşünmüyorum ben. Projeler yaşamaya başladıkça ortaya çıkıyor. Yaşamak istemiyorlar Araplarla. Çok fazla Arap görmeye başlayınca çıkıyorlar projeden. Türkler memnun değiller. 2 ülkenin merkez bankasının paraları gevşetmesi bizim için iyi. Para girişi 2 şeye sebep olacak. Faizler düşecek. Kurda da rahatlayacak. İç talebin bunları rahatlayacağını söyleyebiliriz ilk bakışta. Asıl problem kredi faizleri düşüyor olsa da kredi kullananların çok borçlu olması. Yıl sonlarına yakın yüzde 15'lerin altında bir satış sonucuyla kapatacağımızı düşünüyorum. Aslında şuna alışmamız lazım. Hızlı satış dönemleri artık bitti. Konut alanlar aldı. Borçlananlar borçlandı. Tabii ki hareket devam edecektir. Bir projenin 1 yılda 1.5 yılda satıldığı dönemleri artık unutmamız lazım. Türkiye'de konuta ihtiyacı olan kesim konuta metrekare birim fiyatına 4.500-5.000 lira ödemek istemiyor. Bu kesim oturum için almıyor zaten yatırım için alıyor.  Çok sınırlı bir kesim. Türkiye'de 1 milyon 200 bin kişi var bunu yapabilecek olan. Bunların da yüzde 70'i borçlu. Geri kalan asıl konuta ihtiyacı olan 18-20 milyon kişinin ve talebi maksimum  2500 TL'dir. Bu şunu gösteriyor. Hızlı satış yapmak istiyorsanız, çok talep görmek istiyorsanız 2500 TL'den satabileceğiniz alanlar bulmanız gerekiyor. İstanbul'un içinde... İstanbul'daki hareketlilik de Anadolu'ya kayıyor. Antep, Konya, Kayseri buralarda ciddi bir hareketlilik var. Çünkü İstanbul'da talebin 2014-2015'te sıkıntılı olacak. Çok borçluyuz çok kırılganız. Bütün uzun vadeli yatırımlar sıcak parayla finanse ediliyor. Yurtdışında birisi höd dediği zaman bizim ekonomimizde her şey allak bullak oluyor. Bu kırılganlığı da kısa sürede düzeltmemiz mümkün değil. Herkes ağzını açıp FED ne yaptı, Avrupa Birliği Merkez Bankası ne yaptı diye bakıyor. Bizim ayakta durmamız bu girecek sıcak para akımlarına bağlı. Ama bu sene yüzebilecekmişiz gibi görünüyor.  Temel olarak ekonominin iyi olduğu anlamına gelmiyor. İyi bir segmente dönmemiz lazım. Bütün markalı konutlar ve kentsel dönüşüm şu anda 5 bin TL üstü pazar. Yalnızca Fikirtepe'ye 60 bin  konutun gelmesi söyleniyor.  Böyle bir arzın İstanbul'da emilmesi şansı yok. İnşaat firmalarının satabilecekleri konutları üretmeleri lazım. Satabileceğiniz konutu üretmeniz lazım. 

Buradaki konu Türkiye'de 2014'ün ikinci yarısı Türkiye'de nasıl olacaktı... Dolayısıyla yorumları yaparken istatistiklere bakarken bir sonuca ulaşmaya çalıştık. Halbuki yorumların çoğu bizim projede satışlar çok iyi bazında geçiyor. Evet çok güzel projeler var. Ama genelde Türkiye'de ne olacağı rakamların ortama ne olduğu. Kötümser bir bakış açısı değil. Beylikdüzü'nde çalıştığım dönemde dünya kadar arz vardı. Hiçbir inşaat firması gitmek istemiyordu. Biz orada satış rekoru kırdık. Bu firmalar burada batacak diye yazıyordu. Batan firmaları biliyorsunuz. Kişisel duruma bakarak yorum yapmak sizi mutlu edebilir ama derdimiz genel resmi görmek. Satışlar iyiye gitmiyor. Sonuçtan görebilirsiniz. Biz iyi satıyor demeniz bir şey ifade etmiyor. Fiyatlar artmıyor. İkinci el konutlardaki artış oranı bile sınırlı. 1. elde primlenme sıkıntısı var. Türkiye'de 40 bin dolara gelsin evet gelecek ama genelden konuşacak olursak 2.200 TL. 10 katı artması için fiyatların milli gelirin kişisel zenginliğin 10 katı artması lazım. Toplam piyasamızın yüzde 50'sini yabancılar işgal edemeyeceğine göre oradan gelecek olan taleple ortalama oralara gelmesi mümkün değil. Sizin projenizde gelmez demiyorum. Çok beklentiye girmenize gerek yok. Örneğin İspanya var. Tabii ki iyimser bakalım ama realityleri sayıları görmek pozisyonlar farklı bir şey. Tek uyarım kişisel gerçekliğiniz ortalamayı temsil etmiyor. Buna bakarsanız çok yanıltıcı bir yere gider. 

2015 yılında yatırımcı seviyeleri yüzde 5'e düşecek!

