Ev sahipleri ve kiracılar dikkat! Kira artışında nelere dikkat edilmeli?

Kiralarda hak ve nesafet indirimi

Aslında olması gereken, 5 yıl sonra sanki yeni kiracı giriyormuş gibi kira bedelinin tespitidir. Ancak Yargıtay uygulamasına göre 5 yıl sonra tespit edilen cari kira bedeli tespit edildikten sonra, uygun bir hak ve nesafet indirimi de yapılmalı.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parası tespit edilirken öncelikle emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınarak, bilirkişi aracılığı kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, bilirkişi tarafından gerekli incelemeler yapılıp, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, yüzölçümü, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb gibi kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadıkları, somut gerekçeler ile açıklanmalı ve dava konusu yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak “hak ve nesafete” uygun bir kiraya hükmedilmelidir.

Buna göre, bir mahkemenin tespit ettiği kira bedelinde yüzde 27 indirim yapılmasını makul olmayan ölçüde hak ve nesafet indirimi olarak kabul etmiştir.

Ev sahibi beşinci yılın sonunda mahkemeye başvurup kira artışı talep etmezse, yine TÜFE ortalaması kadar artış yeterlidir.

Yeni kiralamalarda kira bedelinin üst sınırı var mı?

Serbest piyasa koşullarında bir konut için talep edilebilecek kira bedelinde üst sınır, prensipte yoktur. Ancak ben yine de kira bedelinin hukuken bir üst sınırı olduğunu düşünüyorum. Türk Borçlar Kanunu’nun 27 ve 28’inci maddelerindeki ahlaka veya kamu düzenine aykırılık, eskiden gabin denilen, aşırı yararlanma sebepleri, bence kira bedelinin hukuken üst sınırını oluşturur.

Bu sebeple kira bedeli reel kira piyasa ortalamasına göre, ahlaka aykırılık oluşturacak derecede fazla ise kiracı, sözleşmede yazılan kira bedelini ödemek yerine, cari ortalama kira bedelini ödeyebilir. Ortalama kira bedeli 5 bin TL olabilecek bir konut için 20 bin TL kira bedelli sözleşme, ahlaka aykırılık oluşturur ve geçersizdir. Ayrıca böyle fahiş bir kira bedeli, anayasal bir ihtiyaç olan barınma hakkının kamu düzenini bozacak şekilde kötüye kullanılmasını da oluşturur.

Bir sözleşmedeki karşı edimler arasındaki aşırı orantısızlığa işaret eden aşırı yararlanma da kira sözleşmesinde kira bedelinin cari piyasa oranına çekilerek ödenmesini haklı kılabilir. Düşünün, ortalama kirası 5 bin TL olabilecek bir konut, 10 bin TL’ye kiralanmışsa, aşırı yararlanmanın diğer şartları da varsa hakim müdahalesi ile kira bedeli cari miktara indirgenebilir.

Ev sahibi ve kiracı hakları 30 maddede tüm detaylarıyla!

İzmirli depremzedelerden kira yardımı isyanı!

2022 Mayıs ayı kira artış oranları belli oldu! Bu ay kiraya ne kadar zam gelecek?