Kürşat Tuncel: Yönetim planı değil, yaşam planı yazın!

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde tapuya kaydı zorunlu olan unsurlardan birisidir. Temel olarak kat maliklerinin yönetime katılma, denetim, aidat borçalarının kapsamı gibi temel konuları düzenler. Kat Mülkiyeti Kanunu asgari düzenleme konularını ve genel hükümleri içermektedir ancak yönetim planları bunlarla sınırlı olmak zorunda değildir. Uzun yıllardır yönetim planlarının yazımı konusu kanuni bir angarya olarak görülen ve genellikle avukatlara havale edilen bir konuydu. Çoğu zaman projeden satış dönemlerinde yazılmasına bile gerek duyulmuyor ancak tapuda irtifak veya mülkiyet hakkının kurulması gündeme geldiğinde mecburen oluşturuluyordu. Bunun neticesinde özellikle toplu konut projelerinde yaşam başladığında birçok konu muğlak kalıyor ve malikler arasında tartışmalar doğuyordu.

Pazarlama ve satış bakış açısıyla bakıldığında yönetim planları aslında büyük bir öneme sahiptir, zira bir anlamda projelerde yaşamın tasarlandığı planlardır. Örneğin; binada hayvan besleyebilir misiniz? Hayvanınızı nerede gezdirebilirsiniz? Binanızda toplu eğlenceler düzenlenebilir mi? Ticari faaliyette bulunulabilir mi? Otoparklar nasıl paylaşılır ve güvenliği nasıl sağlanacaktır? Yeşil alanlar özel mülkiyet konusu olabilir mi? Sosyal tesislerden faydalanma kuralları nedir? Özel bahçenizin bakımını yaptırmamazlık edebilirmisiniz? Diğer maliklerin göz zevkini bozan bu tarz davranışların müeyyidesi ne olacaktır?

Bu tarz örnekler çok sayıdadır ve yaşamın olağan gündemine paralel olarak son derece farklı ve detaylı olabilir. Oysa projeleri inşa edenler çoklukla bu planları hukuki ıvır zıvır olarak görmekte veya en azından aidat kavgası olmamasının emniyeti olarak algılamaktadır. Halbuki yönetim planı projenin yaşam kodudur, yani sanki proje yaşıyormuş gibi tüm detayların öngörülmesi gereken operasyonel ama aynı zamanda pazarlama değeri olan dökümanlardır. Hemen her projede yerleşim sonrasında yaşam düzenlemeleri sorun olmaktadır çünkü detaylı ve açık şekilde öngörülmemişlerdir. Yönetim planları temel olarak projenin işletilmesini üstlenecek profesyonel şirketler ve pazarlamacılar tarafından yazılmalı ve akabinde kanunlara uyum ve asgari şartlar açısından bir hukukçunun onayına sunulmalıdır. Konut satın almaya gelen bir müşteri, binanın altındaki kafenin nasıl işletileceğini, gider paylaşımını, onun hayatını etkileyecek bir şey yapıp yapamayacağını veya komşunun bahçesinin bakımlı olmasının yasal olarak sağlanacağını bilmelidir. Binanın güvenlik kurallarına uymak zorunda olduğunu, evine gelen temizlikçi kadının keyfi olarak binaya giremeyeceğini bilmelidir. Havuzda sorumlu cankurtaran olacağını ve bedelini kimin ödeyeceğini bilmelidir.

Özetle yönetim planları asgari yasal dökümanlar değil projenin pazarlama ve satışı için daha da ötesi operasyonel başarısı için çok detaylı öngörülmesi gereken yaşam planlarıdır. Projenin satışa çıktığı ilk andan itibaren tüm detaylarıyla hazırlanmış olmalı ve alıcılarla paylaşılmalıdır. Müteahhitlerin yönetim planlarına yaklaşımının radikal şekilde değişmesi gerekmektedir. Burada ideal kapsam; alıcının sorabileceği “Ben bu evi alırsam konusu ne olacak?” dediği herşeydir.

Kürşat Tuncel

SATIŞ KÜPÜ A.Ş. 

Yönetim Kurulu Başkanı