Orçun Ayaz / Metropolist Yapı-DKY İnşaat- Metrowin Satış Müdürü 

Aslında Kürşat Bey'in söyledikleri bildiğimiz konular. Öyle bir ülkede yaşıyoruz ki inanılmaz kırılgan bir yapımız var. Özellikle son 1 yıllık dönemde siyasette de kırılgan bir dönemdeyiz. Bu durum ekonomiyi de sektörü de etkiliyor. Bir de şöyle bir durum var. 2015 yılı ile ilgili verilere baktığımız zaman yatırımcıların yüzde 5 seviyelerine düşeceğini görüyoruz. Bu duruma baktığımız zaman benim de birebir katıldığım durum şu. Şu an ihtiyaç olan 2500 ve altı. Bu tarz konut üretenler iş yapacaktır. Ara kısımda kalanlar sıkıntı yaşamaya devam edebilir. İnşaatların pek yarım kalacağını zannetmiyorum. Ufak çaplı firmalarda olabilir ama büyük firmalarda sanmıyorum. Tabii takip edeceğiz. Tüketici kanunlarıyla ilgili de gelişmeler var. Etkileyeceklerdir... Hani ümidimiz biraz daha seçimler sonrası biraz daha önümüzü görürüz mantığıyla bakmak istiyoruz. İyi görmek istiyoruz. İyi olacağını düşünüyoruz. Öyle umuyoruz. Tüketiciler kredilerin düşmesini istiyor. Bir de bu sektör uzun süre düşecek bir sektör değil. Hükümetin de buna izin vermemesi lazım. Ciddi bir iş hacmi sağlayan bir sektör. Siz bu sektörün bir şekilde önünü kapattığınız zaman işsizlik gibi durumlardan da zarar görürsünüz. 

Yeni proje yapacaklar finansal fizibiliteleri çok iyi yapmalı!

Levent Yörükoğlu/Ersa İnşaat

Geçen yıl bir toplantıda Tebernüş Bey şu soruyu sormuştu. 2014 nasıl geçecek diye. Ben de dedim ki kötü geçecek dedim. Beni düzeltti. Kötü geçecek daha da kötü geçecek.  Arkadaşımıza bir soru sordunuz ben onu da söyleyeyim..  Araplar toptan aldıklarında yüzde 40 iskonto ile alıyor. Markalı konutlardan daire alanlar Araplarla yaşamak istemiyorlar. Daire değerlerini ciddi düşürecek. Tavsiyem şu çok iyi fizibilite yapsınlar. Gördüğüm finansal fizibiliteleri iyi yapmıyorlar. Finansal fizibilitelerde kötü senaryo üzerinden hesap yapsınlar... Hep iyimseriz. Umutluyuz. Umut fakirin ekmeği. En kötü durum senaryosunda fizibilite yapsınlar.Arsa sahipleri uçmaya devam ediyor. Ispartakule bildiğiniz dağ başı.... 670 dolarla 700 dolar metrekaresi arsanın. Bir grup bize bir proje yapın burada dediler. Pazarlıklar sonucunda 2000 tl altında yapacaksınız metrekare birim fiyatını. 2250 dedik hayır dediler. Biraz önce arkadaşımız 2500 liranın üzerinde olmayacak dedi, yüzde 100 haklı. Sıkıntı arsa sahiplerinde çıkıyor. Para kazanmak mümkün olmuyor. Normal ya da iyi kalitede projenin inşaat maliyetini 1 lira olarak düşünün. Arsa maliyeti de koyduğunuz zaman hangi fiyatlarda bunu yapabileceksiniz. Finansal fizibiliteleri çok iyi yapmalarını düşünüyorum yeni proje çıkaracak arkadaşların. 

2014'le ilgili çok kötümser değilim! 

Aybars Kızılsencer /Resicon CEO'su

Son dönemle ilgili olumsuz konuşmak işin en kolay tarafı. Olumsuz konuşursak hiçbir yerde iş bulamazsınız. Patron zaten bunu nasıl olumluya çevirebilirim onu bulmak istiyor. Gelmeden önce eski konuşmaları dinledim. Ne konuşmuşuz. Rekabet ortamından bahsetmişiz. 2014 yılında rekabette öne çıkanların ayakta kalacağından bahsetmişiz. Bence yine öyle olacak. Şu an 5 bin 6 bin bandında daire satılıyor mu, evet satılıyor.  Son dönemde Ataköy'de Selenium ve Nef Ataköy'de 5 bin – 6 bin bandından ciddi satış yapıldı. Ataköy uzun zamandır birikmiş patlamaya hazır bir bölgeydi. İnsanlar şunu gördü. Bu kritik dönemde çok kritik. Ispartakule'de şu an bir projede çalışıyoruz. Bizim Evler şu anda orada 2500-3000 TL bandında ev satıyor. Ciddi bir konut stoğu var orada. Ve orada hale proje yapılmaya devam ediyor. Yeni arsalarda da hedef 3 bin TL ve üstü. Kolay değil o bölgede o fiyatları yakalamak hiç kolay olmayacak. Diğer bölgeler var. Fikirtepe bomba yani patlayacak. Lojistik olarak ayakta kalması da mümkün değil. Ulaşımı yok. Ciddi sıkıntılar bekliyor. Günün sonunda 2. el fiyatlarını ciddi düşürdü. Ben şu an satan hem de yatırımcıyım. Evimi satamıyorum. Çünkü piyasa oturmadı. Bir tane proejde Araplardan dolayı ciddi fiyat düşüşü var. Araplarla ilgili konu bence bir miktar gerçek. Biz çok hoşgörülüyüz. Açık söylemek gerekirse kendi kalıplarımız var. Bazı hatalar yapılıyor mesela ben şeyi doğru bulmuyorum. Gettolaşma olayı sitelerden bloklara döndü. Arap bloğu.... Siteye gidiyorsunuz bu blok Arap bloğu... Projeyi öldürüyorsun. Bırak Arap senin komşunla entegre olsun. Yaklaşsın. Sen Arap bloğu yarattığın zaman daha büyük bomba yaratıyorsun. Yüzde 40 iskonto yapıyorum. Bloğu komple verdim.  Projeyi öldürdün inşallah aynı hataları yapmayız. 2014'le İlgili çok kötümser değilim. Çok daha dikkatli olmamız gerekiyor. Rekabete dikkat edeceğiz. İyi analiz edip savaşacağız. Rekabeti yüksek tutarsak sektörde çıkar. Bence çizgiyi düşürmeyelim. Tüketici yasasıyla ilgili son gelişmelerden sonra batan firma olacak. Ama ayakta kalıp güçlenen firmalar da olacak. Ya batacağız ya çok iyi kazanacağız... Tüketici yasası geçiş dönemi... Herhalde yönetmelik Ramazan'dan sonraya kaldı.

Konut satışlarıyla ilgili tekrar vurgulayalım. 2014'ün ikinci yarısında işlerin iyi gitmesi için aslında şu anda hükümetin ve bazı büyüklerimizin yaptığı doğru hareketler var. Başakşehir Bölgesi'nde Kanal İstanbul diye koordinatlar geldi. Sizin sayfanızda okudum. 

Başakşehir bölgesi Ispartakule bir anda hareketlendi. Bizim Evler satış ofisleri hareketlendi. Bu tip şeyler bu piyasayı canlandıran şeyler. 2014'ün içinde devlet büyüklerimizin ekonomiyi ayakta tutması için çok da kötümser bir tablo olacağını düşünmüyorum. Eğer Marmaray'la ilgili yeni bir durak açılsa en basitinden. Kazlıçeşme'de değil de bir sonraki durakta dursa da yine etkiler. Demek ki halen bir umut bir hareket var. Çünkü ekonomi açısından hükümetin piyasaya olumlu haberler göndereceğini düşünüyorum. Konut her zaman yatırmdır. Bu haberlerle 2014'te satış senaryosu çok kötü bitmez. 2015'te olumlu bir senaryo bekleniyorsa 2014'ü kullanmak lazım. Bunu da yatırımcı biliyor. 

İzmir'de şu anda bir lokasyondan bir lokasyona metroyla ulaşabiliyorsunuz. Her yerde durak var. Izban projesiyle... Havalimanı ve Izban projesi seçime hazırlandı. İzmir'de inanılmaz bölgeler açılmış inanılmaz ilerlemiş. İzmirli alır mı... O başka bir tartışma boyutu yatırımın geriye dönüşü. İstanbul'un 2014'te metro ve Marmaray'la ilgili hızlı hareket edebilirlerse İstanbul çok farklı hareketi gösterir. 40 bin TL uzun vadede... 10 yıl içinde 5 yıl çinde Nişantaşı olacak mesele. Ataköy'de Özyazıcı İnşaat 10 bin dolardan satıyor.  Şu an 22 bin TL'ye planlıyorlar. 11-14-17 bin TL'den sattı... Piyasanın oturduğunu gösteriyor. İzmir, Konya, Kayseri Eskişehir güzel bir örnek. Hep bakıyorsunuz acayip yatırımlar var. 

Tanıtım ve farklılaşmak satılmayan projeyi satacaktır!

Can Bozyokuş/ Seha Yapı İletişim Yöneticisi

İlk katılıyoruz toplantıya. Zor bir yıla... Zor yıllar bizi bekleyen öyle görüyoruz. Biz iyimseriz. İyimserliğimizi yeni bir projeye atacağımız adımla göstereceğiz. Konya'da... Anadolu İstanbul'u takip ediyor ama finansal fizibiliteleri de doğru hesaplayarak geliyor. Anadolu'da büyük işler yapıyoruz. Nasıl... Müşteriyi dinlemeye çalışıyoruz. Oturup bunu profesyonelce yapmaya çalışıyoruz. Alan araştırmamız, belki fokus gruplarımız. Yeni bir projeye hazırlanacaksınız tepeden inme olmamalı. Nasıl satar diye düşündük. Herkesin yaptığını yapmazsak insanlar bunu alır diye düşünerek... İnsanlara yeni deneyimler sunmamız gerektiğini düşünüp birkaç mimarla iyi mimarla belki de... Bu mimarlar Anadolu'da iyi işler yapabilirler. Dediğim gibi bu müşterilere deneyim yaşatacak projeler hazırlayabilirsiniz. En önemlisi de müşterilerinizi sahipleneceğinizi onlara garanti vermeniz gerekiyor. Ama asıl önemlisi tanıtımı bir kenarı bırakmamak lazım. Herkes iyi yaşam vaadediyor. Gazetelerin haftasonu eklerini sallayın. 10-15 ilan dökülüyor aynı şeyleri söylüyor. Tanıtım satılmayan projeyi satacaktır. Bu önümüzdeki zor yılları kolaylaştıracaktır. Anadolu'nun en güzel yeri 2 milyonluk ya da 3 milyonluk bir evi bir akşam yemeğinde satış müdürü ya da şirketin patronu rahatlıkla satabilir. Çok sık karşı karşıya gelebilirsiniz bu adamlarla. Kimlerde para olduğunu tahmin edebilirsiniz. Anadolu'da böyle bir kolaylık var. Tabii hepimiz günün sonunda neden satıldı, neden satılmadı... İletişimci olarak işin parlatma kısmında olduğumuzdan....

1 sene içinde batan batacak, çıkan çıkacak!

Şafak Bamyacıoğlu/Gedizler Yapı Satış Pazarlama

Söyleyecek çok şey var... Biraz keyifsiz ortalık keyifli satışların yapıldığı dönemler bitti. Düşük fiyatlı projeler gayet iş yapıyor. Anadolu çok ayrı bir dünya. Bizim buradaki fikirler çok ciddi iş yapıyor. İstanbul'daki pazarlama bütçesinin yüzde 1'ine çok güzel işler çıkarılabilir. Evet ucuz maliyeti de düşük projenin ama. Hızlıca satılıyor. Büyük kar hayallerinden çıkılması gerekiyor. Hızlı satıp hızlı üretip yaşam başlatmak çok daha önemli. Bunu becerdiğin zaman sonraki projelerin daha hızlı yürüyor. Trakya bölgesinde bir projeyle çalışıyorum. Çok güzel fiyatlar güzel gidiyor. Köpük sönmeye başladı. Büyük karlar vurgunlar bitti. Projeyi doldur dolur işi de bitti. İhtiyacı doğru test edip uygulamak gerekiyor. Yaşayan proje çok önemli makete bir şeyler koymak kolay. Onları yaşatmak önemli... Aklı başında proje üretildiği zaman. Bu durgunlukla müteahitlerin aklı başına gelecek. Güzel projeler daha mantıklı fiyatlar ve ihtiyaçlara göre üretilecek ki tekrar şu işler yerine otursun. 1 sene içinde batan batacak çıkan çıkacak sonu iyi olacak. 2014'te biraz zamana ihtiyaç olacak. Tuhaf olaylar atlattık... 3500-4000-4500 TL bunun üstü değerini kaybetmeye başladı. B grubu C grubu var ortalıkta hiç kimsenin görmediği... Onlara üretim yapıldığı takdirde çok daha keyifli olacak. 

Yabancıya satışlarla konut fiyatlarının artacağını düşünüyorum!

Suzan Arar/Ofton İnşaat Satış Danışmanı 

Arkadaşlar çok kötümser konuşuyorlar. Satışçılar hep böyle ağlar sürekli. Ama burada duymak istediklerimiz başka şeyler. Yeni projeler nasıl geliştirilecek herkes onu da biliyor. Çok ucuz proje üretmek arsa maliyetlerinden dolayı mümkün değil. Ben kötümser bakmıyorum. Şehir merkezinde belirli yerlerde oturmayı alışkanlık kazanmış çok ciddi popülasyon var. Ataköy bölgesi... Ekonomik aylık gelirinin yüksek olduğu popülasyonların oturduğu yerlerde bence çok güzel projelere ihtiyaç var ve bunlar satıyor. Satmayanlar tam tersi arada kalanlar. Ya çok ucuz kalıyor ya çok kaliteli satıyor.

İstanbul'un konut satışı asla bitmedi. Çok borçlu var diyoruz. Bunlar konut borçluları. Yatırdığı paranın üstüne primini de koyar daha güzel bir yer alıyor.  Ben potansiyelin daha da devam edeceğini görüyorum. Ama satış pazarlamanın eksiklikleri ne olduğu fizibilite yanlışlıkları olduğunu görüyorum. Fizibilitesi güzel olan konutlar satılıyor. Konut finansmanın kredi faiz oranlarının hiçbir ilgisi yok alım satımla.  Konut finansmanında kredi yüksekse döviz yüksekse borsa düşükse o zaman insanlar konut alır. Konut ucuzdur çünkü. Anlattığınızı da anlıyor da. Yıllardır bunları dinleriz. Ben ikinci el de yaptık. Yeni proje çıktı prim yaptı. Bu fiyatlar asla gitmez. Hep ileri gitti fiyatlar hiç geri gitmedi. Ataşehir'de bir proje teslim edilmiş 400 bin dolara uçuk rakam diyenler şu anda o konut 1 milyon 200 bin dolar falan. Ben doyduğunu düşünmüyorum. Yabancıya satışla birlikte konut sektöründe daha da artacağını düşünüyorum. Özellikle merkezi yerlere paralı yabancılar gelip almaya başladı. Bu potansiyel de büyüyecek. Talep artıyor aslında. Kentsel dönüşümle birlikte birçok yer değişiyor. İstanbul gelişiyor. İstanbul'un ekonomik açıdan dünyada 65. sırada. 2023'te 32'ye gelecek. Bu ekonomik büyüklükte metrekare birim fiyatlarımızın 5 kat artması düşünülüyor. Yabancı araştırmacı firmaların yayınları böyle. Ben kötümser değilim herkese bol satışlar diliyorum. 

Tüketiciyi koruyan yasada bizi kapsayan bölümleri okurlarsa yeni projemizde öyle yapıyoruz Elysium Art projemizde. Net ve brüt tanımı geldi 4 tane.  Net alan halı metrekaresi tamamen yürüyebildiğiniz alan kapı eşiği bile katılamaz diyor. Brüt alan dediğimiz inşaat firmalarının eskiden kullandığını net alanı şu anda brüt olarak yazmak zorundayız. İnşaat firmaları daireyi duvardan alıyordu. Duvar oturumlarını da her şeyi de veriyorum diyordu. Bakıyordu ki net brüt arasında yüzde 12 arasında fark var. Bizim netimiz ve mimarın neti arasında yüzde 10-12 fark oluşur. Bu haksızlık tüketiciye karşı yanlışlık oluyor. Genelde etik çalışanlar benim dediğim gibi çalışıyorlardı. Ortak alanları da brüte katın gibiydi. Şimdi öyle değil. Tabii şehir merkezinde yüksek fiyatta satan müteahhit de tabii bir takım şeyleri de göstermesi gerekiyor. Genel toplam brüt net alan olarak neleri katabileceğimizi yazmış arkadaşlar... Biz size 40 metrekare net veriyoruz ama brütü de yüzde 12 fazlasıdır ama toplam size sattığımız alan sizin sadece dairede kullandığınız alan değil depolarınız var bunları da size satıyoruz diye belirtiyoruz.  tüketici bunu anlayacak artık... Nete bağlı aldığı neler var görecek. 

Ben ne yaparsam satardan kurtulmamız gereken dönemdeyiz!

Emrah Pehlivanoğlu / Cordella Tuzla Satış Pazarlama Müdürü

Tuzla'da biz halimizden memnunuz. Satıyoruz. Fizibilitesi de iyi yapılmış bir proje olduğu için özellikle Anadolu Yakası'nda yatırımcı açısından çok fazla talep görüyor. Bizim şu anda metrekare ortalamamız 2750 TL.  Çok yoğun talep var. Kartal bölgesine kaydığınızda çok fazla satış ofislerinde durağanlık söz konusuyken bir sürü inşaat firmasının projesinde bizim çok hızlı bir sirkülasyonumuz oluyor. Bana göre İstanbul'da yapılması gereken en önemli şeylerden biri projenin yapılacağı adresi ve tarzını çok iyi belirlemek lazım. Piyasa sürekli hareketli olacak bir piyasa... Ama doğru işleri yaparsanız hareketlendirebileceğiniz bir piyasa. Ben ne yaparsam satardan artık kurtulunması gereken dönemdeyiz. Tuzla'da durumumuzdan memnunuz. 

Yüzde 20-25 marjlarla blok satışlar kapatılabilir!

Kaan Borucuoğlu/ Proje Beyaz

Söylenecek o kadar çok şey var ki... 3-4 tane temel şey söyleyeceğim. Yani sakalım yok ki lafım dinlensin... Yabancıya satışta biz piyasanın nabzını tutan firmalardan bir taneyiz. İngiltere'den tutunda Kazakistan, Rusya, Körfez Ülkeleri'nde birçok faaliyetler yapıyoruz. Arkadaşlarımıza yüzde 100 katılıyorum. Blok satışlarında yapılan büyük indirimler büyük tehlike. Araplar ticareti 7 bin 8 bin sene önce keşfetmişler. Yani ticareti çok çok iyi biliyorlar. İnşaat firmaları herhangi bir işini düzgün yapan aracı firma ile pazarlıklara otursalar belki daha az marjlarla bu satışları yaparlar. Bizim de içimiz acıyor. Biz de bir Türk firmasıyız nihayetinde yüzde 40'lar çok büyük rakamlar, biliyoruz ki sektörü dibe vurduracak. Belki iyi bir aracı kurumla masaya oturulursa yüzde 20-25 marjlarla blok satışlar kapatılabilir. Arap pazarının içi kan ağlayan bir tarafı var. Bunu daha önceden Fethiye'den Bodrum'daki inşaat firmalarında yaptılar. Oradaki irili firmalar ayakta kaldı. Ufakta firmalar yok olup gitti. Kimse ismini duymadı bile. Sıra geldi İstanbul'a... Konuşmamın başında söylediğim gibi Araplar bir ticareti çok iyi bildikleri için İstanbul'u alıyorlar. 50-100 tane daire alanlar ülkelerine dönüp eşine dostuna üstüne de bir asker koyarak satacaklar. Hepsinin amaçları yatırım değil. Geri kalan İstanbul'a geldiğinde 1 ay kalmak için. Otellerde kalmak yerine evinde kalmak için alıyor. Ben 8-10 tane Arapla konuştum. Biz size bir sürü firsat sunuyoruz, neden almıyorsunuz. Aynen şunu söyledi; cebimde 100 lira varsa 15 lirasını Türkiye'ye ayırıyorum. 85 lirasını Londra'ya Berlin'e New York'a ayırıyorum dedi. Londra'da iyi bir yatırım. Geceleyin yattığım zaman rahat rahat yatıyorum. Hiçbir zaman fiyatların düşmeyeceğini biliyorum diyor. Biz İstanbul'un 15 bin yıllık tarihi olan kenti değerlendireceğimize biz sadece kafası kesik tavuk gibi dolanıp dururuz. 2010 Mipim verilerinde Türkiye onur ülkesi olmadığında İstanbul en yüksek gelir getiren başkentlerden bir tanesiydi. Moskova bizi örnek gösteriyordu. Lonra belediye başkanı dedi siz treni kaçırdınız. 2013 verilerinde ise İstanbul birden bire 7. sıraya düştü. Bu işe külliyen devletin destek vermediği bir ortamda bu işi toplumsal olarak çözmediğimiz zaman İstanbul'u markalaştırmadığımız sürece dünyada ve Avrupa'da yatırım fonlarının önü açık. İşleri rahat. İstanbul'a gelen turistlere bakın Arapların payına bakın. Her yerden geliyor ama en çok Araplar alıyor. Kırılgan ve riskli olduğumuz için Avrupalı almıyor. Bodrum'dan Marmaris'ten Fethiye'den aldı. İngilizlere yönelik Bodrum Fethiye yakaladı. Satan da İngiliz'di. Günün sonunda aldılar paraları gittiler...

Aslında hayal değil gene ilk konuşmama referans vereceğim doğru politikalar izlenirse İstanbul'un merkezinin fiyatları 40 bin liraya kadar gider. Bunun 1., 2., 3., 4. dalgaya yayıldığını düşünün. Ispartakule'de 3-4 bin diyoruz. Belki 6-7-8 bin... Neden çünkü yarın  İzmir  Büyükşehir Belediyesi'ne toplantıya gidiyoruz. İzmir atağa kalkmak istediğini söylüyor. Bunu belediye olarak yapmak istediğini söyledi. İzmir için proje geliştirdik. Şu an metrekare birim fiyatı 2 bin liraysa onları 8 bin TL'ye çekmek. Sadece sektörün yapabileceği şey değil bu. Evet hükümet bir şeyler yapıyor ama daha çok destek vermesi lazım. İlla para değil. Özel projeler geliştirmesi lazım. İzmir'in fiyatlarını 8 bin TL'ye çektiğimiz zaman İzmir'deki 2. el normal ev sahiplerinin fiyatları da artmış olacak. Türkiye ekonomisine katkı sağlayacak yurtdışı sermayeden bahsediyorum. İnşaatın kalkındığı bir ortamda turizm kalkınır. İstanbul'da para sahibi kesim yüzde 3'se onun peşindeki kısmında gelir düzeyi artacaktır. Adamın bir tanesi gelip benden 8 tane 1+1 alıyorsa  yatırım için alıyor çok net. Benim amacım İzmir'i ayağa kaldırmak. 

Ne yaparsak çözüm buluruzu düşünmeye başlamalıyız!

Cafer İnan/ Mim Tanıtım Organizasyon

Şimdi tabii herkesin söylediği çok doğru şeyler var. Şimdi birçok pazar var aslında nihai tüketiciye ulaşabilecek. Arap pazarı bunlardan biri. Ama genelde şu an sektöre baktığınız zaman. Ulaşabileceğimiz yeni pazarlarda var. Yurtdışında yaşayan 30-40 yıldır gurbetçi pazarı var. Onlarda Türkiye'nin 60-70-80'li yıllarında oraya gitmiş oradaki kültürle Türkiye'deki eski alışkanlıları devam ettiren bir süre sonra Türkiye'ye dönmeyi isteyen, yatırım yapmak isteyen insanlar. Hepimizin amacı bir an önce yatırımcıya satmak. Asıl sorun yaşayan insana nasıl satılır. Çünkü inşaat firmalarında son yıllarda ihtisaslaşmaya başladı. Bir projeyi yapayım satayım sonra çekileyim başka bir projeyi yapayım oradan yeni bir para bulayım eski devam eden projeyi tamamlayayım diye yeni yeni projeler çıkarmaya ve çok proje çıkarmaya başladı. Satın alanlar o projede mutlu olup olmamayı tartışmaya ve yeni projeden alırken de bunu değerlendirmeye başladılar. Birçok yönetim site yönetim şirketi kurmaya hatta sosyal tesisler işleten firmalar oluşturmaya başladı. Eski firmaların elinde kalan stoklar da ciddi sorun olmaya başladı.  Bu tabii bizim olumsuz bakmamıza sebep olmamalı. Yeni proje oluştururken nasıl satabilirizi nasıl oluşturabilirizi düşünmek lazım. Güven algısını sağlam oturtursak yeni projelerde yeni alımlar gerçekleştirebilecekler. Ben çok olumsuz görmüyorum. İstanbul dışında farklı bir bölgede gel projeyi sat dediğinizde ne yapacak nasıl bir çözüm oluşturacak bunu görmek lazım. Satış ekibi proje iyi lokasyonda diye satıyorsa sektörde sorun yok anlamına gelmez. İstanbul dışında bir proje satmak zorundaysanız... Ispartakule gibi... Merkez dışında diyelim... Fiyatlar, arsa maliyetleri çok önemli. İnşaat maliyetleri 700-800 liralardan kurtarmıyor. 1.000-1250 lira oldu. Fizibilite yaparken yüzde 10- yüzde 15 stok kalıyor. Bu stoklarda ikinci el fiyatları düşürmeye başladı. Bazı bölgelerde yabancı yatırımcılarla düşecek. Artık ne yaparsam satarım dönemi bitti. Ne yaparsam yaşam başladığında değerlendiririm, nasıl yaşatırımı düşünmek lazım.  O yüzden poziyonla yanılmamak lazım. Şu an lokasyonunuz iyi olabilir. Başka bir lokasyona gittiğiniz ne yapmanız gerektiğinizi düşünmeniz lazım. Ben orta ölçekli düşünüyorum. Hem iyi hem kötü durumlar çıkacak. Ama artık kendi başımıza ne yaparsak bir çözüm buluruz düşünmemiz lazım. 

Satış anlamında merkezin avantajları var!

Müge Cinisli/ Keten İnşaat Gayrimenkul Danışmanı

Merkezde satmak daha kolay. Bir defa büyük proje üretmiyorsunuz çünkü. Merkezde daha az sayıda konut üretiyorsunuz. Dolayısıyla da biraz daha kuvvetli başlamış oluyorsunuz. Özellikle az sayıda kat karşılığı çalışmalarda zaten satışa sunulan konut sayısı o kadar az ki orada belirli bir alıcı kitle Nişantaşı, Etiler gibi bölgelerde belirli bir alıcı kitleye satmak için uğraşmıyorsunuz. İnsanlar neredeyse almak için uğraşıyor. Ama büyük projeler bizim için büyük projeler 30 ila 80 arasında daire adetleri olan projeler... Bizim en büyük projemiz Bomonti Bölgesi'ndeki 76 dairelik projemiz. Tek blok o da. Bu projelerde bizim için satış pazarlama kat karşılığına göre mecburen öne geçti.  Yine de diğer sektördeki arkadaşlarımızın yanında çok küçük projeler. Merkezde daimi bir alıcı kitlenin olduğuna inanıyorum. Hayatını oralarda geçirmiş insanlar yatırm için çok uzaklara gitme olayına alışamıyorlar. Merkezi daha güvenli görüyorlar. Sadece yaşayacağı değil yatırım yapacağı konutları da oradan almak istiyorlar. Yabancılarda da artık belirli bir rakamın üstünü ödeyip de yaşamak için lüks konut almak isteyen insanlar Türkiye'ye İstanbul'a daha doğrusu ilgi duydukları için merkezi lokasyonlarda alımlarda bizim projelerimize de ilgi göstermeye başladı. Burada tabii yabancılara satış birçok açıdan biraz daha düşünülerek atılması gereken adımlar var. Biz genel olarak ekonomideki dalgalanmalardan etkilenmiyoruz. Hatta 17 Aralık sonrası gelişmeler bizi olumlu da etkiledi. Bizim projelerimizden kredi alarak konut alan çok fazla insan yok. Biraz daha Çırağan ve Bomonti bölgesinde 2 projemiz var. Biri 32 biri 76 dairelik. Onların satışında kredi ile konut alan müşteri kitlesiyle tanıştık. Diğer birçok projemizde nakit alıcı ile karşı karşıyayız. Metrekare fiyatlarımızda olduğumuz bölgelere göre konuştuğumuz segmentlerin dışında. Konuşulanların biraz daha dışındayız. Birçok sıkıntıları var ama merkezde konutun satış anlamında avantajları var. Merkez artık bittiği için ekonomideki dalgalanmalardan çok etkilenmeyeceğini düşünüyorum. 

Kent merkezinde proje geliştirmek zor, satmak kolay!

Funda Gönülal/Primist Gayrimenkul Geliştirme

Biz 1 senelik bir şirketiz. Ferhat Bey'in de ortak olduğu proje geliştirme şirketiyiz. Satış kısmını yüklenici firma olan Keten İnşaat yapıyor. Kent merkezinde projeler üretiyoruz. Prime lokasyonlarda belirli gelir grubu için projeler üretiyoruz. Daha butik satış riski az olan projeler üretiyoruz. Kent merkezinde proje geliştirmek çok  çok zor.  Arsa yok. Kentsel dönüşem girecek binalar bulmanız gerekiyor. Bu şekilde satışlar da çok az. Fiyatlar çok yüksek proje geliştirmek zor. Proje geliştirdikten sonra satış kısmında çok fazla sıkıntı yaşamıyorsunuz. Merkezdeki projeleri satabiliyorsunuz. Bu ara ama Fikirtepe Ataşehir Bostancı çünkü o bölgede oturunca başka yere gitmek istemiyorsunuz. Bostancı'da oturuyorsanız daha uygun diye Şerifali diye Ataşehir'in karşı tarafında oraya dahi gitmek istemiyorsunuz.  Ataşehir'e göre fiyatlar daha uygun.. Biraz daha para verip oralardan yer almaya razı oluyorsunuz. Ataşehir'de eski projelerde dahi satılık ev çok fazla bulamıyorsunuz. İkinci el de bile çok fazla satılık yok. Talep de var. Satışta bir yer bulduğunuzda ya fiyatları çok yüksek oluyor. Ya da uygun bir yer bulduğunuzda alıyorsunuz. Doğru fiyatlandırılan bir yer olursa alıyorsunuz. Yani kent merkezinde doğru fiyatlandırılmış bir ürünün ben çok rahat bir şekilde satılabileceğini düşüyorum. İnsanlar kent merkezindeyse kent merkezinde kalmak istiyorlar. 

Banka faiz oranları beklenildiği gibi düşmeyecek!

Gökhan Genç / Eroğlu Gayrimenkul Skyland İstanbul Proje Satış Müdürü 

2013 konuşmalarımızda 2014'le ilgili burada kimse olumlu bir şey söylemiyordu. Gayet güzel geçecek diyeni duymamıştım. Keza onunla da karşı karşıyayız. Yüzde 3.2-yüzde 4 konut satışlarında bir düşme var diyebiliyorum 2014'ün ilk yarısında. Bu düşme bundan sonraki yarımda da devam edecek. Yüzde 4 seviyelerinde kalır. 2013 iyiydi. 2012'deki beklentileri 2013 iyi bir şekilde karşılamıştı. Yabancıya satıştan rahatsız olmuyorum. Yüzde 40-50 oranlarını burada duydum ilk kez. Yapmayın kardeşim o zaman. Biz yapmıyoruz bu oranları. Aybars Bey'e katılıyorum blok satışlar söz konusu oluyor. Ve merkezi lokasyonlardaki projelerde de oluyor ama burada da o kadar iskonto yapılmıyordur galiba. Körfez Ülkeleri'ne satış devam edecek bence etmeli de. Bir İngiliz gelip de İstanbul'da yatırım yapmıyor, zaten. Her zaman Antalya bölgesine Almanlar Ruslar geliyordu. Benim bulunduğum dönemde de İngilizler Hollandalılarla birlikte Bodrum'a geliyordu. Benzer şeyin İstanbul'da olacağını düşünmüyorum. Sadece şu aralar Katar Bahreyn'den çok ciddi fon firmaları gelmeye başladı. Son 2-3 aydır. Özellikle bankalar International yatırımcıların paralarını yönetmek için şu an istanbulun merkezi lokasyonlarını tercih edebiliyorlar. Onlarda da iskonto istiyorlar... Yüzde 20-25 seviyelerinde iskonto talepleri oldu. Ama benim bulunduğum Seyrantepe Maslak Büyükdere Caddesi aksında bu iskontoları veren yok. Alımlar gerçekleşiyor. 2014'ün ikinci yarısında yabancıya konut satışı önemli çünkü beklenildiği gibi banka faiz oranları düşmeyecek. 0,98'lerde kalacağını tahmin ediyorum ben. Yerli yatırımcı 2500 TL ve onun bandında buralardan ev almaya devam edecektir. 5 bin 8 binde de yerli yatırımcıdan ziyade özellikle Körfez Ülkeleri'nin bu alımlara devam edeceğini düşünüyorum. Biz yine 2013'e göre yüzde 4-5 gerilemeyle 2014'ü kapatırız diye düşünüyorum. 

2015'ten itibaren çok iyi satış patlamaları yaşanacak!

Ercan Geyikli/Erbay

İşin hem ikinci eli hem sıfırındayız. Bence 2013 çok iyi geçti çok iyi satışlar oldu. Satışları düşünürken ülkelerin siyasi yapıları da düşünmek lazım. 2012'den itibaren yabancı ülkelerden özellikle Arap ülkelerinden gelen siyasi ve ekonomik çok büyük sıkıntılar var. Kendilerini bize daha yakın gördükleri için ilk talepleri bize oldu. Ve olmaya da devam edecektir. Şu anda siyasi krizler Arap ülkelerinde çok fazla. Biz yabancılara da satış yapıyoruz. Türkiye'ye daha yakın daha kendilerinden gördükleri için buradaki yatırımlarını çoğaltıyorlar.. 2014'ün ikinci devresinde de biraz hareketlenme olacak ama 2015ten itibaren çok iyi satış patlamaları olacağını düşünüyorum. Çünkü İstanbul sürekli göç alan bir yer göç aldıkça taleplerde artıyor. Türk vatandaşlarımıza dezavantajları da var. Özellikle müteahhit firmalar pazarlık paylarını çok yüksek tutuyorlar. Araplara daire dükkan satıldıkça birim rakamlarını yükseltiyorlar. Fiyatları yükseltiyorlar. Ama ben yine arkadaşımın dediği gibi 2015'ten itibaren inşaat firmaların sonuç alacağını düşünüyorum. 2. ellerde de açıklar çok fazla. Tabii ki merkezi yerlerdeki konutlar daha çabuk satılıyor ama yolları olmayan bu toplumun devletin şahıslara vermiş olduğu tekrar yaşam alanlarına dönüştürülmesi de bence çok daha iyi oldu. Açıkları kapatıyor. Ben iyimser bakıyorum. Biz işin mutfağındayız. Her taraftan müşterilerimiz var. Potansiyelleri değerlendirdiğimiz takdirde müteahhit firmaların da fiyatların şişirmeden yabancı yatırımcılar rüzgar sonra biz bize kalacağız. Bu şekilde düşünürsek daha mantıklı. Daha verimli olunacak günleri biz bekliyoruz. 

Satışlarda güven ortamı oluşacak!

Ece Atalay/ Bulvar İstanbul

Tüketici kanunu hakkında belki bir şeyler söyleyebiliriz. Çok olumsuz bir tablo yok aslında tüketici kanunu ile ilgili. Sıkıntılı olan şu hızlı satış süresini olumsuz etkilemekte. Çünkü siz zaten 14 gün bekliyorsunuz müşterinin iptali için banka da BDDK varsa bekliyor 28 gün. Hiçbir zaman bu süre bu kadar kısa olmuyor. Biz şu an iptal olan bir evi çok kısa sürede başka bir müşteriye satabiliyoruz. Bunu engelliyor. Bu problem özellikle satış süreciniz varsa ayda 200 daire 300 daire şeklinde gidiyorsa ve bunun belli bir oranı iptal oluyorsa müşteri girişi varken tekrardan değerlendiremiyorsunuz. Tüketici kanunu olumlu. Emlak Konut projesiyiz. Kurallara uygun hareket ediyoruz. Bu anlamda olumlu. Müşteri gittiği her yerde aynı standartlarla karşılaşacak. Kanun oturursa satışlarda güven ortamı oluşacak. Hızlı satışın olduğu süreçlerde sorun var. 

Mevcut konjektöre göre kendimizi ayarlamamız gerekiyor!

Eli Aseo/ Bulvar İstanbul  Genel Müdür Yardımcısı

2014'ün ikinci yarısı dediğimiz zaman uzun bir süreç diyemeyiz. Yaz tatiline gider gibi Temmuz Ağustos'ta konut alımının da sezonu var. Mart Nisan Mayıs Eylül Ekim Kasım gibi... 3 aylık periyottan bahsedeceğiz. Arkadaşları biraz olumsuz gördüm. Bizim öyle bir lüksümüz yok. 6 ayda 1100 daire sattık 400'ü nasıl bitireceğiz diye sorgulanabiliyor. Her an her şeye hazırlıklı olmamız lazım. Net brüt konusuna da geldiğimizde 2500'e mal satmak herkesin istediği bir şey. Ama kaç arsa buluruz.O fiyatlardan satabileceğimiz fiyatlar pahalı kalıyor. 2500 hangi brüte göre olacak. Merkezi yerlerde arsa bulma şansımız yok. Kat karşılığında yüzde 50 isteyecekler. 100 dairelik yerde 50 tane satacaksınız ama 100 taneyi bitirecek kadar masraf yapmanız gerekiyor. Bu da satış fiyatınızı etkileyen bir şey. Mevcut konjektöre göre kendimizi ayarlamamız gerekiyor. Bugün yabancı satışta yüzde 5'leri geçmeyeceğini kabul edersek eğer sonuçta reel fiyatları baz alacağız. Biraz da biz de ayağımızı yorganımıza göre uzatmamız gerek. Piyasa hangi fiyatı gerektiriyorsa o fiyattan ona göre satacağız. 

7. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları 2. bölüm için tıklayınız

1. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları için tıklayınız
2. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları için tıklayınız
3. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları için tıklayınız

4. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları 1. bölüm için tıklayınız
4. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları 2. bölüm için tıklayınız

6. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları için tıklayınız

Kübra GENÇ/Emlakkulisi.com